[摘要] 近日，开发商降价现象愈演愈烈，甚至部分银行也变相对开发商“补贴”。记者了解到，上周全市商品住宅成交面积环比增长到16万平方米，而且目前的降价潮已由去年四季度的外环外区域蔓延至中外环区域。
楼市不改降价趋势
据德佑地产市场中心监测数据显示：上周全市商品住宅成交面积为16.06万平方米，环比前周上涨7.50%；成交套数1379套，环比上涨4.55%，全市商品住宅成交均价为21791元/平方米，环比前周上涨5.34%。
而上周全市商品房供应面积为25.85万平方米，环比前周上涨136.29%；其中，商品住宅新增供应面积为11.64万平方米，环比前周上涨150.32%。上周商品房及商品住宅供应面积处于上升趋势。
德佑地产研究主任陆骑麟认为，目前的降价潮已由去年四季度的外环外区域蔓延至中外环区域。普通住宅标准的调整及首套房利率的优惠与开发商以价换量的销售模式相契合，从而促成了刚需置业者的购房的成交量，出现成交回暖的迹象。但是目前整体市场房价还是偏高，开发商价格调整的幅度不明显，超过了大多数人预期的心理价位，所以大部分购房者还是持观望的态度。
银行变相“补贴”
“说实话现在银行比开发商还对卖房着急。”一家中资银行的公司银行部副总经理告诉记者，银行在2009年楼市最火爆时期对开发商大量放贷，按照房地产开发贷款通常3年左右的期限，大量贷款即将在今年陆续到期。但现实却是开发商在今年春节前的去库存情况并不乐观，这意味着不少开发商很可能因为无法回笼资金而难以按期向银行还贷。
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以上公司银行部副总经理介绍，银行为帮助开发商尽快去库存，变相向开发商“补贴”，以增加房价下降空间吸引购房者。一般来说，银行的具体操作方法是规定开发商只要能够按期还贷，那么可以在原有的贷款利息上给予一定幅度减少，实际上可以使房价在开发商已经打折的情况下还有5%左右的降价空间。
“与其向开发商收不回贷款，不如少收一点利息。”另一家股份制银行的上海分行高管无奈地表示，无法按期收回贷款对银行和开发商来说无疑是“两败俱伤”，一方面开发商面临资金链断裂，另一方面银行的不良贷款余额和不良贷款率也都面临上升的压力。
刚需迎购房好时机
记者3月19日从沪上多家银行获悉，个人首套住宅贷款的具体优惠幅度要看房源是否为新房，贷款总额以及申请年限来综合判断。另外记者从沪上部分中介了解到，目前不管是中资银行还是外资银行，首套房利率基本按照基准利率执行，但优质客户普遍已经可以申请到9折优惠。
德佑地产副总经理罗亚东分析，随着两会的召开，房地产调控的各种信号已经基本完全释放，那从今年宏观调控的整体思路来讲依然是抑制投资和投机性需求，促进房价合理回归，同时要充分保障刚性需求的购房要求，予以各方面政策的相关支持。
“而在限购政策暂时短期内无法退出市场的情况下，从限贷上面予以放松，包括额度的支持和利率的下降，都能对刚性需求很好的支持，也是对宏观调控政策的积极回应。”罗亚东对记者表示，并且央行也明确要求各大商业银行支持鼓励首次信贷购房置业的要求。由于信贷对于刚性需求购房的支撑会保持延续甚至持续加强，对刚需来说是购房的大好时机。
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四大国有银行确定首套房贷利率将不高于基准利率后，记者调查发现，部分商业银行在实际操作中早已给出了更为诱人的优惠政策，即在基准利率的基础上再打9.5折甚至9折。
四大行首套利率回调
上周媒体披露，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行共同研究差别化房贷政策，其中提到"切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率之内根据风险原则合理定价"。这意味着，四大行首套房贷利率将不高于基准利率。
2011年由于资金紧张等原因，部分银行首套房贷款利率执行基准利率的1.1倍或1.05倍，首套房的购房成本也大大增加。但从今年年初以来，随着银行信贷额度的增加，银行房贷政策发生微妙变化。除了四大国有银行，记者昨天从京城各家股份制和外资银行获悉，部分银行均表示可在基准利率基础上再打9.5折甚至9折。不过，部分申请者也可能会因为资信状况进行一定的上浮。
部分银行可打折
近日，央行曾要求商业银行"继续落实差别化住房信贷政策，完善融资机制，改进金融服务，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求"。
在此背景下，某国有银行个贷部相关人士告诉记者，他们大多数房贷业务仍实行基准利率，但经银行认定的优质客户，例如存款在50万元以上的VIP客户能享受9-9.5折优惠。"首套房对定向人群优惠贷款利率，主要背景仍然是央行要求银行满足首套购房者的需求"。
记者还从花旗银行获悉，该行房贷利率以国家规定为准，如果是特别优质的客户，还款能力强，并且在该行有一定的存款，有希望申请到首套房贷利率9折优惠。汇丰银行也表示，客户只要没有记录，有大公司工作背景且有稳定收入，利率可以有5%的优惠。
算账 百万房贷9折可少付息10万
就目前多家银行的房贷政策来说，首套首付3成、利率基准。以贷款100万20年还清为例，如果是执行基准利率，月供为7783元，总利息867927元，而如果能打9折，月供则减少为7364.76元，总利息更是减少100385元为767542元。
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