[摘要] 当房地产已成中国经济“雷区”之时，哪个雷区可能最先爆炸是投资者最关心的问题。
当房地产已成中国经济“雷区”之时，哪个雷区可能爆炸是投资者最关心的问题。
海通证券用新视角为我们解答的这个问题。他们舍弃了传统的一、二、三线城市划分，而是改用统计局分省数据按地域分析中国的房地产风险。海通证券姜超团队的研究结论是，在经历过去十多年大跃进后，中西部已成中国房地产陷阱。
1季度中西部经济跳水很大程度上可归因于中西部地产投资大幅回落。2000年以来，中西部地产整体呈现大跃进的态势，体现为中西部的销售和新开工面积增速在大多年份高于东部，中西部土地购置面积占比也不断提升。
中西部地区经济的回落在地产投资中也得到很好的对应。1季度东部地产投资增速从 13 年的 18.3%降至 17.7%，降幅并不大。然而，中部和西部却分别由 2013 年的 20.8%、22.6%降至 15.6%、15.5%。和去年 4 季度相比，也是东部回落幅度少，中西部回落幅度大。1 季度中西部地产投资下滑是这些年中西部强推投资所种下的恶果。2000 年以来，中西部地产整体呈现大跃进的态势。 从地产的主要指标来看，在大多数年份，中西部地区的销售面积增速和新开工面积增速均高于东部。值得重视的是，2012年以来，中西部销售增速逐渐整体低于东部，但新开工面积增速却高于东部。这意味着未来中西部的地产供给压力将明显大于东部，如果需求没有跟上，中西部地产将面临严重过剩的风险。
中西部地产大跃进还体现在土地市场上。这十年来，东部的房地产土地购置面积增速整体低于中西部，东部的地产土地购置占的比重从 01 年的 57.9%降至 13 年的46.1%，而中部和西部房地产土地购置占比皆有提升。然而，中西部地产大跃进已缺少人口导入的支撑，中西部人均新开工面积和每万人竣工套数在 07 年后逐渐超过东部，归根结底在于其人口持续流出，在最近的 5年中只有东部地区总人口持续正增长。未来的新型城镇化会延续城市圈的道路，人口趋于大城市化，东部仍有很大的人口导入空间，使得中西部地产高速增长难以持续。
人口趋于大城市化的结果是，改革开放以来形成的京津冀、长三角、珠三角这三大城市圈仍有很强的人口导入驱动力。随着大城市中心城区的生活开支不断增加，人口又会外迁至离核心城市较近的郊区或中小城市，从而进一步扩大都市圈。从国际比较来看，上海人口占人口及城市人口的比重均远低于东京、首尔和纽约，中国东部特大城市圈的集聚空间还很大。
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