分析人士称6-8月将是关键的时间节点
调控新政出台后上海个房展会以“史上最冷清房展”收场。
佑威房地产研究中心数据显示，5月1日-4日，上海全市商品房成交117套，仅为去年同期的8.9％，同比大减91.1％。
“十年来最严厉”的调控政策立竿见影，成交量降到冰点，但房价却创下同期新高，均价达到24850元/平方米。
分析人士称，是充裕的现金给了开发商底气，但“不差钱”的开发商能屏多久？分析人士称，6-8月将是关键的时间节点，或许两三个月之后，市场的形势将变得明朗。
成交冰点
有数据显示，五一假日房展期间（4月30日-5月3日），上海商品房成交量500套，其中商品住宅成交65套，不足平日里一天的成交量。
同策报告显示，4月30日-5月4日放假期间，上海商品房成交688套，较去年同期减少2545套，成交面积为8.77万平方米，同比下滑73％。其中5月1日-5月3日全市商品住宅成交79套，较去年较少681套，成交面积为7875平方米，同比下滑91％。
展会主办方的数据显示，今年假日房展参展企业达到220家，数量高于去年同期，是今年3月“上海之春”房展参展企业的两倍，其中不乏绿地、保利这样的知名房企。
“绝大部分人都是过来问问，意向成交寥寥无几。”一位参展楼盘的销售负责人坦言。
房展会最后一天中午，已经有不少开发商提前退场，原本就惨淡的房展会现场更显冷清。
值得注意的是，在成交量大幅下滑的背后，还有巨大的市场供应量正在不断释放。
中国房产信息集团调研结果显示，80个楼盘预期在5月推出新房源，而4月份还有17个没有上市的项目也欲在5月上市。此外，上海周边的昆山、吴江等地也有17个楼盘要大量推房，以争抢中低端的刚性需求。
中房信分析师薛建雄指出，政策出台之后，买房人开始观望，供求关系发生逆转，楼市已经从供不应求转向了供过于求。
资金收紧
“经历了2009年一年的大涨，开发商手中持有大量的现金，可谓‘不差钱’，所以有底气‘屏着’，不降价销售。”上海中原研究咨询部总监宋会雍指出。
统计数据显示，86家房企在2009年累计实现净利润347.15亿元，其中19家业绩同比增幅超过100％。万科持有货币现金，以230亿元成为上市房企中的“现金大王”。中海地产以212亿元流动资金紧随其后。
不过，资本市场诸多不确定的风险已经在积蓄。
5月2日中国人民银行决定，自5月10日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这将冻结3000多亿元资金，在一定程度上影响开发商获得贷款。
更有分析人士称，央行调整存款准备金率显然有更强的政策宣示作用，是向市场输入较强的调控预期。
几乎在同时，商业银行房贷压力测试结果公布，交行、建行等均表示，房价即使下跌30％，房贷不良率也不会明显上升。显然，银行的态度是支持调控，并已有房价下跌的预期。
自4月6日以来短短20个交易日，A股房地产板块已经跌去1/4，昔日的股市贵族如今已被机构无情抛弃。业内担忧，楼市调控政策已经在股市有了最直接的反应，这给房企资金带来重压。
近日，恒大、雅居乐等开发商纷纷选择到境外发债。为了筹措资金，他们甚至不惜付出高息。业内人士指出，内地收紧银行贷款、再融资，开发商保证项目开发资金，逼不得已才选择境外高息发债。
内地资本市场对房地产企业监管，从未如此严格。4月17日国务院通知要求，加强对房地产开发企业购地和融资的监管，证监会也加入楼市调控大军，宣布暂停批准“违规”房企的上市、再融资和重大资产重组。
宋会雍指出：“资本市场收紧开发商信贷、融资发债将不再像去年那么容易。”
降价压力
五一假日房展会，大幅降价销售并未出现，多数开发商对楼盘报价避而不谈。现场的楼盘促销，多为“开盘当天每平方米减200元”之类不疼不痒的所谓“优惠”。
开发商目前“不差钱”，但销售收入是保证开发商资金链至关重要的一环，“不差钱”的日子到底能持续多久？
中指研究院对房企抗压能力进行测试，29.6％房地产业内决策人士认为当大部分公司销售量下降31％~40％时，会严重影响企业资金流动而引发财务风险；22.5％认为成交量下降41％~50％时，可能会引发财务风险。
此外，房价下滑同样蕴藏着资金风险，26.8％房地产业内人决策人士认为商品房销售价格下降31％~40％时，会严重影响企业资金流动而引发财务风险；19.72％认为下降21％~30％时，可能会引发财务风险。
一个关键的问题似乎就是：目前楼市成交量下滑到底能够持续多长时间。
薛建雄指出：“调控政策虽然凶猛，目前也取得一定的成效，但持续到5月份，并不能持续多久。一些银行和开发商联手为购房者‘想办法’解决难贷款问题，早已不是什么秘密了。”
他透露，提高首付比例和房贷利率，对购房成本上升影响有限，且多为隐性成本，只要开发商给出一定折扣空间，就能促使买家入场。此外，虽然各大银行对执行房贷政策都是从严管理，但也有银行紧急推出高额的装修贷款，实际上就是在变相提供低利息贷款，以帮助购房者买房。
“有的开发商帮助客户垫付一成首付。有的职业炒房客还注册公司，同样能够从银行获得企业贷款用来投资。”薛建雄介绍。
薛建雄强调，6-8月份将是楼市关键时间节点。如果调控效果不明显，更严厉的政策，包括保有税等可能随时会出台，保有税或营业税才是打击投机投资的最有力手段。该项政策也可能会随着市场风险得到控制、秩序整顿规范之后出台，届时房价必定会见高回落。
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