[摘要] 突然而至的“国五条”令楼市在短时间内出现起伏。2月下旬到3月中旬，我市二手住房成交量激增，日均办理量将近400多套，为平常的7-8倍以上，3月14日更是创纪录地达到483套。进入4月，喧闹的二手房市场回归平静。
而今，面对刚刚到来的“红五月”，不少开发商正“摩拳擦掌”，期待新建商品房新一轮成交高峰的到来。
房屋买卖 十天完成一生中的两笔交易
3月1日晚，一条“二手房转让所得税将按成交差额20%计征”的消息打乱了家住口岸花苑张先生的平静生活。他必须加快新购二手房的过户步伐，否则将承担比原来高出3万多元的税费。
随后的两天中，他在近乎狂躁的情绪中忍受着排队、补齐资料、再排队的漫长过程，赶在20%所得税征收前办完了所有手续。与此同时，他又将过去闲置的一套小平米住房信息挂到中介公司，七天内以快速突击的方式处理掉了这套房。
购房花去71万，卖房入账42万。张先生笑言，一买一卖间，他在短短的十天完成了一生中的两笔交易。而让张先生下此决心的，正是国家今年实施的房地产调控政策。3月1日，距新“国五条”出台仅隔9天，《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（俗称新“国五条”细则）正式发布。细则明确了对出售自有住房应依法严格按转让所得的20%征税；对房价上涨过快的城市，可提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。这些政策在房地产业内掀起轩然大波，有人称其为“楼市调控十年以来最犀利狠招”。随后的一段时间内，我市众多二手房交易者为了赶在地方细则出台前完成交易，甚至出现了恐慌性的交易潮、过户潮、完税潮。
中介经纪 一天要看20多套房，电动车都骑没电了
新“国五条”细则刚发布的几天里，感觉慌乱的不仅仅是二手房的买卖人，还有以房屋买卖为生的中介经纪人。他们在春节后一片沉寂的市场中猛然跨入“喧嚣”，一时间还有点难以适应。
“那段时间每天不停地领人看房，一天要看20多套房，骑到电动车都没电了。”房屋中介连锁公司联邦置业一位姓姚的经纪人回忆起当时的情景忍不住笑了。
在她的笑脸上难以掩饰的，还有一丝的得意。入行仅半年的她凑巧赶上了好时候，“那几天忙得不行，心也是慌慌的，生意好得都让人有点害怕。”
慌乱辛苦的背后是令人欣慰的回报。姚女士透露，该公司50多家小门店，这段时间仅中介费收入就达到上百万。作为房屋经纪人，他们中拿的的业务员提成达到3万元，“连我都拿了1万元呢。”姚女士语调中带着窃喜。“大家都想赶在各地细则实施前完成交易，目的就是为了少花钱。”
据介绍，按新“国五条”出台之前的二手房交易原则，卖方需负担总房价款5.5%的营业税(取得房产证不足5年)，1%、1.5%或3%的契税(以是否为首套房和房屋总面积是否小于144平方米为界)，1.5%的个人所得税（有增值但不符合免税条件的按住房转让全部收入的1.5%征收个税），此外，还有登记费、手续费、印花税等。
“以前这些费用差不多要到总房价的10%，而如果新‘国五条’细则执行后，这些费用将占到总价款的15%以上。”业内人士王先生粗算，一套二手房原价30万元，现售50万元，若按20%的税收新规执行，则应缴纳4万元，占房屋全价的8%。
按税收政策，二手房成交个人所得税是谁获利谁缴税，即由赚取了卖房利润的卖房者来承担。但事实上，按照市场惯例，二手房成交产生的各类税费几乎都是由买房者来承担的。这样一来，买房者不但要承担1.5%的中介费，还要多交一大笔税，自然令很多人压力重重，最终选择提前交易。
市场火了 峰3月14日一天交易483套
那段时间里，不仅中介公司的生意火了，就连房管局的交易大厅里也显得人山人海，喧闹异常。
一家中介销售经理王先生对记者说：“一连几天房管局交易大厅里人多得有点吓人，很久都没有见过那样的场面了。”
而包头市统计局的一组数据足以佐证这份久违的火爆：2月下旬到3月中旬我市二手住房成交量激增，仅2月20日至3月13日22天的时间里，二手住房成交就达2800套、面积22.2万平方米、金额7.12亿元。
从3月份来看，二手房成交达5841套、面积45.1万平方米、金额14.99亿元，同比分别增长570.6%、574.1%、594.0%，环比分别增长539.8%、491.1%、357.0%。其中二手住房成交5619套、面积43.63万平方米、金额13.9亿元,同比分别增长602.4%、635.8%、703.5%，环比分别增长575.4%、555.1%、565.1%。
“期间交易日均办理量近400多套，为平常的7-8倍以上，峰3月14日一天交易483套。”一位知情人透露，这些交易中，亲属之间的交易比重较大，父母子女之间、兄弟姐妹之间和祖孙之间的交易量占到总成交量的60-70%。部分未满五年的房屋，在缴纳较高契税的担忧下，也提前进入市场交易。
“不过价格相对比较稳定，没有出现大的波动。”他表示，从价格上看，二手住宅价格指数1-2月份环比分别为100%、100.4%，同比价格指数分别为99%、100%。他分析，一般情况下1-2月份正值中国的传统节日春节，二手住宅的成交量较小，但今年2月份国家出台的“国五条”让市场有了变化，从2月20日开始二手住宅成交量猛增，价格略有上涨，2月份较1月份上涨0.4%。
在二手房市场的带动下，新建商品住房热度也开始升温。数据显示，3月全市新建商品房销售3843套、面积45.2万平方米、金额25.6亿元，同比分别增长39.5%、54.2%、64.8%,环比增长306.2%、272.2%、308.8%；其中：新建商品住房销售2950套、面积33.9万平方米、金额15.8亿元,同比分别增长37.9%、39.5%、48.1%，环比分别增长323.2%、309.1%、304.9%。从价格上看，1-2月份我市新建住宅销售价格环比分别上涨0.6%、1.8%；较上年同期分别上涨1.4%、3.1%。进入3月份，新建住宅价格没有出现大幅度上涨现象。
平静退烧 能卖的差不多都卖了
“现在市场开始‘退烧’，能卖的差不多都卖了。”少先路一家房产公司的经纪人陈兰兰说，进入4月份，由于市场需求提前集中释放，二手房市场出现“退烧”迹象。
三月份“忙得连水都顾不上喝”的陈兰兰现在有的是大把的时间。她坐在柜台前耐心地劝说客户把要卖的房屋信息赶快登记上。“现在虽然新政策在包头还没有执行，但大劲儿已经放完了。要想快点卖掉房子，就得把价格放低点儿。”她坦言，该出手都已经出手了，再想像上一阶段那么疯狂，已经不可能了。
与二手房市场降温形成对比的是，新房市场销售依旧热情不减。数据显示，4月份我市新建商品房销售40万平方米，较去年同期增长33%，“这几天老有人给我打电话或发短信，问我要不要买房子。其实那都是我两年前看房留下的联络电话，不知道现在怎么会又开始联系我。”市民李女士告诉记者，在她的感觉中，“新楼盘房地产销售人员又活跃起来了”。
业内人士分析，按增值部分20%计征个人所得税一旦开始执行，会使二手房交易量大幅萎缩，成交低迷。即使有市场成交，也会增加二手房购房成本，导致二手房价格上扬。如此一来，市场刚性需求会转入新建商品住房，随着购买人群的增加，有可能会导致新建商品住房的价格出现上涨。
记者了解到，按以往惯例，“金三银四”一直是房地产行业传统的销售旺季，而今年的“金三银四”却多了些变数。新政炒热金三，银四放缓脚步，如今，面对刚刚到来的“红五月”，不少开发商正“摩拳擦掌”，期待新建商品房新一轮成交高峰的到来。
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