[摘要] “2010年初，我们就充分做好了‘过冬’的准备。”谈到2010年以来针对房地产业的调控，包头市凯旋地产的常务副总经理何世恒语气中，一半是未雨绸缪的从容，一半是风口浪尖的审慎。
定位谜底 “斩千保量”占据战略主动地位
2009年，首次在包亮相的凯旋地产，是包头房地产业不折不扣的新人，但由于项目地块位于钢铁大街的核心商圈，既不盖写字楼，又不做商业地产，而是定位于纯住宅，该新人项目受到了社会的广泛关注。
当时，人们对于这个“黄金地块”充满了想象，其中对其入市价格的猜测最为焦灼，从每平方米7000元到八九千元，该项目还未面世已被人们暗定为一个高端楼盘。
出乎所有人的想象，凯旋·中央公园一期公布的均价却仅为6170元/平方米，价格之诱人令置业者趋之若鹜，开盘当天销售达5.6亿元。许多媒体曾用诸如“不可思议”的标题来描述凯旋当时的受欢迎程度。
而直到今天，6170元的价格，和人们最初猜测的7000元底线，接近一千元的落差依然像一道谜题令人不解。2012年3月27日，时隔一年半，何世恒才向记者解开谜底。
“2010年地王频频出现，我们隐约感觉到未来楼市有可能进入新的调整期，所以，当时制定的项目开发战略就是加快开发节奏，降低利润，让利于市场以保证尽快出货。我们考虑，只有尽快回笼资金，保障充足的资金储备，才能在新一轮的调控中占据有利地位。”谈起一年半前作出的“斩千保量”的决策，何世恒今日的淡定印证了当时决定的及时与果断。
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控制风险 降利润加快资金回笼
“你认为风险与利润是怎样一种关系？”抛出这样一个简单的问题给记者，回答自然是“风险与利润成正比。”没想到何世恒给出的答案却是“yes and no”。
他认为———在房地产行业的特定时期，风险越低利润有可能越高，风险越高利润却有可能越低，其风险与利润的关系未必都成正比。案例如当下。
为了回应记者的一脸狐疑，何世恒层层剥开他对“风险与利润”关系的理解。
“一个行业的风险与利润，首先要看该行业的发展周期与区域的情况。当一个行业处于初期的井喷发展期时，往往风险很低，利润却很高。以地产为例，在2008年之前，地产行业处于高速发展期，只要有钱、有地、能盖得起房子，基本就都能卖掉。也就是说，只要你有钱进入房地产行业，大部分人能够盈利。”对于2008年的特殊现象，记者从何世恒的语气中并没有寻到赞许，同时，他话语一转说，“2008年，随着美国‘次贷危机’的爆发和我国政府调控房地产市场的举措接连落地后，中国的房地产市场迎来了新的发展时期，尤其是面对2009年楼市报复性发弹、2010年地王频出的现象，2010年和2011年，中央政府发布了史上最严厉的调控措施，给中国楼市带来新的变数。”
对于当下的楼市，何世恒暂时称它为动态调整期，他说，在这个周期内，利润和风险之间的关系主要表现为对于市场的把握和企业自身的应对，这个时间段可能就表现出“风险很大，利润却未必很高”的现象。从去年万科发布的2011年财报来看，9%的利润很能说明现在的地产处在一个相对薄利的周期内。
根据万科的年报，何世恒的结论是，凯旋·中央公园项目的利润必然不会高于地产商们顶礼膜拜的万科，低于9%的利润率，暗示着6170元/平方米的一期均价，利润控制在600元以里，和民间猜测动辄上千的利润率有着不小的差距。
据记者了解，“高风险、薄利润”，似乎已成为当下的开发商们难以言表的痛，土地成本在涨、建安成本在涨、所得税提高一半……面对如此急迫的生存考验，如果开发商盲目追求高利润，最终的结果只有一个，就是悲壮出局。
拿包头的建筑工地的工人薪资为例，去年10月份，一位钢筋工一天的工资要400元，而且是一天一结；到了今年开春，建筑工人的工资依然高位徘徊于260—300元/天，即便如此，工人依然供不应求。所有开发商都在抢工人、赶工期，想尽一切办法加快项目推进，让房子变现，资金回流。
面对楼市的阴晴圆缺，何世恒表示，行业的调整是正常的，没有哪个行业能够始终处在高速发展期，在一定的时间出现一定的调整是合理的。而凯旋·中央公园项目之所以较市场预期降低了800至1000元的利润，则是在履行房企“降低利润的预期，尽量快速出货，加快资金回笼”的整体战略战术，此举也许在2010年还是个谜题，而到了2012年，无疑是明智之举。
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房价回归 调控政策是否真的见效了
“怎么才能让房价降下去？调控政策是否真的见效了？”面对记者的问题，何世恒却从另一个方向给出解读。
他认为，楼市调控的目的是为了整个房地产行业更加健康合理地发展，其初衷是好的。至于房价是否能够回归，关键还要看相关的产业链以及其他财政体制的调整是否能够跟上。
何世恒首先提及的是构成“房价”的要素，比如地价、建安成本、银行利率、税收……他表示，如果这几个核心要素的价格不下调，让房价回归就有困难，毕竟资本市场都是逐利的。就算整个行业当前面临困局，部分开发商亏本售房，但这只是短时间的、非理性的行为，并不是真正的房价回归。
何世恒认为，房价的回归，还要看政府的保障性与配套是否跟得上。如果政府的保障性住房的进度和规模在短时期内无法跟上，那么房价的回归就将面临巨大的压力。
“现阶段的调控应该说取得了阶段性的成果，但这个成果毕竟是短期的，而且是以抑制需求为代价的。”何世恒以包头为例，包头的城市化进程才刚开始，近10年包头的购房总量并不大，大量的中产阶级的购房需求没有得到释放，包头的房价泡沫很少。而此轮调控下来，老百姓的按揭利率从八五折大幅上升，与房价的小幅下行相比，百姓买房的成本不降反升，这其实是调控的错位造成的。现在，放宽货币政策，松绑改善型住房消费需求，也许对于稳定楼市会更加有利。
寻找平衡
过高利润会影响
企业健康发展
“这一波调控政策过后，房地产市场应该会更加健康……”谈到未来，何世恒中肯地说，“对于像我们这样的企业，让企业存活下去，才是硬道理。”
据记者了解，凯旋·中央公园项目总销售额预计为27亿元，目前第四期在售，均价每平方米为7600元。
对于这个价值27亿元的项目，何总始终强调的是，开发周期与利润的平衡。“很多企业都在强调利润率，而凯旋地产更加关注周期和利润率的平衡。如果只看重利润率而忽视开发周期，有可能会面临巨大的风险。这方面，凯旋地产表现出理性，我们宁可适度降低利润率以加快开发周期，也不愿意追求过高的利润率而影响企业的健康发展。其实中国的房地产也应该如此，不能过分强调开发的规模和速度，而应该考虑经济发展、城市化进程与开发规模、速度之间的平衡。”
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