[摘要] 2014年4月，全国房地产市场整体继续保持下行，基本符合此前的预期。从各主要指标的增速上来看，在五项主要指标中有3项指标出现负增长。从本月主要指标增速与上月增速的变化情况上来看，除新开工面积降幅有所收窄外，其余4项指标增速均较上月进一步下降。
一、当前房地产市场形势分析
2014年4月，房地产市场整体继续保持下行，基本符合此前的预期。从各主要指标的增速上来看，在五项主要指标中有3项指标出现负增长。从本月主要指标增速与上月增速的变化情况上来看，除新开工面积降幅有所收窄外，其余4项指标增速均较上月进一步下降。
图1 2013-2014年房地产主要指标增速变化情况
1．房地产开发投资增速相对平稳
2014年1-4月，房地产开发投资22322亿元，同比增长16.4%，与上年同期相比回落4.7个百分点，与上月相比回落0.4个百分点。其中，商品住宅完成投资15299亿元，同比增长16.6%，同比回落4.7个百分点。
4月份当月，完成房地产开发投资6983亿元，同比增长15.5%，增幅与上月相比加快1.2个百分点。其中，住宅完成投资4769亿元，同比增长16.1%，增幅比上月加快0.9个百分点。
2．当月资金来源增速回升
2014年1-4月，房地产开发企业本年资金来源达37200亿元，同比增长4.5%，增幅比上月下降2.1个百分点。其中，国内贷款增长最快，实现7709亿元，增长16.5%；利用外资最慢，下降28.7%。在其他资金来源中，个人按揭贷款实现4238亿元，同比下降3.1%。
4月份当月，房地产开发资金来源新增8469亿元，同比下降2.0%，增速比上月加快5.1个百分点。其中，国内贷款新增1483亿元，增长2.6%，增速比上月减慢3.8个百分点；个人按揭贷款新增1077亿元，同比下降11.4%，增速较上月减慢6.4个百分点。
3．土地购置和新开工面积双双下滑
2014年1-4月，房地产开发企业土地购置面积为8130万平方米，同比下降7.9%，涨幅与上年同期相比回升0.7个百分点。4月份当月，房地产开发企业购置土地面积为2140万平方米，同比下降20.5%，降幅较上月收窄3.5个百分点。
2014年1-4月，商品房新开工面积为43234万平方米，下降22.1%，与上年同期相比，增速回落24.0个百分点。其中，商品住宅新开工面积为31184万平方米，下降24.5%。
4月份当月，商品房新开工面积为14144万平方米，下降15.0%，增速较上月加快6.9个百分点。其中，商品住宅新开工面积为9946万平方米，下降18.1%，加快5.6个百分点；办公楼新开工面积为612万平方米，增长12.5%；商业营业用房新开工面积为1861万平方米，下降8.9%。
4．市场销售降幅扩大，待售面积稳步上升
2014年1-4月，商品房累计销售面积27709万平方米，同比下降6.9%。其中，商品住宅实现销售面积24515万平方米，同比下降8.6%。4月份当月，商品房销售净增7598万平方米，同比下降14.3%，增速较3月当月减慢6.8个百分点。其中，商品住宅实现销售6690万平方米，下降15.7%，减慢5.5个百分点。
从销售额上看，2014年1-4月商品房销售额实现18307亿元，同比下降7.8%。其中，商品住宅实现销售额15259亿元，下降9.9%%，增幅同比回落75.2个百分点。
从待售面积看，4月末商品房待售面积为52652万平方米，比2014年3月增加489万平方米，同比增长23.6%，增幅较上月提升0.7个百分点。其中，商品住宅待售面积为34878万平方米，同比增长23.9%，增幅较上月回升0.7个百分点。
5．房价指数继续保持回落
从整体水平来看，4月份70个大中城市商品住宅房价同比指数继续保持回落，这是自2013年12月以来连续第4个月保持回落。
图2 2011-2014年70个大中城市商品住宅价格同比上涨情况
从70个大中城市房价指数的加权平均值来看，环比价格指数在2013年2-3月为阶段性点，随后逐月回落，至2014年4月均回落至100.1。同比价格指数则在2013年11月-12月为阶段性点，其中新建商品住宅价格同比指数连续4个月超过110。2014年前4个月，价格同比指数持续出现回落，其中，商品住宅价格同比指数较点回落3.5个百分点，二手住宅价格指数回落1.6个百分点。
从同比价格指数的走势情况来看，4月份70个大中城市中有69个城市商品住宅价格同比保持上涨，与此前11个月相同。从指数分布上来看，本月同比价格指数的值是113.6，比上个月下降1.9个百分点，第1四分位数为107.9，比上个月回落0.9个百分点，中位数为106.8，比上个月回落1.2个百分点，第3四分位数为105.4，比上个月回落0.7个百分点。从加权平均值来看，4月份70个大中城市的加权平均值为107.2，比上月回落1.1个百分点。
从环比价格指数的走势情况来看，4月份70个大中城市中有44个城市商品住宅价格环比保持上涨，比上月减少12个城市。价格环比出现下跌的城市个数为8个，比上个月增加4个。从指数分布上看，本月环比价格指数的值是100.4，比上个月下降0.2个百分点，第1四分位数为100.2，比上个月回落0.2个百分点，中位数为100.1，比上个月回落0.1个百分点，第3四分位数为100，比上个月回落0.1个百分点。从加权平均值来看，4月份70个大中城市商品住宅环比价格的加权平均值为100.1，比上月回落0.2个百分点。
二、未来房地产市场走势预测
1、未来几个月房价指数将继续保持回落态势
从当前的房价走势来看，整体住宅价格已进入回落期，平均涨幅连续4个月出现下降，累计回落幅度达到3.5个百分点。预计同比价格指数未来几个月仍将继续保持回落态势。但在各地楼市微调政策频出的情况下，这种回落态势会受到一定影响，但由此判定房价能够止跌回升仍为时尚早。
从环比价格走势来看，当前房地产市场已进入博弈期，房价环比指数保持持平和下跌的城市在增多。在政策大环境不变的前提下，预计房价的这种下滑趋势会蔓延，预计下一步房价环比下跌的城市个数会继续增多。
2、房地产开发投资基本保持平稳，但销售下滑的趋势短期内难以扭转
2014年前几个月，房地产市场形势出现明显下滑迹象，房屋销售面积连续3个月出现下降趋势，且降幅有进一步扩大的迹象。楼市低迷不仅使得开发商紧张，频频采取措施加大促销力度，同时地方政府也显得比企业更加着急，积极出台楼市微调政策，以延缓楼市下滑的幅度。自4月29日以来，南宁、杭州、宁波、天津、无锡、铜陵、佛山等多个城市已经在尝试限购政策微调上寻找突破。
5月12日，央行召开住房金融服务专题座谈会，提出要优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理确定首套房贷款利率水平，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。有市场分析人士认为这是政府的一项重要“救市”举措，实际上这些内容只是之前政策的重申和强调，表明政府对住房信贷的重视和支持，并不能代表政府“救市”。
5月中下旬，住建部也在密集调研各地楼市真实情况，以研判楼市趋势，并向国务院高层汇报。据消息灵通人士向媒体透露，住建部的调研结果显示，部分中心城市表现仍不错，目前对经济冲击并不大，但市场开始出现新的分化。原本认为三四线城市会更糟一些，但调研结果出来后，部分三四线城市的情况要好于杭州、贵阳、沈阳等二线城市。预计住建部对市场形势的研判及政策建设将会成为未来影响楼市政策的一个重要因素。
中长期来看，目前中国经济已进入减速换挡期，未来一段时期全面深化改革也将加大经济波动的幅度，支持房地产业快速发展的动力减弱；政策方面，税收、土地、金融等关键要素改革逐步落实，长效机制完善促进行业环境转变；需求方面，过去多年量价快速增长使得需求透支，人口老龄化和城镇化速度放慢等因素，行业风险进一步积聚，未来房地产理性回归势在必行。
因此，我们对未来房地产市场的总体判断如下，当前的房地产市场调整属于基于市场因素的自发性调整，在不出台影响重大的政策的前提下，市场下行的整体趋势不会改变。各地出台的楼市微调政策会有所延缓市场下行的速度和幅度，但难以对市场整体大趋势产生根本性影响。根据ARIMA模型，我们对未来3个月的房地产走势预测如下：
【延伸阅读】
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
