[摘要] 卫星图上，众多三四线城市新建城区空空荡荡。作为房地产泡沫的“终极产物”，“鬼城”危机正在三四线城市蔓延———从温州到鄂尔多斯，再到海南、常州、营口。空置率高、存量房销售困难，房价下滑，“崩盘”的说法频频见诸报端。
卫星图上，众多三四线城市新建城区空空荡荡。作为房地产泡沫的“产物”，“鬼城”危机正在三四线城市蔓延———从温州到鄂尔多斯，再到海南、常州、营口。空置率高、存量房销售困难，房价下滑，“崩盘”的说法频频见诸报端。
三四线城市遍布空置房
国家统计局1月公布的数据也证实，和去年12月相比，三四线城市的房价确实有部分出现下行。而在土地储备上，由于房企连续几年在三四线城市布局，目前不少三、四线城市的土地储备已经出现重度饱和。
专家认为，需求不足、供应量大导致的供需不平衡是三四线城市面临的普遍问题，目前三四线城市泡沫隐现，很可能导致其在这轮楼市趋热的情况下无法“回暖”，甚至出现价格下行。受此影响，主要布局在三四线城市的房企业绩明显受到拖累。
虽然对于三、四线城市的具体库存并未有官方的详细数据，但是许多城市“去库存”的压力从政府行为中可见一斑。
三四线城市土地储备
重度饱和
而广东惠州也已经逐渐被大型地产企业“占领”。短短几年，惠州房地产市场上已汇聚了万科、中信地产、富力地产、保利地产、佳兆业、雅居乐地产、五矿集团等一线开发商。有数据显示，该市2011年商品房成交量仅为广州的31%，土地成交量却相当于广州的94%。
业内人士分析称，土地储备情况的变化，反映出广、深两个中心城市受土地资源限制，其开发量将逐渐萎缩；珠三角其他城市群和粤北山区进一步提高所占份额。
而在范围内来看，某研究院数据显示，2009年以来，我国部分三四线城市住宅市场供应规模增长较快，营口、南通、烟台、佛山等地的土地供应总量位居前列，待开发量在3000万—8000万平方米之间。
房企着手
回归一二线城市
鄂尔多斯有史以来的房地产项目———星河湾鄂尔多斯项目就是在这个大背景下被推上风口浪尖的。公开资料显示，星河湾鄂尔多斯项目规划面积11000多亩，其中一期工程占地2500多亩。去年年中，鄂尔多斯项目被曝出房价屡次大幅下调，销售乏力，去库存压力仍然巨大。
而公开资料显示，在去年楼市逐步回暖之际，侧重一二线城市的保利地产全年销售额大增近四成，中海地产销售额增长近三成，而侧重在三四线城市圈地开发的恒大地产销售额增加14.8%，碧桂园销售额增长仅为10%。
保利地产董事长余英曾在其实名微博上表示：“一线城市是房企必争之地，2012年销售业绩下降的房企都是被三四线城市拖累的。”而恒大主席许家印此前坦言，受调控政策影响，三四线城市营运环境困难，所以集团不得不改变策略，转战二线城市。
从北京中原日前公布的数据来看，由于三四线城市未来存在一定的调整风险，标杆房企确实已经开始“回归”一二线城市。数据显示，2012年标杆房企拿地数量中，一线城市占比20%，二线发达城市占比21%，二线发展中城市占比42%，三四线城市占比18%。
三四线楼市泡沫初现
有报告也显示，开发商在一些三四线城市大规模圈地，造城运动如火如荼。在土地供应极度膨胀的同时，这些城市陆续显示出泡沫征兆，个别城市甚至已出现崩盘现象。
报告预测称，未来一段时间内，一线城市供应短缺，未来住宅价格上涨压力较大，而部分二三线城市或将面临供应过剩风险，价格上涨动力不足，甚至可能出现下降。而广大的三四线城市供应充足，但潜在需求相对较弱，部分土地供应量明显超过潜在需求的城市面临价格下行风险。
方圆地产首席分析师邓浩志也表明了类似看法：“三四线城市的经济比较落后，居民收入不高，加上人口流出，所以刚需十分有限，而三四线城市房价上涨多因为投资资金进入，现在政策严防投资资金进入住宅市场，这些城市失去了增长动力。”其表示，由于过度依赖土地财政，三四线城市前几年疯狂卖地，以至于最近供应量太大，需要较长时间消化，所以哪怕这轮出现房地产市场的热潮，三四线城市也难以跟风上涨。
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