[摘要] “小产权房”是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，指的是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。按照相关规定，小产权房是不得登记和发证的。
2012年国土部发言人表示将于2012年试点清理小产权房；3月份，国土部部长徐绍史对清理原则进行了解释，由于具体的清理方案尚未公布，一时间，“小产权房”是要强拆还是要转正？猜测、质疑和不安四起。
据测算，1995-2010年间小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8％。其中，“十一五”时期小产权房竣工规模达到2.83亿平方米，比“十五”时期增长17.8％，相当于同期城镇住宅竣工面积的7.5％。
包工头老武最近心里很不痛快，因为一笔眼看要到手的买卖黄了：“本来在九原揽了一单小产权房工程，早就跟房主说好了，最近却不让盖了，说是今年国家的政策比较紧。”
事实是，2月21日，国土资源部召开新闻发布会宣布今年将重点清理小产权房，选择小产权房问题相对突出的城市，开展试点清理，为下一步大规模的清理作准备。
正当记者为政策变动如此快速而轻易地就影响到地方小产权市场而感到震惊之时，老武来了一句“这家不敢盖，还有那家，宅基地是人家花钱买的，合同上还扣着章呢，你说不让盖就不让盖，人家怎么可能答应？”
老武之言非虚！记者在采访中发现，尽管清理小产权房确实要进入到实质性阶段，但小产权房交易目前仍然较为火热，让人心动的价格，情况之复杂，存在之广泛，“法不责众”的心理，都可能成为小产权房难以理清的障碍。
“就是图个便宜”
土右旗人小赵今年准备结婚，最近正在四处打听房价。因为工作年头不长，手头不宽裕，所以经济适用对小赵来说很重要。听一个叔叔说东河城郊有非常便宜的小产权房出售，于是赶紧前去一探究竟。他找到东河城郊某村一位经手了好几套小产权房销售的中间人，“二楼的毛坯房，位于统一规划好的小区，75平米，20万左右，折下来也就2600多一平米。”这个价格本来已经够让小赵心动的了，不过中间人却建议他再等等，因为这个房子属于一期工程，“由于去年刚刚硬化出来，水电暖齐全，物业公司也已经入驻，所以价格涨了不少，去年同样的二楼才卖了12万，现在涨到了21万，实在不划算”。中间人告诉小赵，“村子里准备盖二期工程呢，房价也已经定出来了，折下来1900多一平米，优惠的幅度更大。”
房价为什么这么低？近日，记者以买房者的身份见到了这个中间人。自称是福利分房小组成员的他向记者解释了房价偏低的原因：“我们这个小区的房子是分给村民的福利房，属于集体产权，也就是常说的小产权房，村集体把土地免费提供给开发商建设，只收建筑成本费，所以价格比较便宜。”他告诉记者，2009年村子里建设的福利房一期开始出售，“到目前为止有近50%的房子都出售给了外村人。”虽然三年间房价了不少，但卖得一直很活跃，到现在12栋楼“只剩下几户还在出售”。中间人还说，村委会刚刚开会把二期的价格定下来，“1460一平米，外村人买个86小平米的，除了享受村民待遇的12万5，还需支付4万元的两个指标费，一共16万5就够了。”
是要等着买二期还是现在就买，小赵决定回去跟女朋友商量一下，“我买小产权房就是图个便宜，这两个方案都很划算，都能接受。”
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错综复杂的小产权房
记者在采访中发现，小产权房在我市城郊、城乡结合部、城中村等地广泛存在，比如东河区的壕赖沟村、臭水井村，九原区的二道沙河西村，青山区的当铺村等等，大多位于地理位置比较偏僻的地方，大多建设在村子的集体土地上，其中既有村集体组织开发建设向外出售的房子，也有外村人购买村子里宅基地后天建设的房屋，情况比较复杂。
小赵的房屋中间人所在村子的小产权房就属于村集体组织开发建设的情况。全程参加了小产权房建设和分配的中间人告诉记者，小区建设用地是新农村建设用地的一部分，“自治区批了100家，我们就是其中的一家。”他介绍说，按照相关规定，即使这部分土地没有用来建设福利房，也不能挪作他用，“除非分给村民让他们自行处理。”既然是针对村民的福利房，那为什么这么多房子都对外出售了呢？对这个问题，中间人的解释是“一部分村民无力购买。”他说，早在2009年小区一期进行分配时，虽然针对村民的价格只要860一平米，但还是有很多村民买不起，“自愿将指标转让出去，还能从中赚点钱”；“还有一部分是老人，住惯了平房，不愿意住楼房的也将房子出卖了。”在这位中间人看来，早些时候，因为地处偏僻，“就是一片荒滩”，这部分土地不具备的潜力，对村民福利也没有任何的贡献。“哪像现在不断的，给村民们带了不少好处。”他说村子投资为小区进行了硬化，建设了基础设施，还引入了物业管理公司，“不管是住在这里还是没住在这里的村民，都从中得到了实惠。”他对村子里正在准备的二期工程表示了赞赏。
市民刘先生的情况则又有不同。他是在2000年时从九原区某城中村花1万元购买了1亩的宅基地，“当时跟村委会签了个协议，上面还有村委会的章呢”。到2007年时由于土地，与人合资花了30万在这片土地上盖了4百平米的两层土二楼，“水电暖什么的都是我们自己接的，周围都是像我们这样的房子，零零散散，高高低低，没有统一规划在小区内，也没有房本。”
“大家都不怕，我怕什么？”
采访中记者发现，购买小产权房的程序非常简单，因为不存在过户的问题，买卖双方一般只签订一纸合约就算是交易成功了。市民高先生当初购买二手小产权房时就是与当时的房主签了一份合同，标明了房子的归属。小赵的房屋中间人告诉我们他曾经给很多二手房交易合同代过笔，“可以手写，也可以出去打印，一般情况下有着一个合同就够了，要是怕有麻烦，可以再到公证处公证一下。”
除了交易程序的太过简化，某些相关权利也是小产权房购买者所难以享受到的。比如，落户口。“你就是买了我们村子里的房子，户口也不能下到这儿。”小赵的房屋中间人告诉我们，“现在因为拆迁、征地等利益纠纷，农村户口管的非常严，除非是嫁在本村的姑娘，否则外村人想要在这里落户口基本上没有可能。”不能落户口，也就不能享受到村子里针对村民的一系列福利政策，“连选举权也没有。”
不过，面对记者对“二手房购房合同可能不受法律保护”、诸多权利可能难以实现以及国家将对小产权房进行清理的提醒，小赵似乎并不担心。“买小产权房的人又不止我一个，大家都不怕，我怕什么，再说了，村子里不是还要盖二期吗？”已经持有小产权房5年有余的刘先生也是这么认为的。“我的房子周围那一大片儿全部都是小产权房，有的已经都住了十几年了，即便是要清理也是需要下很多功夫的。”刘先生一直对小产权房的政策比较关注，在他看来，小产权房虽然在法律和政策层面没有明确的身份，但也都是老百姓花钱买来的，国家在清理小产权房的时候应该把群众的这部分利益考虑进去，“对我来说，当然是能转正了，就是不能转正也应该给予一定的补偿吧？”
如果农村是既得利益者
小产权房纵有千般不是，比如违反了我国现行农村土地利用的相关法律法规，但确实让村集体和村民们得到了实惠，诚如那位中间人所感受到的。“要是没盖这些小产权房，那一片荒滩谁会来买？”长期以来，在与城市的博弈中，农村一直处于弱势地位，工农产品的“剪刀差”所形成的城市对农村、农民利益的剥夺虽历经多年“反哺”仍见效甚微。也早有专家指出，集体土地和国有土地应“同地、同权、同价”，纳入统一的土地市场，如此才能保护农民的利益，加快城市化的推进。因此，如果在小产权房的问题上农村和农民是既得利益者的话，我们不妨考虑其对农村发展的积极意义，让其成为农民分享城市化发展成果和缓解城镇中低收入阶层居住需求的重要途径，而不仅是一味的强调它的不合法性。我们真正需要清理的，是那些违法违规占用农地、耕地开发建设的小产权房项目，而对于那些在农村集体建设用地和宅基地上建设的小产权房，则应该区别对待，审慎处理。
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