[摘要] 二套房相比首套房，购房者的支付能力一般更强，同样增加一成首付，对于首套房购房者来说，可能会抑制30%的需求，而对于二套房来说，增加一成首付的影响要小很多。“从贷款利率增加角度看，贷款20年，100万的总利息差距在13万左右，这个对很多改善性需求来说影响将非常大。”张大伟说。
3月最后两天，北京、上海、广州等一线城市按规定出台楼市调控地方版细则，加上国务院规划出台不动产统一登记制度，从中央到地方，从限购、限贷到税收、信息联网，新一轮调控政策再次被解读为“史上最严”。地方细则对楼市影响几何？银行为配合此次调控有何新动向？二季度楼市能否停下上涨的脚步？调控政策还可以从哪些方面进行完善？
市场影响
上海：“90、70”政策重现可缓解大户型滞销压力
上海的“国五条”细则落地后，多数人关注细则中提到的20%个调税的征收，却很少有人注意到，细则中关于中小套型的条款，极有可能成为新版的“90、70”政策。只不过，这次比上一次少了更多的硬性规定，多了些可以调整的空间。
上海市3月30日出台的《关于本市贯彻 〈国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉的实施意见》提出，“对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构在符合信贷条件的前提下，优先支持其开发贷款需求。”
上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍说，由于对出让的土地约定了户数和套型，某种意义上，可以把上述政策条款看做7年前“90、70”政策的重现。
2006年国务院出台文件明确了新建住房结构比例。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。（此即“90、70”政策）此后，“90、70”政策开始在推行，上海也不例外，在当年度上海底开闸出让的商品房开发用地中，该政策被普遍实施。但是，这一政策并未能真正限制开发商开发大户型产品的欲望。
在坚持了两年多以后，上海的“90、70”政策也渐渐销声匿迹，然而，此次在上海“国五条”地方实施细则中，曾经消失的“中小套型”再次出现，依稀让人看到当年“90、70”政策的影子。
“看似重现的"90、70"政策应该不会有2006年那么大的冲击。”中房信研究总监薛建雄说，“出让合同对于户型和套数的约定，应该是一个范围，不会是一个具体的数字。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟也表示，中小套型的用地开发规定，应该是从总量上进行控制，而不会像当年那样，对每一个开发项目都约定必须开发多少面积的小户型。但是，将户型和套数纳入土地出让合同的做法，依然会对上海的商品住宅市场的供应结构产生巨大的影响。
薛建雄告诉 《每日经济新闻》记者，上海目前房地产市场的供应格局是中小户型产品供不应求，而200平米以上的大户型产品则是供应严重大于需求。
“上海对于新出让土地的套数和户型的约定，也许可以根本上调整这种结构性的供求失衡，缓解大户型产品供应过量的问题。”睿信致成管理咨询董事总经理薛迥文说，对大户型产品来说，上述政策也许是偏利好的消息。
京版“国五条”于3月30日露出“真容”，除“20%差额个税”毫无悬念地落地外，限购政策再次升级。“"国五条"政策目前来看力度是在叠加了2011年的 "国八条"基础上再升级。”中原地产市场研究部总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，此次京版细则从政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面全面性的出台系列有力政策，“再叠加最近执行的公积金等信贷政策收紧，量变到质变的调控效应肯定会明显出现。”
“国五条”出台后，北京不少开发商推迟入市，其原因无外乎是究竟如何定价。亚豪机构市场总监郭毅告诉记者，“4月份入市的项目原本预计有35个，但现在来看，很多项目都会延迟入市。还有一部分已经报批的项目可能面临需要重新调价。”
京版“国五条”的细则明确提到“继续完善土地出让方式，通过"限房价、竞地价"等方式增加自住型、改善型住房的土地供应。”政策对楼市有何影响？郭毅认为，这对于刚需盘来说，并不会在短期出现价格下调。“供求矛盾依然严峻，因此开发商在实际的销售中反而会上调价格。”
思源经纪北京公司总经理周巍对《每日经济新闻》记者说，北京市目前存量房仅在6万套左右，基本上三个月就能消化完，“而北京今年新增的需求大概16万套左右，供需严重失衡。”周巍认为，特别是高端市场供需矛盾更加严峻，“四环内的高端产品大概只有3000多套，但是需求远远不止这些。”
在多位业内人士看来，供求矛盾的难以缓解很难对房价下降起到促进作用。“之前大家在建委报批的时候会有一个封顶价，而在销售中可能会以低于封顶价的定价开盘，实际销售中会再层层提价，但现在可能会直接报出封顶的价格。”北京一家开发企业的营销总监告诉本报记者，很多已经取得预售许可证的项目可能会出现提价的现象。
京版细则还提到，“中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上普通商品住房建设项目，银行业金融机构在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。”上述开发商人士直言，“这很难影响到企业去改变自身的产品结构，产品性质在拿地的时候就已经确定，很难说因为政策提倡做小户型就立马转而做小户型产品。”不过限购从严对于开发商的压力无疑会加重，北京鸿坤新业房地产开发有限公司营销总监常海直言：“还是有一些压力，并已调整产品结构。”
值得注意的是，计划在4月份入市的项目中高端项目出现 “扎堆入市”的现象。周巍说：“从市场的数据来看，"国五条"对高端产品推盘起到了帮助的作用。”
/银行动向/
“国五条”细则落地二套房贷上调或趋近
为抑制投机投资性购房，之前颁布的“国五条”曾要求“继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。”3月底，地方版“国五条”细则纷纷出台，有关“国五条”涉及的银行二套房贷款政策渐渐浮出水面。
据 《每日经济新闻》记者了解，北京、上海、重庆等城市的地方“国五条”细则中并未明确二套房贷首付提高的具体比例，但是都体现了严格执行二套房贷政策的决心。其中北京、上海都强调了继续严格实施差别化住房信贷政策，适时提高二套房贷款的首付比例和贷款利率；而重庆细则要求对二套房贷政策严格执行 “认房又认贷”的标准，并且暂停第三套及以上住房贷款。
一位银行业专家向 《每日经济新闻》记者表示，“地方细则既然对二套房贷款的首付比例和贷款利率提出要求，在不久的将来各大银行就会有所落实，但是各行会如何执行还需要一段时间确定。”记者了解到，北京市工行、建行、渤海、民生等银行截至上周五二套房贷政策都没有任何改变，都表示具体还要等待总行的政策。
在各地相关细则公布之后，中原地产市场研究总监张大伟对 《每日经济新闻》记者说，“严格执行差别化信贷政策，进一步提高二套房的贷款首付款比例”。这一信贷政策严厉程度创历史新高，未来的二套房贷首付款比例有可能上浮到7成，利率上涨到基准的1.3倍。而此前“国五条”出台后，就有业内人士做出了与张大伟相同的猜测。
二套房相比首套房，购房者的支付能力一般更强，同样增加一成首付，对于首套房购房者来说，可能会抑制30%的需求，而对于二套房来说，增加一成首付的影响要小很多。“从贷款利率增加角度看，贷款20年，100万的总利息差距在13万左右，这个对很多改善性需求来说影响将非常大。”张大伟说。
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