尽管沪渝两地的房产税“出招”温和，但毕竟剑已出鞘，房地产的游戏规则面临的可能是近十年来的激变。
开发商面临艰难的抉择。2月14日，本报记者在万科城花新园发现一个微妙的变化：上海万科工程技术部门一位负责人走向前台，详细介绍了万科项目在绿色节能方面的专业操控技术。这与以往营销等部门人员对外唱主角的“习惯”迥然不同。该负责称，此举是万科调整营销策略、强化产品品质牌的表现。
这也可视为万科面对楼市“房产税时代”首年作出的选择。不过，对于包括万科在内的开发商群体而言，进退抉择的直接压力，或许就在于新周期令人担忧的业绩压力。
分析师高岗指出，市场的价格趋势也正在改变。“无论从哪个角度来看，对于2011年，都没有理由太乐观。企业只有坚持"现金为王，快速销售，谨慎拿地"的策略，才是王道。”
不过，开发商群体中，抱侥幸心理的还大有其人。
捂盘还是促销？
汉宇地产的报告指出，配合此后亮相的沪渝房产税试点，近期的一系列楼市调控政策，奠定了2011年甚至此后几年的楼市调控基调。
据本报记者了解，面对持续加压的调控局面，是进是退，开发商抉择分歧明显，集中体现在营销层面，近期捂盘、促销并存。
在上海，搜房网数据监控中心统计，上周商品住宅新增供应18.1万平方米，环比增长3倍（主要因春节期间开盘量少），而由于观望气氛浓厚，仍有新拿预售证的6个项目均未如期开盘。同时，春节长假后，上海约有16个住宅项目延迟开盘，内环内区域延期开盘项目占比超3成。
尽管春节期间上海楼市成交低迷，但目前为止房价明显下降的迹象尚未出现。值得注意的是，在楼市新政的轮番调控之下，仍有部分房企酝酿调高售价，有机构对沪上20个热点板块的公寓价格调查显示，新政后近六成新盘报价上调，价格涨幅超10%，涨幅达22%。
选择涨价的开发商以市场一线房企为主，包括复地、绿地、金地等大型房企旗下均有项目出现提价。
与捂盘观望、提价豪赌的开发商相比，选择尝试性优惠促销的群体显然更庞大一些。截至2月12日统计，春节后上海楼市打折优惠项目将近120个，其中9个送出“春节好礼”，公寓优惠25万。
据万科销售简报，1月份万科实现销售面积165.4万平方米，销售金额201亿元，再创国内地产商单月销售纪录。
上海万科上述工程技术部门负责人称，“公司依然将按照既定的工程进度和销售策略，实现快速销售，回笼资金。与上市公司追求的资金快速周转相比，捂盘得不偿失。”
业绩压力大增
如果按年复合增长率20％的比例推算，万科销售额将在2014年突破2000亿元。万科董事长王石1月中旬公开表示，要求万科“刹车减速”，2011年销售额不能超过1400亿元。
不过，记者在采访中发现，与万科宣称的“不囤地、不捂盘、不当地王、合理定价、主流刚需产品定位”高速周转开发策略相比，更多开发商在进退抉择上，仍然举棋不定。
“我们不急着销售，降价销售的可能性目前来看很小，就先捂着，见机行事。”一位小型地产商的营销负责人向本报记者坦言。
在这些企业尤其是上市房企表面的乐观和坚持“面具”背后，却是谁也无法忽视的陡然增加的巨大业绩压力。市场低迷情况下选择捂盘观望，似乎又犯了大忌。
2月14日晚，绿城集团公布，1月实现合同销售面积约27万平方米，销售金额52亿元，尽管同比增长116%，但环比下降约50%。观察绿城的营销表现，1月的销售较去年12月的102亿“缩水”近一半，背后原因中，推盘量减少的杀伤。公告披露，1月单月，绿城共仅有7个新项目或项目分期推出新房源。
目前的市场趋势则无疑将进一步加剧企业业绩压力，令众开发商头疼。报告预测，闪击式调控下，楼市将进入速冻期，后市不容乐观。“从新国八条出台以来，在限购和提高首付的双重影响、房产税试点出炉强力震慑下，各地楼市成交量出现下滑，预计上半年成交量同比降幅会在20%—30%。”
高岗还指出，自去年4月以来，经过长时间的持平与波动，房价原来的上涨趋势已经发生改变，投资者对房价的预期发生动摇，部分投资客开始撤离市场。从企业来看，随着成交量的下降，预计下半年企业将会集中面临资金上的压力，企业降价促销将会加速价格向下趋势的形成，从而形成调控作用和趋势作用的共振。
随之而来的就是资金链危机。2010年前三季度，申万房地产行业的整体资产负债率已高达70%，136家房地产上市公司经营活动产生的现金流量净额为－884.21亿元，而上年同期该数额为522.19亿元，近七成上市房企经营性现金流为负。
几乎可以肯定，今年开发商现金流的数字将更加惨不忍睹。
加速转型
四处融资、备粮过冬，则成为开发商眼下最紧迫的事。
像碧桂园（02007.HK）这样春节期间为融资忙碌的公司不在少数。碧桂园赶在春节前夕发布了2010年业绩报告，一个星期后，即向投资者公布了新一轮融资计划。
大年初五（2月7日），碧桂园公告披露，计划发行7年期优先票据，所募得款项将为新增房地产项目提供资金，并做公司的一般用途。
比碧桂园更急的还大有人在，例如恒大地产。1月14日，恒大地产宣布将发行55.5亿元3年期及37亿元5年期以美元结算的人民币债券，两笔共计融资92.5亿。
为应对凶猛而来的“房地产税时代”，越来越多的房企选择紧急行动，提前充实现金流。但日渐飙升的融资成本，在调控背景下也在聚集越来越大的风险。
分析师杨晨青指出，新年的楼市调控再次升级，不仅表现在政策的力度较去年再次加强，更重要的是从中可以体会到当前政府对调控楼市的决心之大。
楼市已经进入了一个速冻期，本次调控下市场回调的周期将比以往明显要长。
“要适应新的市场环境，企业必须在经营策略上做出改变：放缓产品供应节奏、抓住机遇快速去化和掌控项目开发成本。”杨晨青指出。
据本报记者了解，目前标杆企业已有的动向特点显示，向商业地产转型和向三线甚至是四线城市转移将会是企业未来的主要发展方向。
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