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区域限拍 国土部拟出用地新政

经济观察网   2011-01-14 09:21

记者从多方了解到的消息显示,一项严控商品房土地拍卖的政策正在生成,在2011年,商品房获取拍卖资格的前提,是必须完成该地保障用房的土地指标。

有确切消息称,为了保证2011年的保障性住房的用地,国土资源部正在拟定文件。该文件的主旨内容就是,要求各地方政府明确本年度供应的保障房用地,并列出明确的供地时间表,如果没有按计划完成,将暂停该区域性的土地招拍挂。

北京前奏

一向被视为地产调控政策风向标的北京市,又一次筹划着2011年的土地供给安排。

2010年12月14日下午,北京市市长郭金龙在北京住房与城乡建设委员会调研时,有住建委官员提议,“在2011年政策性住房供地计划没有完成前,暂停市场上商品房用地的招拍挂。”据与会人士称,郭金龙并未做最终表态。

但一位建委人士称,大的方向上,肯定是这样了,保障房任务不做实,商品房土地不动拍。随着北京市住房保障工作会议的召开,这些政策将渐次明了。

这听起来有点类似于环境保护部搞过的“流域限批”。主要城市和部委为保障房用地大动“干戈”的原因,是因为背负着2010年楼市调控失败的政治责任,只有足够的保障房供应,才能与高房价商品房形成结构平衡。

1月8日,国土资源部土地利用管理司司长廖永林接受本报记者采访时承认,“在研究保障房供应不完成,暂停高端商品房土地供应的政策。”但涉及到具体执行层面廖永林则不愿意多谈。

同日,北京国土资源局局长魏成林对本报记者表示,“实际上我们北京2010年就已经这么做了。为什么我们后四个月土地出让这么多?其中不少是前段时间压下来一直没放,市里要求各区先完成保障房用地的供应,等到8月份我们保障房建设用地供应基本完成后,我们才大规模开始经营性用地的供应,所以北京土地供应显得在第四季度比较集中。”

魏成林表示,“不能说国土部的政策是在推广我们的模式,只不过说我们北京先走了一步,效果怎样还要看各地具体的情况。”实际上,在国土部要求下,在2010年3月和4月,北京市也曾暂停住宅土地的招拍挂一个月的时间。

如北京的“经验”得以推广,这就意味着,整个上半年,甚至是前三季度,市场上的商品房用地的供应将处于暂停的状态。

魏成林进一步表示,2010年我们的住宅用地供应早已超额完成,但2011年土地供应计划还没出来,但应该还是基本持平,至少不会比2010年少吧。出让方式现在来看,肯定还是以招标为主。

楼市得失

在北京,国土资源局完不成年度供地计划,已经是惯例了。从2005年开始到2009年,北京商品房用地供应量逐年下滑,而这一过程则伴随着北京房价的一路猛涨,自6700元每平方米跳跃到了2.3万元每平方米。

从2003年以来,除了市场极好的2007年和2009年完成计划,其余年份的实际供地数量与计划均相差约40%到50%。土地供应减少,地价上涨,房价上涨,似乎已经成为北京房地产市场的一个恶性循环,亦成为楼市高涨的典型。

事实上,2003年北京市土地供应量和开发量较大,使整个市场的供求关系平衡,并且该年度北京市房价表现出稳定。但从2004年开始,北京土地开发量持续萎缩,而整个市场的需求量则持续上升,导致市场供求关系的失衡,房价亦自2004年开始迅速上涨。

北京市土地整理储备中心统计数据显示,2005年,北京计划供应的住宅商品房用地为1750公顷,商服用地550公顷。而实际成交的房地产开发用地仅为554公顷,不到计划的四分之一。

数据还显示,2006年北京出让的房地产开发用地(不包括经济适用房用地)面积总计为1031公顷。其中含住宅商品房性质的土地面积为918.5公顷,商业、金融、办公和公建等性质的用地为112.5公顷。而北京2006年度土地供应计划中,住宅商品房用地为1600公顷,商服用地300公顷,实际土地供应量仅为计划的54%。

2005年和2006年土地供应的巨大缺口,将直接导致2007年房价的进一步上扬。2007年,SOHO中国(行情,资讯,评论)董事局主席潘石屹提出,房价快速上涨的原因是前两年土地供应不足。土地“招拍挂”后,价格不断创出新高,这其中根本的原因也是土地供应不足。

从2006年开始,保障房建设开始占据越来越多的用地指标。当年,国务院下发【2006】37号文,《关于调整住房供应结构稳定房价的意见》,城市新开工住房建设中,套型在90平方米以下的住房面积必须达到70%以上,廉租住房、经济适用住房、中小套型普通商品住房用地供应量不得低于70%。

2009年,建设用地供应是31.9万公顷,其中住宅用地7.6万公顷,但实际的开发用地量尚不足3万公顷。2009年实际供应住房用地76461公顷,保障性住房用地供应10958公顷。

并且整体数据还显示,从2006年至2010年,北京市累计新开工保障房3648万平方米,约占同期全市住房总规模的三分之一。

据悉, “十二五”期间,北京市将力争实现“两个60%”的目标,即保障性住房占整个住房供应的60%,公共租赁住房占保障性住房供应的60%。这也意味着,商品房在整个住宅用地结构中,比例进一步降低。

按照以往的经验,在用地供应不足的情况下,保障房大跃进的同时,商品房也在为价格上涨蓄势。

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