[摘要] 中国房地产市场成交量出现了下滑的态势，由此带来一些城市房价出现了调整，以上海、杭州为主的一些一、二线城市个别项目价格出现大幅下调，全国一些供应量较为充足的三、四线城市市场出现了量价齐跌。
目前，中国房地产市场成交量出现了下滑的态势，由此带来一些城市房价出现了调整，以上海、杭州为主的一些一、二线城市个别项目价格出现大幅下调，一些供应量较为充足的三、四线城市市场出现了量价齐跌。伴随着量价齐跌，一些城市也开始出台微刺激政策，出现了取消限购、放松限购的声音。
目前房地产形势如何？未来走向如何？房地产行业的下滑态势，究竟会产生怎样的影响？房地产调控政策如何调整？以南昌为例的三线城市楼市发展趋势如何？记者由此采访了住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌。
记者：您怎么判断目前房地产市场出现的问题？为什么会出现这些问题？
顾云昌：目前城市房地产市场总体出现了量价齐跌的态势，但各个地方表现形式又不一样。我认为目前形势是地产周期调整和市场分化出现的结合。一项政策出台后，或经济形势发生变化，就容易出现观望。一段观望期后，积压的需求量会随后释放出来。2010年4月到2011年底，房地产发展处于低谷，2012年房地产市场又处于谷峰，这种势头保持到了2013年。到2014年，需求释放减缓了，市场又回到了平均峰值以下，这是楼市客观存在的小周期。此外，房地产市场是个区域市场，因每个城市前期土地供应量与供应进度不同，由此引发各个城市出现分化的时间不同。目前杭州、上海等城市房价出现调整，区域分化因素更为明显。而各个城市出现不同的市场态势，既有城市区域分化调整的因素，又有房地产周期换挡因素。
宏观经济层面，现在中国经济发展开始换挡，由快速发展的高档向增速放缓的中低档切换，必然会导致房地产市场增速放缓，这是相辅相成的。在房地产市场调控方面，国家政策层面没什么变化，但货币政策稳健偏紧，让房地产市场资金比较紧缺，导致市场销售放缓。造成了市场相对下行。
记者：面对相对冷清的房地产市场，中央政府宏观调控政策和地方城市调控政策将会如何变化？
顾云昌：对于未来房地产市场调控的方向，中央明确提出要分类调控，实施的房地产市场“双向调控”即为分类指导，就是对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制供地和供应结构，采取必要手段，消化库存。
目前房地产市场正处于周期调整的峰值以下阶段，但并不是全面性的拐点，各个城市将会出台一些地方政策微调，或者说是微刺激。地方政府将在户籍是否限购、税费能否补贴，还有公积金贷款的供应这些现有权限里进行调控。
然而，2014年影响房地产市场的宏观政策主要是货币政策，其走向将决定房地产市场周期调整时间的长短。据此，2014年房地产市场发展将是前低后稳。
记者：美国量化宽松政策退出对我国楼市有何实质性影响？
顾云昌：美元是硬通货，美国量化宽松政策退出，将导致美元坚挺，人民币汇率提高，原先进入中国房地产市场的热钱会逐渐流出，这对中国经济和楼市都有较大的影响。但中国金融体系还没有完全放开，且政府对热钱监管非常严格，热钱的流进、流出不足以改变中国经济和楼市的大态势。真正影响楼市的是货币政策的走势以及差别化住房信贷政策的执行力度，而货币政策的走势又将取决于中国经济发展态势。日前，央行要求各商业银行支持首次购房贷款需求，就是对差别化住房信贷政策的重申。
记者：您如何看像南昌这样的三线城市楼市发展态势？
顾云昌：市场是分化的市场，一个区域市场的发展要看其市场供应量和库存量，而市场供应量又是由前一年土地供应量决定的。南昌市场有其自身发展的特点，相比其他中部省会城市来说，成交量偏少，房价偏高，房价上涨较快。据我所知，2013年南昌市商住土地供应量是偏低的，且市场上库存量也不高，由此导致2014年南昌市场商品房住宅供应量偏少，但受大环境的影响，需求量不断退潮使得南昌市场出现了成交量下滑，部分区域房价下跌的现状。总体来看，2014年南昌房地产市场周期盘整幅度较小，也将呈现一个前低后稳的发展态势。
记者：购房者现在能出手买房吗？
顾云昌：我认为无论是购房者买房，还是开发商投资开发，都应该反周期操作。楼市发展有规律，有周期性，有波峰、有波谷。反周期性操作，在别人观望时，果断出手；在市场太热，羊群效应出现时，就要有风险意识，就要缓一缓。
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