[摘要] 4月21日，家住昆区青年路七号街坊的赵女士对记者说：“我们的房子到现在住了30多年了，我听人们说产权70年到期，我想知道产权是房屋产权还是土地产权？到期后，我们的房子怎么办？国家有没有出台相应的政策？再有30多年，我的房子就到期了，房子到时候属于我们吗？”记者带着赵女士的疑问进行了采访。
4月21日，家住昆区青年路七号街坊的赵女士对记者说：“我们的房子到现在住了30多年了，我听人们说产权70年到期，我想知道产权是房屋产权还是土地产权？到期后，我们的房子怎么办？国家有没有出台相应的政策？再有30多年，我的房子就到期了，房子到时候属于我们吗？”记者带着赵女士的疑问进行了采访。
居民：房子未入住使用年限已缩水
购买了昆区番茄社区二期房子的李女士告诉记者，他们2010年就交了购房首付款，但房子2013年才交工，如果房本产权从2010年算起，无形中就少使用3年，使用年限缩水了4.3%。李女士说：“听朋友说，商品住宅从开发到销售的周期一般是1～3年，房屋产权的实际寿命也就随着开发商开发住宅时间的长短而缩短，我们这套房子一共花了42万元，缩水4.3%，近2万元钱还没使用就已经打了水漂。我听说《物权法》对于土地使用权也没有明确规定，只是说期满可以续期，究竟该怎么续？是否需要交费？自动续期多少？这都是让人关注的事情。”
记者来到建于上世纪80年代的青山区棉纺小区。记者看到，老旧的棉纺小区和周围的商业建筑群形成了鲜明对比。居住在这里的居民大部分是退休工人和外来务工人员，在该小区居住了20多年的孙爱红告诉记者，当初大部分居民住的都是平房，他们入住棉纺小区时，觉得特别骄傲和自豪，可这才过了不多年，周围的建筑都比棉纺小区的漂亮。之前一直听说这片要拆迁，还有人上门和他们沟通安置事宜，可是居民们盼了又盼，拆迁安置事情却没影了。孙爱红说：“不管产权和土地使用权怎么算，房子到期后，我都会住在这里，到时候肯定不会有人来把我推出去吧。再说，我们已经快60岁了，现在操心也没用。”土地使用权年限如何保障？
21不动产北京总部的市场经理孙义彬告诉记者，50年应该是的设计使用年限、是房屋寿命的起点。现在的工艺水平、建筑水平都远高于上世纪，但是房开商要求设计单位设计住宅时也只要求50年使用期。目前，法律及土地使用政策对商品房70年以后的土地使用年限的规定不清晰，现行法律对住宅建设用地使用权届满后的状况有明文规定。非住宅建设用地使用权限满后续期，依照法律法规办理。
记者了解到，2007年10月施行的《物权法》第149条规定，住宅建设用地使用权届满的，可自动续期。《城市房地产管理法》第21条规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需继续使用的，应至迟于届满前1年申请续期，除了根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应予以批准。续期的应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
孙义彬说：“这意味着，只要购买的房产有合法产权证，就是个人私有财产，只要房产存在，个人就有所有权。《物权法》自动续期的规定，也解决了土地使用权和房屋所有权在期限上的矛盾，但是《物权法》对于住宅建设用地使用权期限、次数以及应当缴纳费用等问题并没有做出相关明确法律规定。住宅建设用地使用权期限问题，在实际操作层面需要后续立法予以完善。在欧美国家，虽然业主对房屋拥有所谓的产权，但还是每年要承担物业税，物业税会根据房屋的价值变化而变化，所以从另一个层面来说，也属于有偿使用。”
房屋产权使用年限不尽相同
记者了解到，我国现行法律规定了建设用地使用权的期限，居住用地是70年、工业用地50年、商业用地40年、综合用地50年。房屋的使用寿命通常长于这个年限。《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
住宅建设用地使用权期间届满，自动续期。自动续期解决了土地使用权和房屋所有权在期限上的冲突问题，消除了二手房购买者对土地使用权年限的后顾之忧，将促进二手房的流转，有利于提高房屋和土地的利用效率。虽然《物权法》没有提及续期后的费用及相关问题，对商业和综合建设用地如何处理，能否自动续期，也没有具体规定，不过，随着后续法律法规的完善，配套法律、法规将对《物权法》相关部分进行补充。
做地产营销快20年的王先生告诉记者，现在的商品房的土地使用年限很少有70年的，大部分在30～60年左右。因为使用年限是从国家出让时开始计算，加上开发周期，最短也得1～2年，到业主手里使用年限就不到70年了，如果开发商再囤积一段时间或者几经转手，有可能是30多年或者60多年。如果房屋使用权性质是居住，按照法律规定自动续期，这个就不用烦神了。如果房屋使用权性质不是居住，就要看当初土地转让合同是怎样约定的，有3种可能：一是可以续期，需补交土地使用权出让金；二是不可续期，土地使用权收回，对土地上建筑物、构筑物予以补偿；三是不可续期，无偿收回土地使用权。《城市房地产管理法》第21条第2款规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，如果土地使用者未申请续期或未按法定期限申请续期，以及根据社会公共利益的需要，国家未批准其续期申请，土地使用权由国家无偿收回。
王先生说：“无论是商业用房的40年使用年限(少数50年)或者民用住宅房使用年限70年，都只是针对该建筑相对而言的土地使用权。40年或者70年后，土地使用权由国家无偿收回，但是不影响房屋的所有权，简而言之，房屋在所有权不发生变动的情况下，是一直归于所有人名下的。”
房屋所有权不等于土地使用权
包头市国土资源局法制科的马科长告诉记者，房屋所有权分为房屋建筑产权和土地使用权，房屋所有权不等于土地使用权。《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。并没有说土地出让金的事情，他也一直比较关注这个问题。据他了解，目前，法学界对于缴纳土地出让金有两种看法，一种是需要缴纳，另一种是不需要缴纳。他觉得既然《物权法》规定自动续期，也就不存在缴纳土地出让金。房屋产权和土地使用权是分离的，土地使用权对于住宅来说最长使用期限是70年，但是房屋建筑所有权一直属于业主。如果因为一些自然原因或者其他原因造成房屋成为危房，甚至房屋坍塌、不存在，土地使用权还是属于原业主所有。马科长介绍，包头大规模缴纳土地出让金的情况，应该是在2000年左右，之前的都是零星缴纳。商业用地大规模出让在2002年以后，到现在都只有10多年。目前还不存在到期一说，但后续肯定会有相应问题出现，到时候相关的法律法规应该会更健全。
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