[摘要] 近日，楼市成交低迷的副产品之一，是营销人员缩水严重的年终奖。“今年的年终奖，缩水幅度估计在20%～30%。”上海某本土房企营销负责人昨日说，今年奖金缩水的主要原因，是销售量大幅缩水。
“今年的年终奖，缩水幅度估计在20%～30%。”上海某本土房企营销负责人昨日说，今年奖金缩水的主要原因，是销售量大幅缩水。该负责人强调，目前开发商的难关是资金问题，年底前银行要控制贷款额度，这对工程款等资金需求极大的企业而言，是个重大考验。
据上述营销负责人介绍，该公司在今年的最后两个月，会再搞一点促销，争取在年底前再跑跑量，除了帮助公司回笼一点资金，也不至于让收入太“难看”。
某港资开发企业高层昨日亦称，他今年奖金缩水幅度也在15%上下，“这是保守的估计”。
跳槽高峰提前到来
即便是部分促销项目开发商，也不敢保证年终奖的分量。
某促销房企在沪销售负责人昨日称，该公司的年终奖励考核标准很多，除了能否实现销售目标外，还有一些其他指标，比如客户满意度。以他们公司为例，因为促销及时，已经完成了今年销售目标的2/3以上，但由于促销引发部分老业主“维权”，客户满意度有所下滑，“这也会影响最终的考核”。
“相信企业高层会衡量实际情况，比如与同区域其他项目做对比后，做出理性的判断。”上述在沪销售负责人感叹，今年楼市成交下滑，销售这块压力很大。
对于开发企业销售类高管而言，年终奖缩水的另一影响是跳槽高峰的提前。
“往年的跳槽现象多集中在1月份，或是春节以后，因为大家要在拿到不菲的年终奖后再行离职。但目前不少分管营销的老总出现跳槽离职，跳槽率高于往年年末。”沪上某房地产代理机构的一位高层昨日说。
该高层进一步说，开发企业分管营销的老总，收入和销售业绩挂钩最为直接。往年这些高层大多能提前完成销售任务，除了奖金外，各家开发企业对这类销售类高管还有出国旅游等不同形式的奖励。今年年底，虽然各大开发商都在促销，但也很难撬动销售，因此一些销售高管纷纷选择提前离职。
“这种情况在中型企业中特别突出。”上述代理机构高层说。
年会奖品规格下调
一整年的销售低迷，开发商面临的压力不小。
上述港资开发企业高层昨日说，今年公司收入少了，送礼预算自然会有限额，有的可能就是一张贺卡。年终的年会，比如抽奖之类，可能会受到经费缩减影响，奖品质量或者规格肯定不如去年了。但相信老员工也能有所体谅，“等行情好的时候，自然会补偿给大家。”
沪上某龙头房企相关负责人也说，作为一家成熟的企业，会把调控看得较淡。目前主要把精力放在回笼资金上，因为年底资金需求量很大。
“对于基层员工，我们会抓住年会等机会，去激励士气，但不会大幅调薪。”该负责说，对于大型企业而言，经历了多轮调控之后，会发现真没有什么过不去的坎。这种思想，也会积极灌输给员工。
某港资企业开发商高层说，眼下大家还处于很紧张的状态，没时间考虑休假的事情。
前述上海某本土房企营销负责人还提到，春节期间，他们一般会组织业内人士在一起聚聚会，要为来年的行情做做准备了。争取在市场好转的时候，来一个转机。
假期可能会延长
于营销人员而言，销售下滑的“好处”之一，是多了点空闲时间。
沪上某本土房企营销负责人昨日说，元旦过后，房地产市场则进入传统淡季，推盘任务下滑，“我们也就会清闲很多。”
该营销负责人进一步说，每年的“五一”和“十一”，都因为房展会没有休假，难得一个春节长假，又是在极度压力之后，肯定会选择陪伴家人，会有一些短期的自驾游，但不会出国度假了。该营销负责人还戏称，虽然年终奖会缩减，但给家人的一定不会少，“不会差这点钱啦”。
某港资企业开发商高层还提到，春节前由于工人会回家，工程进度也会放缓或暂停，因此“有假期就及时休掉吧”。春节过后，开发商普遍会比较空闲，比如往年售楼处会在年初四后开门，今年应该整个春节假期都不会开门，销售人员假期会长一点。
11月21日，佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，上周（11月14日-11月20日）上海市新建商品住宅成交面积为11.17万平方米，环比（较前周）上涨12.34%；成交均价为20975元/平方米，环比上涨0.95%；新增供应面积则环比下跌4.50%，至21.65万平方米。
中房信分析师薛建雄昨日说，随着越来越多的开发商加入降价队伍和一些新盘的低价入市，11月最后两周，沪上新房成交量可能保持稳步回升态势。上海楼市正缓慢走出8月以来的成交谷底，量变必将引来质变，房价下跌的底部也将很快形成。
降价盘集中成交
降价楼盘依然是上周的成交热点。
上海中原地产昨日发布的统计数据显示，上周上海的新房成交面积榜前十名，几乎均给出了一定的降价幅度。其中，位于浦东周康板块的“御景熙岸公寓”，以174套成交房源，位列全市成交榜首，该楼盘网上报价22000元/平方米，但目前成交价仅为17385元/平方米。
昨日下午，御景熙岸售楼处一位工作人员称，该楼盘将于11月26日推出最后一批精装修公寓房源，均价与此前相同，仍为1.75万元/平方米。
中原昨日发布的统计报告还提到，位于松江新桥板块的“新弘国际城”，上周以成交153套公寓房源位列成交榜次席。
据中原地产统计，新弘国际均价由原先的19000元/平方米降至15500-16000元/平方米，实际成交均价为1.49万元/平方米。截至上周末，该项目已推1019套房源中，整体套数去化率（销售及预定房源占比）达72.62%。
佑威数据显示，上周的成交面积榜前十名中，除了御景熙岸和新弘国际城，新城公馆、万科尚景苑、大宁瑞仕花园等也都有不同幅度的促销。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔称，新增供应的加大和更多项目加入降价行列刺激了上周成交量的上扬。上周成交量在0.5万平方米以上的5个批次项目，较其10月份同类物业均价有8%～26%不等的降幅，其中不乏近期加入降价的“新面孔”。
周成交水平仍处低位
不过，佑威机构执行董事、楼市专评网首席分析师黄志坚昨日说，上海商品住宅周成交量依然处于低位，而且成交面积排名前十的项目绝大多数为单价在2万元以下的刚需盘。
黄志坚进一步说，截至11月20日，11月沪上商品住宅成交面积仅28.46万平方米，较10月同期提升11.03%，比去年同期则大跌45.34%，比2008年11月同期——业内“惊呼救市”时的成交量还要低。预计11月全月的成交量不会超过50万平方米，这样的成交量水平会进一步加剧开发商现金流的紧张状况。
黄河滔则强调，上周未促销项目成交平平，是制约后市交易量回升的不利因素。上周上海新房成交量的回升，可理解为局部热销、整体平淡。
黄志坚还提到，楼市调控政策短期内尚看不到转向的迹象，同期新增供应量和成交量的“剪刀差”又使得库存可售量不断加大，多数开发商会进入艰难期。
黄河滔也认为，进入11月份以来，沪上开发商的推盘节奏有所加快，三周的合计供应面积为57.4万平方米，而10月份整月的推盘量也仅为60.3万平方米。
黄河滔预计，11月的总体供应量将有不小的环比增长，可视为部分有意在年底前“抢收”的项目正在抓紧最后的时机入市。
网上房地产显示，截至昨日发稿，沪上一手房库存约为934万平方米，仍处近期高位。
“房价跌势春节前结束”
据德佑地产研究主任陆骑麟介绍，虽然上周上海楼市新增供应量有所下滑，但仍相当于周成交量的两倍。进入11月后，楼市供过于求的情况丝毫没有得到改观。面对这种情况，一些大型房企已率先降价，这可能推动降价潮的扩散。
薛建雄则提到，一些新近降价的楼盘，房价降幅并没有超过之前中海、龙湖等开发商开出的20%～30%的降价水平。随着万科加入降价行列，会有更多较为稳健的开发商开始降价。
“市中心一些豪宅的价格可能会因报价过高，出现超过30%的下跌；但这不会影响到整个楼市的价格体系。”薛建雄说。
薛建雄预计，在2012年元旦来临前，上海楼市中高价盘的报价会逐步回调，新盘则将以新的市场定价入市，之后的成交量将会恢复到正常水平。
“本轮房价下跌的步伐，也将在春节之前结束。”薛建雄说，由于楼市调控政策不会像2009年初那样出现根本性改变，未来一年内房价将会呈现温和走势。
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