[摘要] 购买二手房的好处是价格相对便宜而且弹性大；地段环境、房型格局、价位及物业等选择的余地大。缺点是比起买新房，对方的背景及可能牵涉到的关系不一定都“浮出水面”，可能的陷阱多。
请内行当顾问把关
购买二手房的好处是价格相对便宜而且弹性大；地段环境、房型格局、价位及物业等选择的余地大。缺点是比起买新房，对方的背景及可能牵涉到的关系不一定都“浮出水面”，可能的陷阱多。
笔者在购房时自知是外行，怎么办？向内行求教。好在一位亲戚的好朋友是这方面的专业律师，请他帮忙。
在笔者初步选中一处心仪的二手房后，他陪我前往确认出售方产权，指点我看房、付款、交房的注意事项，最后还审阅了购房合同。有了“购房顾问”的把关，我又快又省力地完成了买房的全过程。
当笔者十分满意表示感谢时，他笑着说，这种事是“难者不会，会者不难”。经他分析，根据体验归结为以下几点。
首先要确认该房屋是允许出售的，不存在别人的优先购买权。还要审核房产权的真实可靠和完整，最怕瞒着家人或共有产权其他方私自出售住房的。
其次是了解二手房的准确建筑面积，以产权证上注明的为准，其他面积不算数；并上门核对房型结构及楼房间隔，房屋质量，周围环境，特别注意未来的邻居，以及是否嘈杂，有没有与物业的遗留问题。
再次，除了产权过户，还需注意水、电、煤、电话等其他项目的过户。如该屋内有户口，要敦促卖方按时迁出。对水、电、煤气、有线、户口迁出等附属环节细节问题要有明确约定。如果卖主答应屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器全部或部分赠送，实际交房时有可能承诺的空调、热水器不见踪影，甚至门窗被卸。所以买方在收房前一定要预留部分保证金，并把具体交房标准写进合同之中，同时规定违约责任。
第四，在签订购房合同时，一定要按程序签订《房屋买卖合同》，到产权中心办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续，交易时一手办过户，一手交钱。不要轻易提前付钱。签订《房屋买卖合同》时必须清楚表明各方的责任及义务，如毁约责任、搬迁交房责任、付款责任及其他违约责任等，这既有助于避免违约，又为可能发生的诉讼争取有利的条件。
第五，签订《房屋买卖合同》时，对支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司等要写明。买房款一定要由卖方而不是中介出具收据。为保证资金安全，如有可能能采用资金监管方法，还必须明确交房时间、交验房屋时的费用由谁承担。
人到晚年 “老窝”不能脱手
上海的居民，解放前拥有私人房产的比例很小，居住的都是租赁房，只是到了1994年，上海出售公有住房，租赁房才变成产权房。从那时到如今，20年过去了。有的居民年事渐高，住在顶层感觉不便，想调低一点的；子女长大了，进入了婚龄，也有了调房或购房的念想。对于他们来说，买房卖房可以说是人生次，既无经验，也不太懂规则，因此，往往会受骗、上当、吃亏，或留下后遗症，或酿成诉讼纠纷。
在二手房买卖过程中，会遇到各种各样的纠纷。从大的方面讲，有两大类：一类是中介机构缺乏诚信，设了圈套让你钻，或明知其中有诈却不对你说，给客户留下无法解决的难题。另一类是户主与家庭成员之间的纠纷。当前最突出的，是有些老人家中的住房，被子女私下卖掉，老人面临“无家可归，无处可去”的尴尬境地。这个问题，特别需要引起社会各界的重视。
老人“失房”，原因不同：
种，历史遗留问题。1994年，上海公有住房出售中有个规定：“使用权房变成产权房，只能登记一个人的名字”(“94”方案)。那时，许多老人或因钟爱孩子，或因担心今后会征遗产税，就把房屋登记在孩子名下。第二年出台完善的“95”方案时也未加以改正，将错就错，一错至今。如今孩子长大了，却忤逆不孝了，竟以产权房主的身份，卖掉房屋，赶走父母。对这种情况，我以为有关单位应实事求是，替老人正名；如果房屋已出售难以挽回者，售房人应租赁房屋，供父母居住。
第二种，老人拥有房屋产权，但子女不肖，吸毒或赌博，为了买毒品，还赌债，动起老人房子的脑筋：步，偷得户口簿挂失房产证；第二步，私下写成老人把房产过户给他的字据；第三步，骗取老人在过户字据上签字；第四步，自行将房屋出售，房款用于自己所需。房屋一经出售，木已成舟，很难挽回。这方面的教训告诉我们，老人到了晚年，不要轻易将房产过户给子女，即使要过户，也应作为身后事，通过遗嘱方式完成。
第三种，现在有的家庭，子女离婚是为了分房产，房子分割完毕，又把第三代推给老人抚养。这样的老人，有的尽管并未失房，但经济负担加重，生活质量下降了。我以为，今后应该定出规矩，离婚不能只分家当，得先把孩子足够的抚养费留下，没有这个条件，离婚免谈。
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