[摘要] 2011年11月份，58个城市房价环比下跌，市场对于楼市的种种预期纷纷出炉。分析人士指出，房价"拐点"已经初步确立。近日，有券商研报预测，除去"招保万金"四大房企之外的115家A股上市房企在未来一年内现金缺口将达到1329亿元。
事实上，截至10月份，10上市房企中仅万科、雅居乐销售均价出现同比下调。而随着楼市进入传统淡季，各地住宅项目出尽百宝、力促销售。分析人士认为，在未来的一段时间内，住宅深度降价将纷纷展开。
上市房企现金缺口逾千亿
10月份统计局数据显示，70个大中城市中已有34个城市新建商品住宅价格下调；另有10个城市房价持平。自此，有分析人士认为房价"拐点"正式确立。而业内对于楼市未来趋势的预测也达成空前的一致。
近日，东方证券研报根据上市房企所公布的2011年上半年销售回款以及成本支出情况，对不包括招保万金在内的115家上市房企未来现金缺口进行了预测。
该份研报的预测区间为2011年6月-2012年6月，数据为不包括招保万金在内的115家A股上市房企。在假设明年销售回款和成本投资、应付应收净额不变的情形下，同时不考虑新增银行贷款等渠道带来的资金流入之后，得出115家上市房企未来的现金缺口将达到1329亿元--基本上相当于今年上半年时的现金总量，"这一缺口比2008年6月时还大。"
与此同时，该份研报单独预测了招保万金四大房企在明年上半年之前的剩余资金为151亿元。对比之下，东方证券认为目前行业现状为"龙头房企未来进行并购提供了更多的可能。"
东方证券认为，明年一季度开发商将迎来波偿债高峰期。而区域性房企受信贷政策影响要大于性房企。
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开发商资金压力凸显
招商证券认为，1-10月以来房地产开发投资增速稳定在31%左右。但是房地产开发资金来源的累计增速则仅为20.2%。1-10月，开发资金来源与开发投资增速的剪刀差达到-10.2%，这也"表明房地产企业的资金状况不容乐观。"
数据显示，在目前开发商的资金来源中，开发商自筹资金占比达到41.2%，国内贷款则仅占15.4%。招商证券认为，银行信贷紧缩为房地产融资带来的压力将进一步持续。
而对于明年的信贷总量，多家券商均给出"微宽"或"中性"的预测。这意味着，明年无论是开发资金还是房贷，依然无法获得国内银行的有力支持。
华创证券宏观经济分析师杨现领在接受《证券日报》记者采访时也表示，预计明年整体经济将会出现"触底回落"的情形，而货币政策、尤其是信贷政策的趋势也不过是向"正常化"发展。
虽然，以上海、北京两地为代表的城市房价大幅下跌的消息不时见诸报端。但事实上，1-10月份的10家龙头上市房企(万科、恒大、中海外、保利、碧桂园、龙湖、绿城、雅居乐、富力以及金地)中，除去万科和雅居乐销售均价出现同比下滑之外，其余8家房企销售均价依旧同比上扬：
1-10月，保利地产销售均价为11271.62元/㎡，以25.58%的同比增幅居首；而中海外的销售均价为15787元/㎡，以24%的同比增幅紧跟其后；即便是销售不力的富力地产，销售均价同比增幅也高达21%，位居第三。
如今，"银九"的落空迅即让开发商调整了销售策略。虽然房企这一轮的"降价潮"是由龙湖在上海率先发动。但是，万科才是开发商"过冬论"的低调"笃行者"：1-10月万科销售均价为11411元/㎡，同比减少4%；而雅居乐的同比降幅则比万科稍强，为5.01%。
如今，即便会有业主维权以及售楼处被砸的风险，但开发商依然纷纷调价。并且，房价同比增幅越高的房企，其房价在10月回调的幅度也越大--招商证券研报显示，中海、绿城以及富力地产分列环比降幅的前三名。
降价风开始席卷各大城市
11月以来，北京近郊地区10余个项目万元甩卖：包括富力地产的"丹麦小镇"项目、鲁商置业的"蓝岸丽舍"别墅项目以及金融街的"金色漫香郡"高端住宅等价格都在万元左右。不过，链家地产首席分析师张月也表示，虽然出现北京顺义、大兴部分项目跳水，但是通州和房山等价格还"远远没有触底"。不过，有鉴于北京库存、尤其是京郊库存积压严重，因此住宅"深度降价"大幕已经拉开。
事实上，和北京相比，江浙、上海地区的房价下调要更为实在：伴随着上海嘉定新城公馆承诺"降价补差价"后，南京、杭州和苏州等项目也与业主签署了类似协议。就此，张月认为，此种情形出现，反应出开发商年底销售的紧迫性。而低价销售和降价补偿承诺，既牺牲了眼前的利益，也为明年的价格持续回落预付了风险成本。不过，也不排除开发商在"赌"明年销售前景的可能，"不排除部分项目目前低价销售是为后市做铺垫。"
年关将近，房企有相当一部分中短期债务将到期偿付，但是在银根紧缩、房价下行、销售低迷背景下，拿什么还钱，已成为众多"钱荒"房企的一大难题。据业内权威人士估算，2010年下半年以来，国内房地产企业通过信托、私募、民间借贷、海外发债等方式筹集的高息借款超过1万亿元，其中多数高息借款的期限在1-2年。保守估计，今年底即将到期的高息借款可能超过千亿元。
风险"暗涌"
中小房企因还不起高利贷而被清盘的案例并不少见，但是，通过正规信托渠道募集的资金近期也开始出现兑付风险。而令市场察觉到兑付危机已然出现的信号，是10月初一期名为"青岛凯悦特定资产权投资集合资金信托计划"的拟发行产品。
该款产品由四川信托发行，总规模8亿元，期限两年，率11%-13.5%，高于目前同期限信托产品的平均水平。该产品为特定资产权信托，标的是现房权，但最初并未标明详细的信托资金使用说明。据了解，该信托的标的"青岛凯悦项目"，正是2010年8月在中融信托"中融·青岛凯悦"产品中，以近4亿元信托资金所投资建设的项目。该信托期限18个月，满12个月可提前终止。
知情人士透露，凯悦项目地处青岛香港中路高档旅游商务区，但建成后销售回款未达预期，使之前为之专门推出的中融·青岛凯悦信托和建行债权很可能无法按期兑付。此次发行新信托正是为了筹集资金偿还到期债务。
由于房地产市场环境持续恶化，上海、天津和南京等地也已相继曝出多款信托计划到期无法兑付的信息。中泰信托一位内部人士介绍，2009年发行的房地产信托很多即将面临集中兑付，尽管信托计划在设立之初会约定兑付风险的应对预案，比如处置抵押资产作为第二还款来源，或向监管部门报批申请存续期延期等；不过一旦真的发生兑付困难，大多数项目想的办法是"借新偿旧"。
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