[摘要] 住房共用部位老化破损，谁来出钱维修？怎么维修？昨日，记者从市政府新闻办召开的新闻发布会上获悉，《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》（以上简称为《办法》）已通过审议，将自2012年3月1日起正式实施。
·我市市区范围内（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛）的住宅和非住宅房屋（包括商品房、保障性住房、拆迁安置房和写字楼、商业网点等各类非住宅房屋）的业主都应当按照本办法的规定缴存房屋专项维修资金。
·配备电梯的房屋按照建筑安装工程每平方米造价的8%缴存；未配备电梯的房屋按照建筑安装工程每平方米造价的5%缴存。
·购买商品房的市民，应当在与建设单位签订商品房屋预售合同时，将首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。
·购买公有住房的市民，应当在办理购房手续时将首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。
·对于原有房屋没有缴存维修资金的市民要补缴。
缴存范围
七区住宅和非住宅均要缴
根据《办法》规定，我市市区范围内（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛）的住宅和非住宅房屋（包括商品房、保障性住房、拆迁安置房和写字楼、商业网点等各类非住宅房屋）的业主都应当按照本办法的规定缴存房屋专项维修资金，但单个业主所有且与其他房屋不具有共用部位、共用设施设备的除外。
属于出售公有住房的，售房单位、购房人也应当缴存房屋专项维修资金。
名词解释
何为共用部位
“本办法所称房屋专项维修资金，是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，而且只能用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。”青岛市国土资源和房屋管理局副局长王咸宁解释说，房屋共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢房屋内业主或者结构相连的不同楼幢业主共有的部位。主要包括：房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由房屋业主共有的附属设施设备。主要包括：电梯、单元门、避雷针、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
按建安造价的8%或5%缴存
按照《办法》规定，首期房屋专项维修资金的缴存标准为：配备电梯的房屋按照建筑安装工程每平方米造价的8%缴存；未配备电梯的房屋按照建筑安装工程每平方米造价的5%缴存。
解释
为何以建安费为标准
青岛市国土资源和房屋管理局副局长王咸宁在发布会上表示，这样规定，一是因为在一个地区的一段时期内，房屋每平方米建筑面积建安费是相对稳定的，楼层、朝向、地段的不同对其影响不大，也不影响维修的投入。且国家、省的有关规定中，也都明确了业主应当按照建筑安装工程每平方米造价的5%～8%缴存专项维修资金；二是考虑到带电梯的房屋由于电梯、消防等共用设施设备较多，维修费用大于未配电梯的房屋，因此确定了两种缴存标准。“这里有一个概念要明确，维修资金是按照建筑安装造价的8%和5%缴存，而不是购房款。
以2010年为例，根据市建设行政主管部门提供的建筑安装工程造价指标测算，目前我市住宅建筑安装工程造价，高层每平方米平均约为1670元，多层每平方米平均约为1020元。”王咸宁说，随着市场的波动，建安造价也是一个变化的值，缴存房屋专项维修资金时，以我市建设行政主管部门每年公布的数据为准。以今年的建安造价标准来算，一套建筑面积为100平方米的新房需缴存13300元的房屋专项维修资金。
缴存方式
维修金“跟着房子走”
按照《办法》规定，房屋专项维修资金管理机构将委托商业银行，开立房屋专项维修资金专户，并按房屋户门号设立分账，也就是一户一账。
对于购买商品房的市民，应当在与建设单位签订商品房屋预售合同时，将首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户，未出售房屋及拆迁安置房屋的首期房屋专项维修资金，由建设单位在办理房屋初始登记前存入资金专户。
对于购买公有住房的市民，应当在办理购房手续时将首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户，公有住房售房单位应当在收到售房款后，及时将房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。
对于原有房屋没有缴存维修资金的市民，应当按照业主大会决定的方式补缴，未成立业主大会的，由街道办事处组织物业管理区域内已入住面积且已入住户数比例达到三分之二以上的业主决定补交形式。
房屋专项维修资金属于业主所有，房屋所有权转让时，该房屋分户账中结余的房屋专项维修资金随房屋所有权同时转让。市民资金专户中的维修资金将按照人民银行有关规定计息，滚存使用。“这里要明确一点，维修资金属于业主所有，是业主用于维修房屋共用部位和共用设施设备的，不是交给政府的，更不是交给资金管理机构的。”王咸宁说。
新闻背景
维修金缺口达数十亿元
随着我市经济的持续快速发展和住房制度改革的不断深入，居民个人拥有私有房屋的比例也越来越高。近几年，我市部分存量房屋都逐渐过了保修期，由于没有建立专项维修资金制度，因资金问题房屋的共用部位、共用设施设备得不到维修而造成的投诉纠纷呈逐年上升趋势，不仅给业主的生活造成了很大困扰和不便，同时也影响到社会的和谐稳定。
今年我市“两会”期间，李其温等28名代表提出了“关于加强我市房屋专项维修管理的议案”，关石青等18位代表也提出了“关于尽快出台《青岛市商品房屋专项维修资金管理办法》的议案”，这46位代表都表达了对于我市房屋专项维修管理资金的共同关注。代表们指出，据初步统计，我市仅市内四区需缴存专项维修资金的住宅建筑面积约2139万平方米。“这2000多万平方米住宅应该有多少维修资金呢？现在北京商品住宅专项维修资金缴存额是多层住宅100元/平方米，高层住宅为200元/平方米，参照这个标准，仅市内四区住宅专项维修资金归集缺口就达32.1亿元，这还不考虑高层住宅电梯等共用设施设备维修和更新费用。”
据了解，根据调查，截至2010年10月，市内四区已建住宅114692栋，约有电梯3000部，按每部平均价格18万元计算，每更换一次，所需资金约5.4亿元。国家建筑规范规定，高层住宅的设计使用年限是70年，《青岛市电梯安全监督管理办法》规定，在一个住宅使用周期内，每部电梯要更换4次左右，全部电梯更换所需资金约21.6亿元。(记者孙静芳)
不缴怎么办？不给办过户
对于市民提出的关于房屋维修金的9大疑问我市房管部门负责人一一详细解答
顶层住户家里漏雨，二楼居民不愿意出钱参与维修；一楼住户家里下水道堵塞，顶楼的居民也是事不关己高高挂起。相信很多居民都碰到过类似的烦心事，随着明年3月1日《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》实施，居民们的住房烦心事能全部得到解决吗？在采访中，不少居民提出了新的疑问，对此，青岛市国土资源和房屋管理局副局长王咸宁在昨日的新闻发布会上一一作了解答。
公房已出售的还要缴吗？
问：我家是十多年前买的公房，像我们这样的“公改私”房子当初不是缴纳了一块房屋维修基金吗？这次还需要再缴吗？
答：当年公房出售变私房时，收了房屋专项维修资金，因此这部分“公改私”的房子不需要再缴维修金。老的维修资金大约有9.6亿元左右，其中已经使用了一部分，但商品房一直没有缴过这笔维修金，因此在使用过程中存在一些障碍。比如说同样的小区，一个单元里面可能有一套或者几套是公房出售，有这个维修资金的缴存，但其它房屋并没有缴纳，因此在使用时就产生了问题。出台这个新《办法》就是把所有的房产，无论商品房、公房出售，还是商业网点，只要有共用的设施设备，都要缴存，这样在使用的过程中就能尽量避免矛盾的发生。
已经出售的公房已有部分房屋维修金用完了，或者余额所剩不多，按新《办法》，不足首期缴存额30%的，应当及时足额续交。
另外，为保持新旧政策的一致性，《办法》还特别规定，如今再出售公有住房的，也同样需要缴存房屋专项维修资金，与商品房缴存标准不同，具体标准为：购房人按照售房款的2%缴存；售房单位按照多层房屋售房款的20%、高层房屋售房款的30%，从售房款中一次性提取。该规定与目前我市出售公有住房专项维修资金缴存标准一致。缴纳维修金自愿还是强制？
问：设立房屋专项维修资金是好事，但缴纳这笔费用是自愿还是强制？
答：按照《办法》规定，房屋专项维修资金属强制性缴纳，主要的强制途径有两种，种是市民在购买新房时，需要在与建设单位签订商品房屋预售合同时，同时将首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户中。公有住房的购房人，应当在办理购房手续时将首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。
对于已购买房屋的居民来说，《办法》规定，房屋在买卖前必须按比例缴纳房屋专项维修资金，业主未缴存、续交、补建房屋专项维修资金的，房屋行政管理部门不予受理产权登记申请，也就是说如果不缴费的话，二手房将无法进行交易。
同时，《办法》规定，单位和个人未按照本办法规定缴存或者拒绝按照规定承担房屋专项维修资金的，业主委员会或者相关业主可以依法对其提起诉讼。钱没花光怎么办？
问：家住百通馨苑的吴先生表示，自己的房子是2005年新建房，并且感觉房屋质量不错，如果自己住的房子不需要维修，这笔钱该如何处理？充公吗？
答：房屋专项维修资金管理机构将委托具有一定规模、资信良好的商业银行，作为房屋专项维修资金的专户管理银行，并开立房屋专项维修资金专户。房屋专项维修资金自存入维修资金专户之日起，按中国人民银行有关规定计息，利息计入房屋专项维修资金分户账，滚存使用。
同时《办法》规定，如果房屋灭失的，应当将结余的房屋专项维修资金返还业主。个人可以申请使用吗？
问：房屋维修资金如何使用？个人可以申请使用这笔钱来维修房屋吗？
答：房屋专项维修资金应当用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
下列费用不得从房屋专项维修资金中列支：依法应当由建设单位或者施工单位承担的房屋共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用；根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用；因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；其他不应当由房屋专项维修资金承担的费用。
同时，《办法》规定房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应当遵循谁受益谁负担的原则按照下列规定分摊：
（三）属一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；属单元内一侧房屋业主共有的共用部位、共用设施设备，由该侧房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；
（四）相邻业主共有部位的维修，由相邻业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。
另外，即使认定房屋需要维修的部位属共用部位，要动用专项维修基金前，仍需要将使用方案在小区明显位置公示不少于7日，并经有利害关系的所占面积及户数比例达到三分之二以上的业主同意。
如何使用这笔钱？
问：房屋共用部位出现问题后，动用专项维修资金时，如何保证钱能花在刀刃上？万一再出现问题，还需要居民们一起出钱维修吗？
答：房屋专项维修资金实行业主自主管理的，业主委员会将使用方案报房屋专项维修资金管理机构备案后，由业主委员会持备案证明到专户管理银行办理房屋专项维修资金划转手续；房屋专项维修资金实行代为管理，且实施物业管理的，物业服务企业需要将使用方案报房屋专项维修资金管理机构审核。审核通过后，房屋专项维修资金管理机构经现场勘查后办理备案手续，并通知专户管理银行将使用方案工程预算资金的70%从物业管理区域单位账中划转至物业服务企业。
工程竣工后，物业服务企业应当邀请房屋所在地的房屋专项维修资金管理机构、街道办事处、相关业主代表对工程质量进行验收，对工程决算有异议的，可以委托专业中介机构对工程造价进行审核，费用计入维修和更新、改造成本，经验收合格后，由房屋专项维修资金管理机构通知专户管理银行拨付应付费用的剩余款项。
电梯坏了怎么办？
问：随着越来越多的市民住进高层住宅，一旦电梯坏了是件很愁人的事，那么在出现电梯故障时能否启用应急程序呢？
答：由于共用部位、共用设施设备在使用中出现的一些故障，如按正常申请程序处理，可能会严重影响业主的正常生活，甚至会引发公共安全问题。因此，《办法》第二十六条明确了五种适用房屋专项维修资金应急使用的紧急情况：（一）电梯故障经有关部门确定危及人身安全的；（二）外墙墙面有脱落危险、屋顶渗漏等严重影响房屋使用和安全的；（三）排水管道堵塞、漏水影响正常使用的；（四）消防设施损坏，消防部门出具整改通知书的；（五）危及房屋使用安全、影响业主正常生活的其他紧急情况。
第二十七条指出，房屋专项维修资金的应急使用应当按照下列程序办理：（一）实行自主管理的，由业主委员会将应急使用方案报房屋专项维修资金管理机构备案后，持备案证明到专户管理银行办理房屋专项维修资金划转手续并组织维修。（二）实行代为管理的，由物业服务企业或者相关业主提出建议，经房屋所在地街道办事处核实并报房屋专项维修资金管理机构备案后，房屋专项维修资金管理机构向专户管理银行发出划转房屋专项维修资金的通知，由物业服务企业或者相关业主组织维修。
卖房时能提走维修金吗？
问：家住市北区天福宜家小区的刘先生说，自己的房子只是短期过渡，并没有打算长期居住，并且自己的房子是新房子，短期之内不会出现大的质量问题，自己将来卖房子的时候，是否可以把专项资金提走，如果不能提走岂不是为别人做嫁衣裳？
答：房屋专项维修资金属于业主所有，房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明房屋专项维修资金缴存和结余情况，该房屋分户账中结余的房屋专项维修资金随房屋所有权同时转让。
这么多钱如何监管？
问：全市几十万套房子，缴存的维修金将达到几十亿元，这么多钱，怎么监管？谁来监管？
答：房屋专项维修资金的安全运行需要政府相关部门及其社会各界的共同努力，加强监督管理十分必要。因此，《办法》第四章分别从主管部门监督、审计部门监督和财务管理方面，强化了相关部门的监督管理职责。同时，《办法》第三十三条规定：维修资金管理机构、业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对房屋专项维修资金账目，并向业主公布。为了增加维修资金使用的透明度，便于业主查询和监督，保障资金安全运作，《办法》还明确建立账目查询制度，第三十四条规定：“专项维修资金管理机构、专户管理银行应当建立房屋专项维修资金信息系统，业主可随时对其分户账中房屋专项维修资金使用、增值和账面余额进行查询。业主和有关单位对查询的情况有异议的，可以要求复核。”
目前我们正在设计制作全市房屋专项维修资金运行平台，明年3月1日办法实施时将投入使用，届时根据一户一账制度，每一户都可以查询各自缴存及余额情况，可能是持一张卡到具体的资金管理机构进行查询，也可能凭账号上网查询，具体方式我们还将通过新闻发布会的形式告知全社会。
配套文件正在制定中
问：明年3月1日后卖房子都需要先缴纳房屋专项维修资金才能过户吗？
答：《办法》自明年3月1日起实施，目前，相关部门正在研究制定房屋专项维修资金缴存、使用的具体流程等《办法》的配套文件，何时将专项维修资金缴存与房产交易过户挂钩，还需等相关部门进一步落实细则，届时会通过媒体告知公众。
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