遏制开发商抬高房价 利润超20%的部分应征重税

中财网  2012-01-11 11:24

[摘要] 近日，如何遏制高房价？如何改善“看病难”？如何解决儿童医院的“打挤”问题？生育险的报销金额是不是太低了？昨日，多名市政协常委及政协委员，针对这些社会热点问题作了主题发言或者提出了建设性的建议。

近日，如何遏制高房价？如何改善“看病难”？如何解决儿童医院的“打挤”问题？生育险的报销金额是不是太低了？昨日，多名市政协常委及政协委员，针对这些社会热点问题作了主题发言或者提出了建设性的建议。

如何才能遏制高房价？1月10日，市政协副主席、市工商联主席、南方集团董事长孙甚林在政协重庆市第三届委员会第五次会议大会发言上，作了《关于遏制高房价的建议》的主题发言。

地价所占的比例

发言一开始，孙甚林就简单地分析了一下房价的构成，即由楼面地价、税费、建安成本、财务费用和利润五部分构成。

“与楼面地价关系最密切的是土地出让金。”孙甚林说，自实施“招拍挂”制度以来，房价逐渐升温，直至年均涨幅超过10%。目前，我国房地产市场中，楼面地价占房价的比例约为30%-40%。孙甚林以2009年为例说明，当时北京房地产市场的楼面地价占房价的比例约为35%，上海为47%，南京为48%，杭州为45%，广州为29%，深圳为39%。

其次是税费，占房价的比例为20%左右。其中包括营业税、契税、印花税等11项；规费则主要包括地形测量、施工放线、配套费、室内环境检测费等24项。“这35项税费加上楼面地价，就占了房价的50%以上。”孙甚林说，建安成本和财务费用这两项成本会因为每个企业的管理水平、内部控制而有所差异，但相差不是很大。“一般来讲，房地产企业的税后利润在15%-20%之间，就算较为合理。”

三招可遏制房价猛涨

对于如何遏制高房价？孙甚林给出了三方面的建议。

首先，是杜绝“地王”出现，控制楼面地价，降低拿地成本。具体来说，就是在延续土地“招、拍、挂”制度的同时，对楼面地价设置上限。

同时，取消一次性收取几十年租金的办法，改为分年收取土地出让金，这样房价会便宜三分之一以上。同时，应适当降低部分税费和规费，以降低部分房价。

其次，是对房地产企业的建安成本和财务费用，实行市场指导价格。

最后，对于老百姓最为诟病的企业利润部分，孙甚林建议统一全市房地产企业的合理利润，规定其利润范围小于或等于20%，利润超过20%的部分课以重税。这样既保护了房地产企业的利润，也遏制了高房价的诞生。“这样一来，就绝不会出现‘一夜之间两重天’的猛涨现象。”

另外，孙甚林也说，由于房地产投资约占中国固定资产投资的20%，约占GDP比重的10%，同时，房地产业的上下游以及横向产业链涉及50余个行业，创造了大量就业岗位，带动着国民生产总值的增长，所以政府应该总结经验、不断探索，建立起促使房地产市场健康发展的长效机制。

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地产暴利时代远去 房价回归购房者承担得起

 今年房地产调控变得更加严厉。房价下降趋势越来越明显。

想过会很冷清，但没有想过会这么冷清。2011年对身处房地产行业的人来说，日子是不好过的。

从年初国务院出台"国八条"开始，房地产调控变得更加严厉。以限贷和限购为核心的政策，加上连续数次加息，使全年楼市成交量维持在低迷状态。前11个月，商品房累计销售面积8.9亿平方米，较去年同期增加9%。2009年和2010 年，这一增速分别为44%和10%。

国内房地产市场在经历了2009 年的高速增长后，发展速度逐渐回归到一个相对合理的水平。大中城市房价开始稳中有降，特别是10月份以来，房价环比下降的城市逐渐增加。统计局公布的数据显示，11月份70个大中城市中，房价出现环比下降的达49个，房价下降趋势越来越明显，房地产调控的成效进一步显现。

经过一年的纠结和争论，随着北京、上海等一线城市近期宣布明年将继续坚持房地产调控不动摇，限购等调控政策将继续实施，市场各方对房价将继续下降的判断也逐渐趋于一致。

出人意料的是，带动降价的并非实力较差、资金紧张的小企业，而是绿地、万科等"龙头"房企。数据显示，20家龙头房企前11个月销售总额近7000亿元，仍然跑赢大市，但大多没有达到预定的销售目标。

同时，随着调控的深入，目前房企的大部分融资渠道都被收紧。3季度报显示，房企库存市值已经达到了上万亿元，而且在银行仍然严格限制资金流入房地产业的情况下，除了少数央企背景的开发商，多数开发商资金链十分紧张。

在市场调整中，中小房企受到的冲击更大。在江浙一带，一些小开发商资金链断裂、老板卷款"跑路"的情况开始出现。有的企业受制于资金及库存的双重压力，到了必须出售项目或股权以换取资金的境地。