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发改委允许保障房发债融资 债市能否扛起大旗

新华网   2011-07-01 08:16

国家发展改革委办公厅日前发文,允许地方政府投融资平台公司发行企业债券,并要求这些公司将筹措的资金优先用于保障性住房建设。这对饱受资金困扰的保障房建设来说,可谓久旱逢甘霖。

保障房建设迎来了及时雨。国家发展改革委办公厅日前发文,允许地方政府投融资平台公司发行企业债券,并要求这些公司将筹措的资金优先用于保障性住房建设。这对饱受资金困扰的保障房建设来说,可谓久旱逢甘霖。然而,债券融资究竟能在多大程度上解决保障房建设资金缺口问题?在地方政府融资平台负债率高企的情况下,后续的偿付和资金监管问题如何保证,又会带来哪些风险?为此,证券时报记者采访了住建部政策研究中心副主任王珏林、上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭、创业研究所副所长王皓宇和国泰君安首席地产研究员孙建平。

保障房企业债将迎来大发展

资金支持是保证保障房建设的关键。据住建部测算,要完成今年新开工1000万套保障房的任务,至少需要投资1.3万亿元,其中,约5000多亿元资金由中央政府和省市县政府筹集,剩余8000多亿元由社会机构和保障对象及所在企业筹集。然而今年中央财政用于保障性住房的补助资金仅有1030亿元,再加上财政部刚发行的首批涉及11个省市的504亿元地方债,资金缺口很大。为此,国家发改委发文允许地方政府融资平台发企业债,将筹措的资金优先用于保障房建设。那么,企业债的融资规模会有多大?能否担起重责?

王珏林认为,地方融资平台发企业债具体规模主要根据需要来确定,估计能利用这项政策的地方和企业都会使用。

杨红旭对企业债的发行规模表示担心,“保障房建设资金缺口很大,如果能发行上千亿元企业债,则效果显著。”在他看来,能够发行多少企业债尚难确定,毕竟保障房投资低,而市场资金比较紧张。

王皓宇则持比较乐观的态度。他认为,保守估计,今年保障房企业债供给将大幅增加,少则2000亿元~3000亿元,多则高达4000亿元~5000亿元。

目前各种融资渠道相继对保障房敞开了大门,例如短融、中票、企业债等都对保障房项目放开。但在孙建平看来,大城市保障房资金基本可以解决,贫困地区仍存在较大困难。

公租房项目是融资难点

保障房的融资来源主要有四种模式:一是政府财政,包括中央和地方财政投入、住房公积金贷款、土地出让净、地方政府发债等;二是企业自有资金;三是企业贷款;四是企业发债,包括发行中票、企业债、公司债等。而哪些保障房项目适合通过发债来融资呢?

据王皓宇介绍,在保障房各类别中,棚户区改造房由于最终要出售或租赁给原住户,有还本来源,且有政府资金支持,再借助发债,能较大比例解决资金问题。经济适用房和两限房最终出售给个人,资金回款有保障,拥有一定的利润空间,也可以用发行债券方式融资。而公租房和廉租房无法还本,且低息,因此资金筹集不能靠发企业债,只能依赖土地财政。

孙建平进一步分析指出,经济适用房、限价房等可出售型的保障房项目由于政府有一定的对接措施,且供不应求,开发周期及资金回流周期短,且配套的商业设施部分可以贡献,整体净利率一般在3%~8%。因此开发商建设积极性相对较高,基本不存在融资困难。而公租房是政府委托开发企业代建,之后一次回购,政府持有产权,建成以后只租不售,如果按照现在市场的情况,最快也得30年收回本金,而且最担心的是后期运营管理。因此,公租房项目的资金筹措是难点。

以北京为例,北京每年预计建设6万套公租房,需投入220亿元~250亿元,5年在1000亿元~1500亿元以上,由政府主导建设,土地部分免费划拨,政府需要投入总投资的30%,每年需要60亿元左右,而70%要靠银行贷款、保险、社保基金等资金投入。

杨红旭对此表示赞同,他也认为,公租房的运营模式尚未定型,与限价房和经适房相比更复杂,风险也较大,这也是保障房融资的难点,而这部分用于公租房的资金缺口将近2000亿元。

警惕融资平台添新愁

尽管国家允许地方融资平台公司发行企业债,为地方政府和企业开辟了一个融资渠道,但是在地方政府融资平台负债大幅攀升,现金流风险加剧的背景下,再发新债,引起了业界对其未来偿付能力和资金是否会被挪用等风险的担忧。

杨红旭认为,发债毕竟是在透支地方和企业的未来收入,尤其是地方融资平台借贷“老病”未除,又要添“新愁”,也得考虑未来的承受力与风险隐患。因此必须加强监管,别让企业发了债,转手把钱花在非保障房事业上去。

审计署数据显示,在10.72万亿元的地方政府性债务中,有4.97万亿元是属于地方投融资平台的。在王皓宇看来,审计署的统计范围只是6576个平台公司,相较央行的统计几乎少一半,因此地方投融资平台的实际负债规模肯定高于4.97万亿元。而且在北京和上海的统计范围内的城投企业,有半数以上的企业资产负债率达到60%,其中,的达到90%。

王皓宇指出,地方投融资平台近年来的负债已经大幅攀升,现金流问题愈演愈烈,一方面银行对地方融资平台的贷款大幅收紧,另一方面地方土地出让收入锐减,使城投企业现金流受到进一步打击。他指出, 在货币政策没有松动的情况下,大规模发行企业债将大幅推高社会资金利率水平。

对于风险防范问题,王珏林认为,金融管理部门必须加以控制。一是要对企业进行评估;二是专款必须专用;三是长期跟踪监督;四是违规严肃处理。在发改委下发的通知中也明确提出,为了防范政府性债务风险,承担保障性住房建设任务的投融资平台公司应按照有关要求,满足现行法律法规规定的公开发行企业债券的相关条件。在债券发行后加强对发行人和投资者的后续服务与管理,各地发改委应加强对发行人募集资金使用方向的引导、监督,保障募集资金的专款专用。要督促发行人落实偿债计划及保障措施,按计划提取偿债资金,进行专户管理,提高资金使用效益,有效防范偿债风险。

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