[摘要] 29日，中国社科院城市发展与环境研究所与社科文献出版社联合发布房地产蓝皮书《中国房地产发展报告（2014）》。报告指出2014年宏观经济仍将保持在7%至8%的平稳较快增长态势，国家经济政策将进一步向居住城镇化、改善民生倾斜，房地产政策及调控也将围绕这一主题展开。
29日，中国社科院城市发展与环境研究所与社科文献出版社联合发布房地产蓝皮书《中国房地产发展报告（2014）》。报告指出2014年宏观经济仍将保持在7%至8%的平稳较快增长态势，国家经济政策将进一步向居住城镇化、改善民生倾斜，房地产政策及调控也将围绕这一主题展开。
2014年房产交易量仍可能与上年持平，甚至略有增长，房价可能保持小幅增长，具体涨幅取决于政策调控的力度。业内专家表示，预计外来就业人口占比较高的大都市楼市将量价齐升，而大多数普通城市房产成交量和价格将保持相对平稳态势。一些缺乏产业支撑且前期片面造城的城镇，泡沫化风险将大大增强。
【市场】 地价涨房市却冷清
今年以来，一面是土地价格的上涨，一面却是房市的异常冷清。
进入3月，继杭州、常州等二线城市不少楼盘大幅降价后，包括广州、上海在内的一线城市也出现了楼盘大幅打折出售的情况。
据媒体报道，3月23日，位于浙江省杭州城南萧山区的开元名郡的楼盘正式降价，降幅达2700元/平方米，这被业内视为杭州第二轮降价潮来袭。
具体房价涨幅取决于房地产调控政策和资本市场取向。如果过量住房持有税等持有环节调控政策能及时出台，将对存量住房供应形成释放效应，也对投资投机性需求形成挤压效应，将能大大缓解房产特别是住房供需矛盾，房价涨幅将大大缩小。
但蓝皮书同时指出，由于2010年以来存量二手住房市场经历多次的较高换手交易，存量住房中多套住房持有比重已经有所下降，因此存量住房供应释放对整体市场供需关系的影响不会太大。
蓝皮书预测，大多数普通城市在经历了2013年较大的成交量释放后，2014年进一步的需求增长有限，其房产成交量和价格将保持相对平稳态势。
中国社会科学院城市发展与环境研究所研究员李景国指出，尽管2014年初月度房产交易呈萎缩态势，部分城市的个别楼盘出现了降价现象，我们判断经历一段时间的市场酝酿和政策观望后，2014年房产市场交易热度仍将延续，全年房产交易总量仍可能与上年持平甚至略有增长，成交价也可能保持小幅增长。
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【前瞻】鬼城、死城或增加
统计表明，2013年土地成交价格大幅上涨，2013年土地成交的平均价格为2555元/平方米，比2012年涨23%。按土地用途分类看，住宅地价的上涨幅度高于商服地价和工业地价。
蓝皮书专家组分析认为，土地价格的过快上涨，尤其是住宅用地价格的上涨，将加剧房价尤其是住房价格上涨的压力。土地价格的上涨不仅直接增加了房地产开发的土地成本，而且影响房地产市场对未来房价的预期，从而间接影响交易价格。
专家组表示，土地价格的过快上涨还会增加金融系统风险。在我国的金融体系中，无论是地方政府融资，还是企业融资，土地都是重要的抵押品，大量贷款以土地为抵押，土地价格的大幅波动，无疑会给银行等金融机构带来更大的信贷风险。
在一系列与人口迁移相关的制度改革推动下，外来就业人口占比较高的工业化城市以及能够提供多样化就业机会和多样化消费服务的大都市，对乡城迁移和城城迁移人口居住城镇化的吸引力将大大增强，房产特别是住房需求将呈快速增长态势，必将推动这些城市房产特别是住房市场量价齐升。
而一些缺乏产业支撑，又在前期片面进行人为造城的城镇，房产供过于求的泡沫化风险将大大增强，鬼城、死城数量也将会在一定程度上增加。
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房价可能小幅增长
蓝皮书指出，2014年房地产市场交易量仍可能与上年基本持平，甚至略有增长，房价可能保持小幅增长，具体涨幅取决于调控政策力度。但城市之间、地区之间市场分化加剧。
尽管2014年初月度房产交易呈萎缩态势，部分城市的个别楼盘出现了降价现象，专家判断，经历一段时间的市场酝酿和政策观望后，2014年房产市场交易热度仍将延续，全年房产交易总量仍可能与上年持平甚至略有增长，成交价也可能保持小幅增长。原因是：一、由收入增长和城镇化趋势所推动的消费性购房需求仍将保持旺盛增长态势；二、投资投机性房产需求转向以及房产持有退出对房产市场尤其住房市场影响有限；三、因为人民币贬值导致的房产需求观望将在汇率回归正常波动后重新释放；四、2013年末至2014年初，出现了一轮土地购置高潮，出让地价快速增长，必将在部分城市引发一轮土地成本推动的房价增长；五、大部分龙头开发企业2013年获得了丰厚的销售收入和赢利，今年去库存化压力并不大。
专家同时指出，城市间房产交易市场分化将加剧。大多数普通城市在经历的2013年较大的成交量释放后，2014年进一步的需求增长有限，其房产成交量和价格将保持相对平稳态势。而一些缺乏产业支撑，又在前期片面进行人为造城的城镇，房产供过于求的泡沫化风险将大大增强。
【调控】土地供应制度可能有较大调整
蓝皮书指出，2013年，延续十年的国家以高频率出台房地产政策及从国家层面对房地产不断深化的宏观调控发生了一定改变：除2月份出台的“国五条”及相关细则外，其他时间均未从国家层面出台更加严厉的房地产调控政策。国家层面开始更关注房地产健康发展的长效机制及“保基本”。
蓝皮书指出，经历近几年快速增长，房地产市场矛盾进一步累积，2014年调控难度进一步增大，预期房地产调控方向将围绕居住城镇化这一主题展开。首先房地产领域税费优化改革有望推进，过量住房持有税有望在重点城市开征；二是特大城市特别是超大城市限购限贷政策将延续；三是城市土地供应制度可能有较大调整；四是保障性住房供应有望多元化、常态化。
重点城市或征过量住房持有税
蓝皮书称，2013年在经济增速相对放缓条件下房价再次较快增长，使得房地产市场矛盾进一步累积，引发多方面对房地产市场泡沫化的争论和担忧，为防范房地产泡沫化以及由此引发的金融和经济风险，可能促使国家实施更加严厉的调控政策。
长期以来一刀切的调控政策对房地产市场调控效果甚微，房价越调越高、市场矛盾越调越累积越激化，受到各方面诟病。
蓝皮书预期，2014年中央政府将重新主导房地产调控政策。不过具体的调控措施将强化城市分类条件，根据各分类城市标准实施差异化的调控政策，调控措施也更多体现针对不同人群的多元化方向。
李景国表示，预期2014年房地产领域税费优化改革有望推进，在重庆、上海等城市房产税试点基础上，以包括普通存量住房为征税对象的过量住房持有税有望在重点城市开征。
居民收入持续增长，使住房支出占家庭收入和储蓄比重持续下降，既促使无房家庭的基本（首套）住房购置需求增长，也导致居民家庭改善性（二套）住房购置需求大增。
同时，与人口迁移相关的一系列制度改革，对居住城镇化的推进，也必将促使各类乡城迁移人口和城城迁移人口对迁入地城镇住房的购置需求增长。
蓝皮书称，可以预期，在一些能够较好提供多样化服务、多样化就业机会的城镇，随着一系列制度改革落到实处，外来居住迁移人口将快速增长，其住房购置需求也有望快速释放。
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【相关】社科院经济蓝皮书预计今年中国经济增长约7.4%
29日上午，经济蓝皮书《中国经济前景分析（2014年春季报告）》在中国社科院发布。蓝皮书预测2014年中国经济增长7.4%左右，增速比上年稳中略降。
蓝皮书提出，中国经济目前正转向“结构性减速”时期。今后一段时期中国经济将在较过去30年平均水平略低的7.5%左右的平台上运行。蓝皮书同时指出，从1985年到2012年雇员平均货币工资增长低于人均GDP增长将近14倍，工薪劳动者工资水平确实到了该涨的时候，而且越是低收入群体的工资越应该上涨。
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