房地产信托风声鹤唳。
“暂时松了一口气，但手上的项目得赶紧做。”北京一家信托公司的信托经理李凯（化名）4月21日对记者说，他现在的心态是：“赶在关门之前，能做多少算多少。”
从4月上旬开始，业界就传言，银监会将在5月1日前，叫停房地产信托，近日又传言，叫停时间将会提前到4月19日。
本报记者多方求证获悉，银监会目前没有叫停房地产信托，也没有出台新的监管文件，但紧缩的信号已经释放。同时，针对保障房信托融资，暂不会出台特殊的优惠政策。
“去年银信合作规模一度超过2万亿，使得信贷规模管控目标未达预期，银监会非银部为此承受了极大的压力，在今年房地产调控力度如此之大的情况下，不可能允许房地产信托疯狂增长。”一位接近监管当局的人士分析，银监会在控制好银行开发贷的同时，一定会控制好房地产信托融资，以免“按下葫芦浮起瓢”。
他透露，监管机构已经指示相关部门对房地产信托融资加强监管。同时，本报获悉，银监会主要领导在4月19日举行的“2011年第二次经济金融形势通报会”上表示，“对于存在违规行为和高风险经营的房地产开发企业，银行不得协助通过房地产信托类理财产品、发行债券等方式募集资金。”
房地产信托融资，在整个房地产融资中的占比很小，但作用巨大：一是做前期资金，即在项目资本金不足、四证不全的情况下融资，为银行开发贷进入扫清障碍；二是“最后一个输血针头”，即在房地产项目无法获得银行开发贷的情况下，提供高息融资。
“现在中小开发商基本上不能从银行获得贷款了，如果信托融资再断档，只有寻求利率更高的民间高利贷了。”天津一家民营房地产企业的财务总监对本报表示。
借道保障房受阻 房地产信托再紧缩
监管工具箱
银监会领导4月19日讲话所指，是银行通过代销房地产信托产品，曲线满足房地产企业融资需求的行为。
“比如，银行有一个房地产企业客户需要钱，银行受制于信贷额度没法贷款了，就介绍信托公司过去设计一款信托产品，然后银行代销这个信托产品，很快就把钱给到房地产企业，从而维护了客户关系。”一家股份制银行理财部门人士说。
目前，信托公司自身的产品发行能力非常薄弱，信托公司必须要结合银行的渠道能力，才能做大房地产信托的规模。“限制了渠道，也就限制了房地产信托产品的增长规模。”北京一家信托公司的总经理说。
但前述领导讲话如何落实尚待观察。因为所指仅为“存在违规行为和高风险经营的房地产开发企业”，如何界定这类企业并无明确的标准。
“如果真要限制，办法也是有的。”前述股份制银行理财部门人士认为，银监会可以规定银行代销房地产信托产品，融资方必须在银行的房地产开发贷名单之内。目前，银监会已经要求银行对房地产开发贷实行名单制管理，不得对名单之外的房地产企业贷款。
除了4月19日的讲话，银监会目前没有针对房地产信托融资出台新的监管措施。“但是，要想收紧，非常容易。”前述信托公司总经理分析说，有两大现成监管工具——风险资本计算系数，和“实质重于形式”原则。
银监会今年1月28日发出的信托公司净资本计算有关通知，其中已经体现出银监会对房地产信托业务的审慎态度。如在计算风险资本时，融资类房地产信托产品（不含公租房和廉租房）的系数为3%，是除房地产之外其他类产品的2倍。
银监会限制银信合作的重要途径就是设定较高的风险资本计算系数，这一思路可以轻易复制到对房地产信托业务的监管上。
“比如把系数从3%提高到5%，甚至8%，信托公司就将被迫压缩房地产信托业务。”前述信托公司总经理表示。
实质重于形式
银监会的另一大监管利器是“实质重于形式”原则。
此前，银监会针对房地产信托业务的一系列监管文件已经明确，对融资类房地产信托业务，必须满足和银行开发贷一样的条件，即业界俗称的“四二三”原则——项目必须四证齐全、开发商二级以上资质，项目资本金必须在30%以上。对于投资类的房地产信托业务，则没有这么高的要求。
但所谓融资类和投资类，界限本来就非常模糊。比如，信托资金以股权投资方式进入房地产项目公司，但股权约定由开发商回购，表面上是投资类，实际是融资类。
为了避免此种“擦边球”，银监会确立了“实质重于形式”的原则，即通过交易结构的分析，特别是看期限和是否固定，来判断是融资类还是投资类，而不是看表面上是股权还是债权投资。
但“实质重于形式”原则，目前各地银监局执行的标准不一。如果银监会要想收紧房地产信托融资，只须命令各地银监局严格执行此原则即可实现。
这是因为，“目前，市场上80%以上的房地产信托产品，严格分析下来，都是融资类的。”南方一家信托公司总经理说，信托产品投资者很难接受一个浮动的，风险容忍度也极低，因而信托公司被迫主要做融资类的业务。
而融资类业务，就必须满足“四二三”原则，这样的项目少之又少。“都这么好的项目，获得银行的开发贷已经不难，不需要高息的信托资金。”前述信托公司总经理说，
目前，信托产品不需要事先报银监局审批，但是需要报备，“银监局一旦提出不同意见，信托公司就不敢做”。他说。
保障房信托未有特殊支持
今年初，信托业就预见到房地产信托监管政策的不确定性，中融信托等信托公司对保障房信托寄予了很高的期望，原因在于国家大力推动保障房建设，保障房信托项目可能获得特殊支持。
本报多方求证获悉，银监会确实在今年3月份要求各家信托公司上报开展保障房信托项目的情况和统计数据，并酝酿过确定几家公司开展试点，给予一些特殊的优惠政策。但目前这一思路已经夭折。
原因在于，最需要政策支持的公租房项目，不适合信托资金介入。公租房需要三四十年才能靠租金收回投资成本，信托资金是一种短期资金，期限至多三五年，以1-3年为主。
经济适用房项目，和普通的房地产项目差不多，融资并不太困难。银监会对信托公司参与此类项目，视同普通的房地产信托产品来监管，只是按照国家规定，经济适用房的项目资本金要求低于普通商品房项目。
对于棚户区改造项目，银监会则警惕其中存在的风险。
棚户区改造大多是土地一级开发项目，开发商出钱进行拆迁，为拆迁户建安置房，整理出土地，要么由政府的土地储备中心进行回购，要么继续开发建商品房。一些信托公司利用保障房之名，为地方政府提供土地储备融资。
“现在，信托公司都喜欢把商品房开发项目和土地储备项目，包装成保障房信托融资项目，实际上风险很大，因为交易对手大多是地方政府，而某些地方政府早已债台高筑。”前述接近监管当局的人士指出。
信托公司和地方政府合作高潮是在2008年下半年到2009年初，当时信托资金为地方政府融资平台做股本金，继而撬动银行信贷资金介入，实现“无本融资”，但此法在2009年上半年迅速被银监会叫停。
“银监会高度警惕借保障房之名，违规开展政信合作，因而暂不会针对保障房信托融资给予特殊优惠政策。”前述接近监管当局的人士表示，信托资金介入保障房，银监会支持，但前提是风险可控。
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