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新政百日成效:调控尚未成功 业者仍需努力

第一财经日报  作者:agent_bt   2010-07-16 07:21

编者按:

“史上最严厉调控”未满百日,市场就传言“被放松”,多少市场人士因此担心其可能成为“最短命调控”。在三部委连续表态调控仍将继续后,市场终重归平静。而在“放松”传言之前,市场还曾经历过一次因国土资源部部长徐绍史的一番讲话而被“第二次调控将至”的传言冲击。

在这些传言出来之后,有多少人真正去衡量过新“国十条”出台至今的市场成效到底如何?如果没有调控成效的调查结果,又何来放松以及第二次调控之说?任何政策,都有其在市场中逐渐发酵,再真正发挥作用的过程,调控不足百日,从各路记者反馈的信息来看,成效才刚刚显现,调控仍任重道远。

同时还需要点明的是,房价下跌并不能成为衡量调控是否成功的标准。如果从房地产成为“资金黑洞”并直接影响实体经济投资的实际看,调控的目标应该是转变经济结构,而非使房价下跌。

当市场深度博弈遭遇强势利益群体,各种不同的声音注定将再次激烈碰撞。自4月中旬中央出台房地产调控新政至今,房价运行正在进入市场的关键节点。与此前的历次调控遭遇似乎并无太多不同,关于楼市调控政策是加压还是退出的争议再起。

新华社7月14日撰文甚至直接指出:“从历年对楼市调控的过程看,包括地方政府、银行、开发商在内的多种强势利益相关群体的影响也不可小视。”

房价17个月来环比首次下降

在新华联国际楼盘售楼处的现场,《财经日报》记者看到的景象十分冷清,一整天也没有一个看房者出现。这并不是一个楼盘的个别现象,而是北京楼市普遍低迷的写照。北京中原地产统计发现,进入6月以后,北京楼市销售量几近“冰点”。

上海楼市价格已经开始松动。上海佑威房地产研究中心提供的数据显示,6月份上海商品住宅成交面积42万平方米,成交套数3428套,表现虽然略有回暖,但成交量仍然处于历史低谷时期。

与此同时,从上半年的上海商品住宅成交情况来看,357万平方米的“业绩”,属于5年来水准,仅及2009年上半年的66%比重。与此相呼应的是,6月份上海商品住宅成交均价终于跌破20000元/平方米大关,环比下跌14.19%后至19168元/平方米,回归至2009年底水平。

广深楼市对政策的反应则更加灵敏。从价格走势来看,深圳一手房均价整体上自楼市新政颁布的第17周(4月26日至5月2日)已经开始逐渐下跌。相比第17周的每平方米25846元的均价,第24周(6月14日至20日)深圳一手房均价下降幅度已经达到42.9%;而广州市国土房管局日前披露的数据显示,6月十区新建商品房的网签均价创下了2010年度的位,为11700元/平方米,同比上升11.6%,环比下降9.2%。

国家统计局的数据显示,6月份70个大中城市房屋销售价格涨幅比5月缩小1个百分点,环比下降0.1%,这也是房价17个月来环比首次下降。

在70个大中城市中,包括北京、上海、深圳、广州四个一线城市在内,房价出现下跌的城市已经波及到28个。其中深圳房价从数据上来看下降相对明显,6月份深圳新建商品住宅销售均价为每平方米16978元,同比上涨19.59%,环比下降13.6%,比年初下跌了22%。

中国房地产协会副会长朱中一在接受本报采访时认为,调控政策在短期内已初见成效,特别是从遏制部分城市房价快速上涨的角度看,效果明显,而这次宏观调控起作用的主要还是信贷政策。

除了房价和成交量外,楼市成交结构也在发生深度变化。戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼表示,经过宏观调控后,市场上一些豪宅产品出现滞销,但中低价位和中小户型的楼盘,还是有“日光盘”出现。而未来,市场上的供货结构也会逐步调整,以中小户型的产品为主。

事实上,从统计数据来看,6月份主要城市的供应结构就已经出现了变化,90平方米以下的普通住宅占总体房源的比重达到66%,高于5月份41%的水平。

调控压力依然难减

即便如此,目前房地产市场调控压力依然不减,高房价问题依然悬而未决。以北京为例,今年1月至5月,四环路以内的价格每平方米涨到34620元,而六环路以外的新房单价也超过万元,达到11748元/平方米,北京楼市6月销售项目成交均价相比5月销售项目的均价甚至出现轻微的上涨。

由于统计数据的结构性变化,目前房价下跌在很大程度上存在“假摔”之嫌。以广州为例,网签数据的变化,并不能说明广州的房价出现了明显下滑,因为签约均价下降,主要缘于销售结构发生了转变,中小户型和低价房销售增多直接拉低全市成交均价。

尤其是深圳,年初全市的房产均价为每平方米2.3万元,而出来的6月份数据已下滑至1.7万元。但深圳房地产研究中心副主任王锋在接受当地媒体采访时坦言,深圳、上海等一线城市的房地产价猛涨导致泡沫成分很大,新政策已经让一线城市房价开始缩水,“但是目前1.7万元/平方米的房产均价对于普通市民来说还是昂贵。目前的房产调整还在继续,按照2007年房产调控至1万元/平方米左右而言,目前的价格还有下调的空间。”

更重要的是,局部地区楼市依然“高烧不退”。6月,70个大中城市中有49个城市新建住宅价格环比持平或保持上涨,其中上涨城市均为二、三线城市;有39个城市的二手住宅价格环比持平或上涨。而6月份70个大中城市的房价同比上涨11.4%,去年6月房价在救市的效应下,已出现量价齐涨的局面,而今年同比仍增长,说明调控依然任重道远。

在实体经济曲折复苏的背景下,关于房地产调控政策的争议也再次响起。新华社撰文称,一些地方政府已经对楼市调控可能造成地方财政收入被“牵累”等表示了担心,而钢铁及铁矿石销量和价格的下跌,也让人们看到了房地产业拖累实体经济的隐忧。

远洋地产董事局主席李明在接受本报采访时也表示:“这次调控是很有成效的,效果也非常明显,因此我不认为会有新的政策出台,现有的政策也没有退出的必要,还是需要给市场正常的反应时间。”

北京科技大学教授赵晓在接受本报采访时甚至表示,这次房地产调控是彻底的调控,而且将从调控进入到调理,“以前十年九控,每次都是失败的,但是这次调控很多的信息显示将继续下去,相信这次房地产暴利的太阳下山之后将不会再升起。”

土地出让后3年半内须竣工;禁止非房地产主业国企进入房地产业

受新“国十条”影响而市场转冷的区域似乎仅限于几大一线城市。在一线城市楼市成交量已几乎降至冰点的同时,二三线城市的楼市依然“风景这边独好”。

在济南南郊的兴隆片区,则丝毫看不到调控的“影子”。这里的村民们正在掀起一股“建房”高潮。

楼市“火热”

但村民们盖的其实真的不能叫做“房”:砌砖不用混凝土,用三合土一垒就是;房梁简单地用基本木头支起来,上面再盖上石棉瓦。

“这种房子一阵大风就可以吹倒。”当地村民告诉《财经日报》记者,“我们现在进村要戴安全帽。”

兴隆片区的5个村几乎所有的农房在一夜之间长高了至少一层。

农民建房的热情,来自于即将到来的拆迁。此前有消息说,济南市政府与香港华润集团签署了意向,要在这5个村,25000亩土地上斥资40亿美元开发房地产。村民“建房”就是为了多获得补偿。

一口“吃下”2万多亩地,这是济南当前房地产“火热”的一个缩影。就在上月中旬,济南城北的滨河新区内10个片区开发项目,与9家房地产企业达成合作意向,集中签约总投资约670亿元。

上周,济南恒大绿洲项目开盘,也传出3售出980套,销售额6个亿的消息。虽然不排除有商家炒作的因素,但也反映出楼市在济南并不冷。

与此相对应的是济南的房价。本月12日,国家统计局公布了今年上半年房地产市场相关数据。在统计的70个大中城市中,北京、天津、上海等28个城市6月房价环比均出现下降,济南则以0.9%的环比涨幅与湛江市并列第二。

业内人士分析表示,济南房价不降反升有三方面原因,一是大部分开发商现在不缺钱,不会主动降价;二是济南处于城市高速发展的阶段,对房地产市场的发展有客观上的需求;三是济南楼市还是一个以自住和改善性需求为主的房地产市场,不是本轮调控的重点打击对象。

土地新规

房价仍在上涨的情况下,山东省国土资源厅前日发布了《关于加强房地产用地供应和监管的通知》(下称《通知》),其中规定,土地出让成交确认后,3年半内必须竣工。

按照《通知》的要求,“土地出让成交确认后,应在10日内正式签订国有土地使用权出让合同,出让合同须明确开工、竣工时间,约定的开工时间不得超出合同签订之日起六个月,竣工期限不得超出出让合同约定动工期限之日起三年;签订合同之日,应同时交付土地。”

山东房地产界人士告诉记者,这意味着在正式签订国有土地出让合同之后,留给开发商的时间只有3年半时间。“这对以土地谋利的现象将会起到很大的抑制作用。”

《通知》同时规定,对于违反上述规定的企业,将开出禁止其两年内参加省内土地竞买的“罚单”。此外,“对用地者违法用地、招拍挂竞得土地后不及时签订成交确认书或出让合同、拖欠土地出让价款、未按合同约定开竣工、闲置土地、囤地炒地等不履行土地出让合同或划拨决定书的,自发现之日起,市、县国土资源管理部门应禁止其在两年内参加土地竞买。”

非房产主业国企禁入

《通知》还明确规定,“严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。”这是继国资委明确要求主业非房地产的央企应逐步退出房地产后,个禁止当地非房地产主业国企进入房地产业的省份。

同时,房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中,其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。

记者注意到,资产规模等排位在前的山东省国企大部分都涉足了房地产业,比如中国重汽集团、兖矿集团、鲁商集团等都有规模很大的地产业务。排名的山东高速集团旗下上市公司山东高速日前也向其子公司斥资10亿元做大房地产业。如此大规模的房地产业务未来如何退出也将是一个大问题。

7月1~10日,位于广州白云同德小区的泽德花苑二期580套经济适用房刚刚完成了申购家庭的现场登记,这是广州市今年推出销售的批经济适用房。而根据计划,广州还将在下半年陆续推出芳村花园二期、安厦花园、聚德花苑、教师小区零星存量房源等4000余套经济适用房。

在《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(即新“国十条”)中,调整住房供应结构,增加保障性住房、中小套型普通商品住房供应,成为与“房贷紧缩政策”并驾齐驱的重要调控手段。

“继二季度之后,各地土地督察局将在三季度再次组织对保障性住房用地供应政策执行情况的检查和集中清理。”7月15日,国土资源部土地利用司司长廖永林对《财经日报》记者作出了此番表示。

各大城市全力供地

新“国十条”明确提出要求:“保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%,并优先保证供应。”

按照计划,2010年北京市将供应住宅用地2500公顷,比去年实际增加968公顷,增幅高达63%。其中的50%即1250公顷将用于建设各类保障性住房。

“今年保障性住房用地的供应量增速的确很大。”尽管如此,北京市土地整理储备中心市场交易部部长雷蕾仍表示,“我们希望上半年就基本完成今年的保障性住房用地供应。”

“截至一季度末,北京已完成住宅供地840公顷,其中,政策性住房土地供地571公顷,占了三分之二以上。”北京市国土资源局相关负责人此前对媒体透露。

5月20日,上海市政府在召开的会议上正式明确,今年全市新开工保障性住房的总体目标为1200万平方米,其中经济适用住房约400万平方米,动迁安置房约800万平方米。在今年头4个月,全市动迁安置房已实现新开工面积约168万平方米,完成了逾两成的指标。

广州市住房保障办副主任黄信敬表示,今年广州市计划新开工建设300万平方米保障性住房,其中已落实用地的项目有19个,拟建建筑面积180.19万平方米。根据年初确定的目标,广州今年拟新建的300万平方米、21个保障房项目已有19个正式落实,是历年来广州保障房建设量的。

确保落实最关键

如此大量、庞杂的保障性住房供地计划如何确保落实,成为调控政策出台后各地政府部门面临的首要考验。

早在今年1月19日国土资源部召开的“保增长保红线行动”成效座谈会上公布的数据,去年1~11月,我国保障性住房用地供应27.54万亩,仅完成年度计划供应量的46.66%。

而对于各地来说,无法完成供地计划,早已如同“家常便饭”。以北京为例,自2005年开始制定并对外公布供地计划以来,仅有市场极好的2007年和2009年按计划完成供地任务,其余年份的实际供地数量与计划均相差约五成甚至更多。

对此,廖永林表示,为了确保今年的供地计划尤其是保障性住房供地的落实,国土部专门制定了《保发展保红线工程——2010年行动方案》。该《方案》明确要求,各督察局加强对计划编制和落实情况的检查,在第三季度集中开展一次保障性住房用地供应政策执行情况的检查,重点检查土地供应和供后使用情况,并形成评估报告提交给部里。对涉及地方政府及政府有关部门原因等形成的房地产违法违规用地行为,要及时发出整改意见,限期改正。

“这个检查二季度督察局就已经做了。”廖永林介绍,按照新“国十条”的要求,2010~2012年保障性住房建设规划将在7月底向全社会公布,“这个规划公布之后,各地会据此对保障房供地计划进行相应调整,调整之后我们会要求各地把这个计划落实到具体的地块上。三季度各地督察局还将组织对保障性住房用地的检查,以及集中清理检查。”

一些城市显然已经感受到了来自上级部门的压力。6月上旬,北京市部分区县纷纷接到了市国土资源局下发的《关于保障2010年政策性住房用地的函》,要求其在7月15日前要完成今年政策性住房全部指标的供地工作,同时还对已供应但尚未开工建设的政策性住房用地进行了“点名”,要求尽快开工建设。

资金之困

土地供应的落实之外,建设保障性住房需要投入的大量资金又成为确保保障力度的障碍。

远洋地产董事局主席李明举例道,假设需要保障的中低收入者有5000万人,按照人均居住面积20平方米、每平方米土地及建安成本3000元计算,所需要投入的资金总量就是3万亿。“这么多钱从哪里来?如何分配?”李明表示,保障性住房到底是应该政府来做还是应该市场化,是个需要认真思考的问题。

以2009年保障性住房建设计划为例,共需投入的资金为1676亿元,其中,中央投入493亿元,占29.4%;地方配套1183亿元,占70.6%。而中信证券在一份报告中指出,2010年保障房投资总额预计将达到4300亿元左右,中央将承担375亿元,地方政府将承担1125亿元。显然,对地方政府的资金考量才是关键因素。

但在住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林看来,保障性住房所需资金主要还是由地方政府解决,而资金的困难只是认识问题,“主要还是看地方政府的重视程度,想干就一定能干成。”

“三套房贷”暗自松动的消息,在胶着的市场气氛中迅速蔓延。由于严厉的差别化信贷政策而被业界称为“史上最严厉的调控”的新“国十条”,在将满百日之时即面临“放松”传言的冲击。

7月12日,银监会表态称,《关于规范商业银行个人住房贷款中二套房认定标准通知》的政策要求和标准没有任何变化,各商业银行需严格执行不能动摇。但这一轮市场波动的背后,已突显银行对房贷政策的动摇心理。

事实上,虽然新“国十条”中表示,在房价上涨过快的地区和城市,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款,但在已出台调控细则的几大一线城市中,仅北京将自己列入“房价上涨过快城市”,明确暂停第三套房贷。深圳市的规定则留有余地,广州的调控细则甚至没有提及第三套房贷。

一线城市执行表现不一

“第三套房的贷款业务是否应该暂停,这个目前还是由商业银行根据自身情况来确定的。”一位商业银行内部人士向《财经日报》记者坦承。根据他的理解,在“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”,可采取“暂停发放购买第三套及以上住房贷款”的方式。“如何算是商品住房价格过高、上涨过快?如今并没有明确的衡量标准可参考。”

如果以各地的楼市调控细则中明确“三套房贷暂停”为衡量,各地在操作过程中的“宽松”程度,仍然略有区别。

在北京版的调控细则中,明确要求商业银行根据风险状况,暂停对购买第三套及以上住房,以及不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。

记者在北京采访时发现,目前北京地区多数银行自政策下发以来一直严格执行。中国银行北京分行一支行个贷部工作人员告诉记者,目前房贷政策并没有发生变化,依然还是二套房首付比例50%,利率上浮10%,三套房不予放贷。包括中行、建行、工行、招行等各银行在内,具体房贷执行政策尚未出现暗中放松的情况。

5月6日,深圳则在调控细则中表示“商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款”等规定。

在深圳,不少当地业界人士均表示,目前深圳银行房贷政策依然相当严格,大部分银行都暂停第三套及以上住房贷款。即使有个别银行在执行上表现松动,其适用对象也是要求客户资质,且贷款门槛和利率都比较高。

不过,在被称为出台“温和派”楼市调控细则的广州,由于未明确规定停止第三套房贷,因此广州市的各大银行,第三套房贷的操作业务并未暂停。

据广州一家本地商业银行的分行行长透露,第三套房基本都可以贷到款,只是各家银行的条件略有不同。一般来说,国有四大行的审批较为严格,会根据客户的条件进行挑选,但其他的一些中小银行,则一直都在努力争取个人房贷这笔业务。“例如我们银行,三套房贷需要首付五成一,贷款利率是基本利率的1.2倍。别的银行基本都能贷,只是首付和利息各有少许不同。”

而调控细则迟迟未出的上海,第三套房贷业务的执行始终暗流涌动。“第三套房贷多数银行都能操作,只是成数和利率略有区别的问题。”当地一家大型中介机构相关负责人告诉记者。

第三套房贷的高门槛

7月12日,关于调控放松的市场消息越传越盛的情况下,三部委几乎同时表态称,调控并未放松,仍坚持新“国十条”的政策。

上海的市场反应速度非常快。上海市房管局、央行上海总部以及上海银监局随即联合下发通知,从严要求“二套房贷”的审核需要“认房认贷认调查”。“这两天各家银行都发文强调了。”一家贷款服务商向记者表示,“如果说从前还有不少银行只认贷不认房的话,现在基本已按照认房又认贷的操作原则来执行。”

上海一家商业银行个贷业务负责人表示,所谓认房又认贷的操作过程,即除了原先银行审贷的征信系统之外,还另需向房地产交易中心实行征询。“目前正与上海市房地产交易中心实行沟通,看是否能做到网络系统对接,以期得到更为确切的信息。”

目前,该银行的执行措施是,在第三套房的贷款业务操作上,即使是符合资质要求的客户,除了需出具证明名下物业的文件之外,还需要实行“笔笔上报”的流程。“从支行到分行再到总行,批复之后才能做。”

中原地产指出,对于二套房贷的强调重申,并未涉及到“第三套房”的热点话题。“多少有避实就虚的味道。”

部分人群或遭“被二套”

“第三套房贷款业务的重提,并不能片面解读为对投资性需求的放松。”一位股份制银行内部人士直言不讳道,“无论是成数还是利率,银行均有很高的设定门槛。如果是投资性需求,势必要考虑到高额的成本支出问题,并不合算的。”

从目前部分实行三套房贷业务的银行来看,事实的确如此。如中信银行北京分行奥运村支行个贷部相关工作人员表示,如果能够提供工资、纳税或其他相关财力证明,仍然可以为第三套房发放贷款,“但首付要在55%以上,利率也要上浮10%~20%。”

在深圳,深圳发展银行则按照“三套房首付55%以上,利率高达1.2倍以上”的原则执行;甚至有银行按照首付六成,基准利率1.2倍来执行。“不少客户一听那么高的条件,也不愿意贷款了。”上述银行内部人士称。

据上海中原牡丹江路分行经理曹锐介绍,自二套房认定标准确定后,有许多客户成为“被二套”者。即尚未直接购买过房产,但名字却被父母加到房产证上,等自己购置房产时,才发现自己只能按照“二套房”,甚至“三套房”的标准进行贷款,从而导致购房成本提高。

中原地产认为,以上海为例,仅就二手房市场而言,目前上海户籍的购房客比重达到50%,鉴于户籍人口普遍拥有家庭住房的客观现实,如果按照第二套房政策严格执行,预计可能会影响到至少九成以上的上海籍客户。如果外地置业人群中有半成以上在上海属于首次置业,那么,影响力可能会覆盖到七成以上的消费人群。

不过,有不愿意透露姓名的消息人士指出,目前市场中的首次置业者其实也存在“水分”,因为购房者还是可以通过“技术处理”打政策“擦边球”,如“假离婚”或用亲戚名义购房。汉宇地产交易按揭部高级经理倪岱尔表示,目前银行在离婚的核实问题上存在一定难度,因此也不能排除市场中存在二次置业“变身”首次置业的情况。

日前国家三部委联合发出通知,要求二套房信贷政策“认房认贷认调查”。“三认”标准明确无误地昭示天下,房地产紧缩政策继续执行,不存在政策放松的情况。

其实政府有足够的底气坚持当前的调控措施。刚刚出炉的6月份产业数据表明我国楼市整体上比较健康,连一向对调控政策持怀疑态度的任志强也不得不承认,房地产调控并没有影响实体经济的运行,调控短期内不会放松。

那么为什么市场上会出现政策放松的传言或者舆论导向呢?这恐怕还是与我国历次房地产政策的特点有着密切的关系。从2002年开始的房地产调控,一直以来给业界的印象是短期化,政策的执行和终止与市场的走势密切相关。更加确切地讲是与房地产价格紧密相连。对政策调控效果的评判也一度以房地产价格是否下跌为标准。

实际上,房地产价格的概念相当宽泛,有成交均价与同质价格的区别,也有价格与区域价格的区别;有商品房价格与保障房价格的区别,也有租赁价格与销售价格的区别。房价是一个多层次、分结构的市场概念,如果以某一个片面的价格指标走向作为房地产调控是否执行的标准,很容易产生决策的偏颇,从而危害市场的健康稳定。

因此,当前和今后一段时期,房地产价格是政府监测调控效果的一个指标,但绝不是起决定性作用的指标。除价格外,政府更应关注的是房地产的成交量变化、供应量变化、保障房供应量占比、房价收入比、房屋租售比、住房工租比等综合性指标。把这些指标综合起来,并且分区域、分结构地分析衡量,可以反映房地产市场是否健康稳定。

对于本轮房地产调控的效果,现在下结论还为时尚早,但作为过程中的一种审视,笔者认为到目前为止以二套房信贷为标志的紧缩性政策是非常有必要的。政策有效限制和打击了投资、投机需求对住房市场的冲击,并且在有效引导这些投资资金流向商业、办公地产领域。实现了房地产消费投资结构的优化。虽然一线城市最近两个月成交量大幅度下降,但从的角度看,成交量依然保持健康的发展态势,二、三线城市成交量上升明显,这同样是房地产发展结构的优化。这种变化也契合了笔者此前的判断,一线城市房地产的发展有阶段性调整的态势,二、三线城市将迎来市场的快速增长期。

如果说当前紧缩性调控政策的效果正在显现,那么把眼光放长远一些,国家正在着力推进的住房保障制度则要发挥更加积极和长久的调控作用。一个重要的事实是,目前各地正在紧锣密鼓地制定房地产业发展“十二五”规划,笔者有幸参与了几个城市的规划编制,这些规划中无一例外都将住房保障列为“十二五”期间政府的重要工作之一。规划也大都将“保障房及中小套型普通住房用地占新增建设用地70%以上”列为规划目标。这表明无论是中央政府还是地方政府,在未来几年内,都会大力推进住房保障工作,这将深刻改变房地产业的运行模式和政府调控方式。

以二套房政策为代表的紧缩政策可能还会持续一段时间,但终究会退出历史舞台,因为保障性住房的建设和供应上来之后,住房民生问题将迎刃而解,紧缩政策对市场化商品房的压制就显得没有必要。投资资金也将更加理性地看待住房投资。

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