国家发改委咋就和房地产“干上了”，5月1日国家发改委房地产商品房明码标价规定正式实施，五一黄金周市场反应是明码标价规定形同虚设，甚至出现国资委下11家央企违规的现象。时下，中国国内的物价和油价等农产品价格疯狂上涨，国家发改委一直很忙。调涨油价，稳定煤价，扶持菜价，忙碌身影成为市场亮点。发改委目前真在“从人民群众的切身利益出发”不断的打压房价和开发商。2011年4月26日，国家发改委称，举措是正在研究在商品住房领域实施反暴利规定。在发改委忙碌和指导下，充满悲催的房价和热钱的开发商，再一又次推到“风口浪尖”。
“我没有调查你们每一个房地产商的利润，但是我认为房地产商作为社会的一个成员，你们应该对社会尽到应有的责任。你们的身上也应该流着道德的血液。”温家宝总理今年2月27日与网友在线交流时对房地产商的这番话引发社会广泛关注。
国家统计局4月18日发布的70个大中城市房地产价格数据显示，3月份我国房价环比下降和持平的城市数量小幅增加，但更多的城市房价仍在上涨，只是涨幅有所回落。5月3日下午，中指研究院发布《中房指数系统百城价格指数》报告：4月，受监测的100个城市住宅平均价格较上月上涨0.4%，其中77个城市价格环比上涨，1个城市与上月持平，22个城市环比下跌。
发改委价格监督检查司司长许昆林4月26日称，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。此外，官方还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施。房价迟迟未现松动，调控政策不会放松，新一轮调控政策或将出台，房地产相关的税收、信贷、土地政策都可能再度加码，而就目前透露的信息来看，这一轮调控政策的重点在于规范房地产行业价格行为。
或者有人感觉奇怪，国家发改委却不认真去调控物价，怎么反倒关心起房地产，还矛盾直接针对房价。把开发商当成房地产暴利的幕后凶手，把高房价责任推给开发商，把房价上涨的责任卸给开发商。不知道发改委所谓的房地产暴利依据是什么，是开发商的成本低还是利润高？还是开发商导致房地产价格上涨和高房价的？到底是开发商拿的房地产暴利，还是开发商真的是暴利制造者？在发改委心中所谓的暴利是什么意思，如何界定，如何理解？房地产暴利的根源是什么，如何去消除暴利？如果国家发改委没有根据和通过调查及市场，一口咬定是开发商，请国家发改委别拿开发商当暴利“替罪羊”。
其实，到底“谁拿的房地产暴利”，政府和银行及投资客自己心理最清楚。
眼下，开发商进入国务院房地产调控深度期，所谓的“水深火热”阶段。如今商品房被指存暴利，开发商的名称本来在老百姓心中是不好的印象。因此，开发商自然再度成众矢之的 。尤其是发改委反暴利矛头直指开发商，称要商品房利润率拟设限，甚至对对房企利润及成本展开调研。
其实，发改委欲祭反暴利之剑早就想拨出来，只是苦于对房地产成本和利润及房价构成等问题不清楚，而国务院又没有专门的文件去解释和研究这部分内容。把开发商的弄忐忑不安。但是，如何界定商品房暴利成难题，如果把商品房拟列入制止牟取暴利项目，首先必须确定什么是商品房暴利的概念和条件及根据，通过数据和案例及成本等利润因素进行实际的计算。其次是给商品房暴利一个标准。最后是如何消除商品房暴利？是开征商品房暴利税吗？
客观地说，房地产行业反暴利其实并非中国独创，新加坡与德国，就有这方面的成熟安排。比如在德国，各地设有房地产公共评估委员会，负责对不同城市、区位与类别的房屋进行评估并确定基准价格，对超过合理基准价格20%的，地产商将面临罚款；如超过50%，则将被视作暴利，面临经济甚至是刑事处罚。当然德国房地产市场稳定也是有目共睹的但德国与新加坡房地产稳定有一个深刻的背景，那就是二者都是政府提供了强大的住房保障，属于“小市场、大保障”的市场结构。由此反观我国房地产市场结构，政府保障这一层面的供给，需要大幅度地进行补课。
最为难的是，目前中国有关房地产平均利润率的测算目前仍然莫衷一是，但该指标却是实施反暴利规定的基础。要在短期内准确测算企业的利润率究竟是多少难度很大。另外是商品房反暴利需防落入执行陷阱。有关房地产商品房项目的成本、利润争议数年，到目前依然没有一个客观和权威的结论。根据我国1995年制定的《制止牟取暴利的暂行规定》，对于与国民经济和社会发展有重大影响的和与居民生活有密切联系的商品和服务，国务院价格主管部门可将其列入制止牟取暴利的项目，并实施利润率控制。
然而，对于暴利的界定究竟如何？房地产企业的利润率达到多少才算构成违法行为？根据《制止牟取暴利的暂行规定》第五条，商品的价格和服务收费标准应当符合的条件为，某一商品或者服务的价格水平不超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品或者服务的市场平均价格的合理幅度。此外，差价率和利润率不超过平均差价率和平均利润率的合理幅度。但该规定同时提出，具体行业、不同区域对“合理幅度”的界定，将由各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同业务主管部门测定和规定。
什么是暴利？什么是商品房暴利,到目前仍然没有法律和学术理论及行业的明确界定。况且一个房地产项目成本具体有多少的目前国家统计局和物价局及国家发改委等其他研究结构也不清楚.最主要是各种楼盘的成本是不一样的，销售价格也是不一样的。此外，各种项目利润差距太大，仅从资金方面看，通过银行贷款、市场融资、民间借贷，财务成本差别会非常大，这种方面怎么扣除，还有一种融资渠道很畅通，反过来利润很高，是否就能说暴利。不过，如果通过银行系统和税务部门建立一个共享的信息平台，仍然可以测算出具体企业的利润情况。而这一项，虽然短期来看有一定困难，但是从长远角度考虑，将是未来房地产业，乃至各行业加强价格监管的一个基础平台。
对商品房采取反暴利规定的法律依据源自国务院1995年颁布的《制止牟取暴利的暂行规定》。该规定适用于对国民经济和社会发展有重大影响的和与居民生活有密切关系的商品和服务，目的是维护社会主义市场经济秩序，制止牟取暴利，保护消费者合法权益。
《规定》要求，某一商品或者服务的价格水平、差价率、利润率均不得超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品或者服务的市场平均价格的合理幅度，违者由价格监督检查机构责令改正；拒不改正的，予以警告、没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。商品或服务的市场平均价格、平均差价率、平均利润率以其社会平均成本为基础测定，其合理幅度按其与国民经济和社会发展的关系或与居民生活的密切程度，市场供求状况和不同行业、不同环节、不同商品或服务特点规定。
针对房地产开发企业平均利润率的较大争论始于2005年，国家统计局当年公布的2004年房地产业利润率为7.77%。时至今日，这一数字仍然为一些开发商所引用。另外,2006年底，财政部发布的一份公告显示，财政部2005年抽查的39户房地产开发企业实际利润率高达26.79%。类似争议在2009年达到白热化阶段。
工商联房地产商会于08年7月至10月在北京、上海、广州、深圳、青岛、西安、成都、苏州和呼和浩特9个城市，选取62个不同规模、不同所有制的房地产开发企业的81个项目就“房地产企业的开发费用”进行了深入调查和分析研究 开发企业的直接成本中主要为土地成本。工商联在两会发言稿：开发企业的直接成本中主要为土地成本。在房地产开发企业项目开发中，土地成本占直接成本的比例，达到58.2%.在所调查的81个房地产项目的总费用支出中，土地成本+总税收所占比例为49.42%。
2009年3月两会期间，工商联递交《我国房价为何居高不下》的大会发言，通过对九城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分（即土地成本+总税收）所占比例为49.42%。
对此，国土部相关人士当时回应称，我国地价占房价比例平均为23.2%。而根据中国社会科学院发布的2011年《住房绿皮书》——《中国住房发展报告(2010-2011)》，2009年，房地产行业的平均毛利润率为55.72%。
商务部国际贸易经济合作研究院专家梅新育的观点。梅新育说，即使在次贷危机爆发前世界性的房地产牛市中，中国房地产市场的表现也极为引人注目。当时，在境外基金直接参与的房地产租赁市场，中国市场率比美欧市场率普遍高50%以上。由于中国房地产企业信息高度不透明，他们所对外宣称的利润数据并不靠谱。他透露，自己曾经在2003年对北京地区房地产业的利润率做过间接估算，以地处西四环和西五环之间的玉泉路周边地区商品房为例，销售利润率大概为34.7%，投资率更是高达138.8%。
有人认为房地产开发业暴利惊人，应实施反暴利法。这个是对商品房利润和成本及预算产生误解。况且拿所谓的房产利润国际惯例不超5%的规定和说法，更是比较可笑和愚蠢的做法。因为这个不超过5%没有考虑到房地产开发中的材料和土地及建安等人工的价格上涨和成本的因素，另外是开发商的税费和公共配套及银行贷款利息的成本和价格上涨的因素。并不是由于中国房地产企业信息高度不透明，对外宣称的利润数据并不靠谱。而是政府不愿意公开房价成本和收入成本及开发成本。
如果从开发商自有资金角度看，中国房地产行业是暴利。首先中国房地产商品项目资金运作模式看，开发商只需要20%资本金，也就是注册资金，开发商作为流动资金。这20%自然成为自有资金，通过20%的资金拿地，再抵押给银行贷款，获得银行贷款，就有项目启动资金。再通过商品房预售可以筹备到50%的资金，剩余的资金有承建商垫资，等项目结束再结帐，实现房地产项目滚动开发，这就是所谓的财务杠杆。不过，受到新国国十一条和新国十条及新国八条系列调控后，另外是土地价格上涨和开发建设材料及其他税费等贷款成本的提高，这个行业的门槛已经提高。因此，所谓的房地产暴利基本已经终结。
按项目总投资额除去各种成本和税费，一个房地产开发项目，开发商的利润却往往只是20%左右，经营差的是微利（次经济普查数据第三号公报显示，房地产开发的利润率是7.77%）。这是因为“自有资金利润率”和“项目总投资利润率”存在巨大的差别。“项目总投资利润率”是销售额减去账面成本所剩余的利润与销售额之比，是账面上的利润率，可以很低，甚至可以是负数（项目决算要等到整个工程验收之后，一天没通过验收，就不能算出利润，成本难以理清，
我是非常愿意支持政府和开发商公开成本，让全社会公正的了解谁拿了暴利，不要让国务院蒙蔽在鼓里，受人欺骗或愚弄。为开发商喊冤，是追求社会公平正义，不是受开发商指使。毫无疑问，如果国家发改委真是把反房地产暴利只盯着开发商，相信是对公平正义的藐视和践踏，相信中国10万开发商不会同意的，甚至14亿中国人有50%的人都是不同意的。反房地产暴利不能只盯着开发商，开发商并未获取暴利，只是拿了应该拿份和报酬。现在被垄断的是土地拍卖权和收房地产税费。
如果把土地价格和房地产税费及公建成本下降20%-30%，中国房地产行业平均利润率的合理范围是应该回落到10%，而房产利润国际惯例不超5%，考虑到国情和城市之间特殊性的问题。
我国房价有五大交易成本，具体包括建筑成本、房企管理成本、土地成本、各类税费和企业利润。我国房价之所以被抬高，和后三大成本不断飙升有关。
首先，我们可以看看商品房的成本包括9部分：地价和契税占成本的40%；规划设计勘探占5%；房子主体结构等多种费用占35%；开发期间的各项费用，如城市建设综合配套费等；电力等基础设施费；营销费用是销售额的2%；经营性税金是销售额的8.5%；管理费；不可预见费。第四至第九部分约占成本的20%。
商品房的成本一般由九部分组成。其中，部分是地价和契税，约占成本的40%；其次是项目的规划、设计、勘探等前期费用，约占5%；第三大部分是建安成本，主要包括：房子主体结构、安装工程、地下车库等多种费用，约占35%；第四部分是开发期间的各项费用，如城市建设综合配套费(每平方米是246元)，人防异地建设费等；第五部分成本是电力、园林景观等基础设施费；第六部分是营销费用，这个费用一般是销售额的2%；第七部分是经营性税金，这个一般是销售额的8.5%(不含企业所得税)；第八部分就是管理费；最后一部分就是一些不可预见费。第四至第九部分约占成本的20%。
收入主要指的是房子销售后的收入。以住宅项目为例，收入指的是去除项目内居委会、消防站、幼儿园等公建设施后，住宅及地下室销售的收入.一般情况下，一个项目的税后利润率大于等于15%时，项目方可立项。一般项目的利润率在15%—25%之间。其实从成本的几大构成部分来看，如果出现暴利，最关键的就是指土地成本。暴利主要是由囤地造成的。
举个很简单的例子，开发商在2001年前后拿到土地，分多批开发，中间拖上四五年，到了2011年开发时，土地价格翻番增长，而开发商拿地时的成本还是很低的。这样算起来，利润率就会远大于15%。“除了土地外，建安成本、城市建设配套费等多种成本费用基本都是稳定的，即便是过了多年，涨幅也不会太大。有的住宅项目利润率达到40%以上，甚至超过100%，其中最主要的原因就是囤地。
另外是一套房百余种税 100万房款中55万进政府口袋，反商品房暴利从反“税费暴利”开始。一套房子，经过立项、建设、配套、销售等诸多环节，一共要收多少税费？据初步统计，我国现阶段实际征收的房地产税种有12项之多，涉及房地产的收费平均多达50项，两者共计62项，如果加上房产税，共计63项。
最后是政府卖地推高商品房成本，土地财政是暴利之源。1月7日，国土资源部部长徐绍史在国土资源工作会议上称，去年土地出让成交总价款2.7万亿元人民币，同比增加70.4%，城市发展对土地的依赖有增无减，利益分配不合理，社会矛盾突出，土地出让制度亟待进一步改革完善。2010年是“十一五”(2006-2010年)收官之年。5年来，国土资源保障能力和服务水平不断提升。共批准新增建设用地3300多万亩，土地出让收入7万多亿元人民币。
2010年土地出让总额2.7万亿元] 因此，不反地价行政垄断，反房价暴利就是空谈。2010年土地出让成交总价款2.7万亿元人民币，而2009年这一数字是1.59万亿元，2008年土地出让总收入9600多亿元，2007年土地出让收入接近1.3万亿元，2006年土地出让金达7000亿元人民币。
2010年，北京市地方财政收入完成2353.9亿元，而同年北京市土地出让金收入则高达1636.72亿元()，相当于北京市一般预算收入的70%。排名第二的上海2010年土地出让金达到1477.25亿，占全年上海财政收入(2873.6亿)的51.4%。天津(900.83亿)、武汉(687.25亿)、成都(628.44亿)紧随其后。这五大城市土地出让金总收入达到了5330.49亿，比2009年增长了近69%。
2010年，实际建设用地供应642万亩，比2009年增加了18%。同时，加大保障性住房用地供应，有力保障了民生。30个省区城市住房供地计划近270万亩，比2009年实际供应增加约80%。“三类住房”用地量占计划供应总量的77%。去年，去核减不合理用地约15万亩。共清理房地产闲置用地13万亩，处置10万亩。
我们应该理性看待房地产“反暴利”。2011年20个城市一季度“卖地”超过2000亿。20个城市中，五成的土地出让金收入达去年全年的20%。苏州一季度“卖地”收入228.72亿元，达去年土地出让收入的63%；去年总共只卖了331.43亿元的沈阳，今年一季度的土地出让收入已达去年全年的47.9%。部分城市今年的土地出让收入有可能超过去年。
频现土地流拍，地方政府护盘力撑地价不跌。土地销售明码标价才是反暴利。楼市疯狂催动地价猛涨，已是去年以来人们的难忘记忆。在上海、杭州等个别城市，住宅楼面平均地价甚至冲破2万元新高，各地地价在房价中的占比大幅攀升。楼市调控政策一次比一次狠，但房价却依然挺着高昂的头。面对“房坚强”，调控一次次成了“空调”，政府部门有怒气，老百姓有怨气，开发商也觉得最委屈的是自己。希望发改委这次能真正调查清商品房的成本，将中国商品房的详细账本公布于众，看看房地产暴利到底被谁拿走了……
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