[摘要] 年底将至，北京、广州等地楼市的首套房贷利率，又出现了9折优惠，但楼市调控整体上并未出现大反转。多数券商和分析人士表示，2012年的信贷政策对于房地产业来说依然偏紧，类似2009年4万亿信贷救市的情景不会再出现。
“当前的利率成本抵消了房价下跌，”北京中原统计数据显示，以一套200万房产计算，贷款100万，在去年10月贷款，按照当时的利率，20年需要支付的利息款为47.5万左右；而之后存准金率的接连上调以及加息，令购房者按基准利率贷款100万，需要支付接近87万利息。去年到今年，同样的贷款利息多出近40万，接近房价的20%左右。这也就是说，即使房价降20%，购房者所支付的资金成本仍然没有减少，从这个意义上讲，房价并没有降，只不过开发商赚的钱到了银行手里。
信贷政策如何更好保证自住需求？或者如政治局会议所述那样，如何“促进房价合理回归”？有接近决策层的人士透露，房地产调控方式即将发生改变。因为政府也担心，在欧美经济一团糟、本国内需疲软之时，如果房地产成交量继续呈冰冻之势，这种叠加的效应将难以承受，故首套房的贷款政策即将进行微调。
限购政策的支持者、央行货币政策委员会委员李稻葵(微博)12月13日也撰文称，目前的楼市限购政策应该微调，将房地产需求中的消费性需求更好地从限购群体中剔除出来，对于首套房贷应该按照优惠利率发放。他还表示，中国的房地产市场必须软着陆。
本报记者调查发现，12月5日，存准金率正式下调后，北京、广州、深圳、天津等地的商业银行部分放松了首套房贷利率。“一般情况下，以基准利率就能够贷到款。”12月13日，北京建行工作人员表示。10月份，建行曾将首套房贷利率上浮1.1倍，不过现在已下调至基准利率。工行、中行、邮储银行、花旗银行等多家银行均表示可以基准利率贷款。
广州光大银行从上周起将首套房贷利率回调至基准利率。广州交行、工行等6家银行的首套房贷可享基准利率，原上浮至10%以上如今回调至上浮5%的银行亦有所增加。
此外，北京中介机构人士告诉记者，部分外资银行和中资银行可以对其优质客户的优质项目给出9折利率的优惠。
“首套房再现9折，主要原因还是最近下调的存款准备金率，银行的信贷额度有所恢复。”北京中原地产市场研究部总监张大伟向记者表示。
而中央财经大学金融学院教授郭田勇(微博)认为，今后首套房贷款利率仍有下降空间。“就现在情况看，也不排除央行继续降低存准率，释放更多的资金。”
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年底将近银行剩余房贷指标又逢准备金率即将下调
部分银行网点
首套房房贷利率
中国银行石湾城南支行：
执行基准利率标准不上浮
工商银行金辉支行：
基准利率上浮5％，部分合作楼盘可执行基准利率
建设银行同华支行：
基准利率上浮5％
农业银行金禾支行：
基准利率上浮30％
从2011年12月5日起，人民币存款准备金率将下调0.5个百分点。有银行业内人士预计，受准备金率下调影响，预计在房贷额度的限制方面也会有所放宽，而房贷客户等待放款时间有望缩短。
昨前两日，记者走访佛山银行网点及楼盘发现，尽管存款准备金率下调效果未显现，但随着年末临近，银行房贷额度可能有剩余，开始有国有银行首套房利率出现松动，有银行已将首套房房贷调回基准利率。
迹象：
有银行首套房房贷可执行基准利率
从10月中旬起，随着房贷额度吃紧，佛山本地多家银行也开始上调首套房房贷利率。10月底时，各大银行首套房房贷利率普遍上浮5％~10％。不过昨前两日，记者再次以客户身份走访四大行发现，有银行首套房房贷开始回调至基准利率，也有银行虽然仍执行上浮的利率，但也有松动的迹象，对部分符合条件的购房者实行回调。
昨日在中行石湾城南支行网点，负责房贷的工作人员表示，该行首套房利率已经回调至执行基准利率标准，不用上浮。而在工行网点，工作人员表示，首套房房贷利率仍然为基准利率的1.05倍，但某些和工行有合作关系的楼盘，利率可以不用上浮，享受基准利率优惠。在建行网点，工作人员称首次置业者房贷利率仍保持上浮5％。另外，四大行中仅有农业银行的首套房房贷利率仍保持上浮幅度高达30％。
东平新城的某楼盘策划经理告诉记者，现在该盘基本上都是执行首套房房贷利率上浮5％以上的政策，不过个别优质客户可以执行基准利率，这个要看其在申请贷款银行的存款以及信用记录等等。
“如果是不着急的话，还是等多一个月，到明年年初房贷指标会更宽裕，放款也容易。”有银行网点工作人员告诉记者，尽管目前首套房利率有所回调，但申请后放款的等待时间依然较长。“现在季华路沿线都有楼盘打折到5字头了，你看中之后不妨再等等，到明年年初再买。”工行工作人员说。
分析：
下调主要是因银行年末房贷指标未用完
有银行业内人士表示，实际上存款准备金率要5日起才执行下调，因此对各银行房贷的影响未显现。
佛山合富董事副总经理黄保华表示，“虽然的确是有银行在首套房的利率方面有所放松，很有可能是一些银行在房贷方面的指标还没有用完，所以年底适度放松首套房的贷款。在往年也都会出现类似的情况，一些银行在年底的贷款比年中的时候要放松一些。”
深圳发展银行的客户经理则向记者表示，“有些银行比较看重房贷客户，因为购房是大宗商品，能购买房屋的客户往往也是优质客户，通过房贷与他们建立起联系，可以推动其他的一些银行理财业务的开展，所以在年底还有额度的时候，有些银行会稍微放松房贷的利率。”
有银行理财经理分析称，原本银行内部估计今年全年的货币政策会“紧到底”，没想到在最后一个月却出现“拐点”，而且接下来可能会进入存款准备金率的“下降通道”，所以预计房贷额度受影响也会有所宽松，而房贷客户等待放款有望“快一点”。
观点：
信号虽积极但难阻楼市下行
佛山房地产业内人士表示，存款准备金率下调更大意义是在对房地产开发商的资金链上。“近年来存款准备金率的首度下调，对于楼市来说，当然是个好消息，因为一般情况下，存款准备金率的提升或者下降都有一定的规律性，很少忽升忽降的。这次下调的存款准备金率虽然不多，但是起码释放了一个比较积极的信号，未来存款准备率继续下调的可能性比较大。”
不过他同时表示，虽然信号是积极的，但是对于目前低温的楼市来说，这点温暖显然意义不大。“首先就是这次存款准备率下调的不多，释放出来的资金有限。还有就是，央行并没有给出指示说释放出来的资金用于房地产领域，相信在目前贷款比较稀缺的情况下，不少银行都会倾向于中小企业贷款，因为回报会更高一些。所以除了个别的房企看到这个信号可能会扭转对市场的判断，我相信大部分佛山的开发商该降价的还是会降价，该促销的还是要促销。因为在最近的半年时间内，都难看到市场明显转好的趋势。”
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