[摘要] 穆迪投资者服务公司21日宣布将中国房地产业展望从稳定调整为负面，反映了穆迪预计未来12个月住宅房地产销售增长将大幅放缓，库存水平较高，以及流动性趋弱。
穆迪投资者服务公司21日宣布将中国房地产业展望从稳定调整为负面，反映了穆迪预计未来12个月住宅房地产销售增长将大幅放缓，库存水平较高，以及流动性趋弱。但是，受评开发商的业务规模较大，财务管理审慎，并有良好的流动性，因此穆迪预计其将更有能力抵御具有挑战性的环境。
穆迪助理副总裁/分析师梁镇邦称：“我们预计未来12个月销售同比将温和增长0%-5%(按照过去12个月计算) 。该增长率显著低于2013年全年累计合约销售额同比增长26.6%的幅度。”
穆迪在刚刚发表的行业展望报告《负面展望反映了销售放缓、库存较高及流动性趋弱》 (Negative Outlook Reflects Sales Slowdown, High Inventory Levels and Weaker Liquidity) 中对展望进行了调整。该展望反映了穆迪对未来12个月房地产业基本业务环境的预期。房地产业销售增长下降的主要原因是国内流动性收紧，按揭贷款利率提高，购房者预计房价会进一步下降，以及中国GDP增长放缓。
近年来新房开工项目较多，提高了开发商的未售库存水平。在销售增长放缓的情况下，库存水平将保持高位。截至4月底，穆迪跟踪的8个一二线城市的库存约为14个月，接近此前的高点，即2012年2月大约16个月的库存。在展望期内，这样的高库存将削弱开发商的定价能力，并对其运营资本和利润率产生压力。梁镇邦表示：“随着销售回款放慢，我们也预计开发商的流动性会下降。”
穆迪注意到过去几个月中国的银行审批和发放按揭贷款的时间延长。此外，建设支出、土地款项及境外债券到期将减少开发商持有的现金量。“由于银行在近期国内发生违约事件后对发放贷款更有选择性，因此2014年信用质量相对较弱的开发商的流动性会更脆弱，而再融资风险会上升。”梁镇邦补充称。但近期中国人民银行要求加快发放按揭贷款，而且开发商在国内发行股票的通道再次打开，这表明监管机构有可利用的政策，必要时可支持房地产业。不过，多数受评开发商有良好的流动性和融资管道，因此穆迪预计其信用质量将保持稳定。2013年有利的运营环境提升了这些开发商的流动性。
梁镇邦指出，“我们预计2014年多家受评开发商的销售增长速度将超过平均水平，原因是其项目位置优越，并有强大的品牌知名度和销售能力。”此外，由于2013年合约销售额增长强劲，开发商会逐步确认预售的竣工项目收入，穆迪预计2014年多家受评开发商的收入和EBITDA将会显著提高。这一趋势将为开发商提供缓冲保护，防止EBITDA/利息覆盖率等某些财务指标进一步削弱。
若穆迪预计会出现下列情况，则会考虑将房地产业展望调整为稳定： (1) 合约销售额同比增长5%-10%； (2) 库存/合约销售额比率有下降趋势； (3) 未来6-12个月开发商有稳定的银行信贷管道。在本月调整为负面之前，中国房地产业的展望自2012年11月以来一直是稳定。
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