“金九银十”已然逼近。虽受限购限贷等政策影响，“金九银十”北京市的住宅成交或难达往年辉煌，但对开发商来说，9、10月份依然是项目推广的重要时间节点，楼市供应节奏也开始提速。
据中原地产统计数据显示，9月，北京有41个项目计划入市销售，其中包括保利罗兰香谷、润泽公馆等纯新盘项目18个，强佑清河新城、远洋一方、中粮祥云国际生活区等23个老项目后期也计划推新，预期供应住宅套数将达5000多套。
对此，业内人士分析，限购以来尽管成交量下降，但房价依然维持高位，目前开发商正处于现金流和库存量的双重压力下，面临重要的价格弹性窗口期。9月开始，开发商将开始主动让利，新、老项目低价开盘也将成为常态。
41项目入市迎金九
一份由统计机构提供的数据显示，截至8月20日，北京预计在9月份入市销售的项目已达到41个，其中纯新盘项目有18个，占到预期入市项目总数的44%。
预期入市的项目，也延续了限购以来郊区供应热的走势，超过75%的项目及超过85%的套数供应集中在郊区。新盘方面，除朝阳的润泽公馆、海淀的金隅翡丽外，其他纯新盘项目也均位于郊区，昌平和房山成为9月份供应的热点区域。
笔者从北京市房地产交易管理网获悉，截至8月25日，北京市住宅库存为108032套，逼近11万套的高位。面对巨大的库存压力，无论是小型房企还是标杆大型房企，都想抓住“金九银十”的关键时期冲刺销量，加紧供应力度。而包括保利、远洋、中信、金地、万科等在内的品牌房企在9月份推出的项目，占据了41个入市项目的4成以上。
上海易居房地产研究院部长杨红旭预测，随着房地产市场“金九银十”临近，开发商也将牢牢把握住本年的最后一个销售旺季，集中推出楼盘，以缓解自己资金紧张的局面。
供给增多或难消化
据北京市统计局数据显示，前7个月全市商品房销售面积为673.1万平方米，同比下降12%，施工面积、新开工面积两项数据则比去年同期分别上涨了22%、60.7%，新开工面积与销售面积间也有着1440万平方米的巨大差额。这也意味着，最近一年北京市商品房供应量又将大大增加，库存压力日益沉重。
截至8月24日，北京市住宅库存总量已达到108318套，其中两居室和一居室的库存量，均超过3万套。由于“金九银十”是开发商集中推盘的供应高潮，有业内人士预测，在8月底或9月初，楼市整体库存量或将突破11万套。而一旦库存量高于11万套，则表示市场去库存化能力严重不足，购房市场向买方倾斜。
再看金九月，预期当月入市销售的41个项目，将供应住宅套数近万套，超过限购以来的其他月份。一方面是大量的住宅供应，另一方面则是市场难以消化。以8月最近三周的成交为例，成交量仅为3357套，按如此速度算，9月仅能消耗掉当月新入市住宅供应量不足一半的份额，全市住宅库存总量也将进一步增加，预计明年初市场很可能达到库存量顶峰。
北京中原地产三级市场研究总监张大伟则表示，因为宏观调控限购、限贷等政策叠加的效果，使得楼市成交在最近几个月创造了最近三年来的值。特别是8月成交，已跌至最近三年来市场，预计“金九银十”期间，住宅成交量单月难超7000套，市场总成交量难以突破1.5万套，惨淡开局已成定局。
降价求量现象增多
8月以来，包括温州、深圳等部分热点城市，都出现了大幅度降价的现象。而促销和降价策略，在调控发力市场遇冷的背景下，也逐渐被越来越多的楼盘采用，北京当然也不例外。
据统计机构数据显示，北京9月预期入市的项目中，目前仅有20个确定售价。而18个纯新盘中，8成以上未确定售价。在预期9月入市的项目中，老项目和新项目均出现了明显的价格下调趋势，如房山新盘翠林漫步，预售价仅为12500元/平方米，价格接近之前同区域的政策房价格。首开常青藤项目8月开盘销售均价调整为22729元/平方米，同项目二手房价则为2.5万元/平方米。而老项目远洋一方，最近也将再次推出价格为20500元/平方米的三期房源，相比之前下调近1成，此基础上还有一定优惠。
业内人士预测，三四季度降价求量的行为将增加，市场将在供应达到顶峰后开始更明显的价格调整。目前来看，北京5-6环房源将成为市场供应及签约的主要区域，房价在通州、大兴、房山等区域有明显下调可能，下调幅度甚至可能超过10%。而五环内，因为供应处于稀缺，房价下调幅度不会大。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
