[摘要] 刚过去的5月，北京新建商品住宅供应不断放量，供销出现逆转，新增项目去化慢，库存不断攀升，价格下行压力较大。
北京：新房成交量滑坡房企降价压力陡增
蔡胤
刚过去的5月，北京新建商品住宅供应不断放量，供销出现逆转，新增项目去化慢，库存不断攀升，价格下行压力较大。
据链家地产市场研究部统计，5月北京新建商品住宅(包含保障房)成交量为5336套，比4月下降12.4%。扣除保障房后，纯商品住宅成交量为4284套，比4月上升0.8%，比去年同期下降23.5%。与两年前相比，今年同期更是相去甚远：2012年5月北京新房成交火爆，当月网签总量为10502套。
在去化减慢带来的现金流压力及中期业绩压力下，一些房企选择了在北京以价换量，楼盘降价促销的现象在北京持续蔓延。
成交低迷叠高库存
日前，在北京南郊大兴区域，保利首开熙悦春天项目销售人员向《财经日报》记者透露，该项目二期为70~97平方米的精装房，目前均价为2.2万~2.3万元/平方米，虽然部分特价房源低至2.1万元/平方米，但该项目开盘两月后，5月底仍有不少房源在售。
这是北京楼市成交低迷的冰山一角。
“2014年北京市场供销比出现逆转，在当前低迷的需求下，供应远大于需求，供销比变为1∶0.7，截至5月31日，商品住宅的库存量为77058套，与2014年初5.5万余套的历史低点相比，短短3月增加了约2.2万套，消化不掉的新增供应使库存量迅速走高。”据链家地产市场研究部张旭观察，北京4月份以来入市的项目，除了性价比较高的低价刚需项目热销，大部分项目的去化率并不是很高，成交周期拉长，开发商资金回收的周期也相对拉长，加速周转的压力较大。
张旭认为，5月份北京楼市毫无回暖迹象，尽管供应在大量入市，但是几乎没有带动成交，自4月至今，已连续两月维持在4000余套，当前的成交水平要追溯到2011年底。目前来看，观望周期还在继续，市场陷入低迷，价格下行压力较大。
无独有偶，5月22日，国际信用评级机构穆迪投资者服务公司(Moody's Investors Service，下称“穆迪”)提供给《财经日报》的报告称，该公司将中国房地产业展望从稳定调整为负面，未来 12 个月中国住宅房地产销售增长将大幅放缓，库存水平较高，流动性趋弱。在本次调整为负面之前，穆迪中国房地产业的展望自 2012 年 11 月以来一直为稳定。
截至4月底，穆迪跟踪的中国8 个一二线城市，库存约为14个月，接近此前的高点，即2012年2月大约 16 个月的库存。穆迪评价称，近年来新房开工项目较多，提高了开发商的未售库存水平，在销售增长放缓的情况下，库存水平将保持高位，而在展望期内，这样的高库存将削弱开发商的定价能力，并对其运营资本和利润率产生压力。
穆迪助理副总裁、分析师梁镇邦对包括本报在内的媒体表示，随着销售回款放慢，开发商的流动性会下降，2014年信用质量相对较弱的开发商的流动性会更脆弱，而再融资风险会上升。
在中原地产首席分析师张大伟看来，穆迪下调中国房地产业展望，对中国房地产市场影响仍然较大，可能会拉高房企海外融资的成本，金融机构对房地产的风险预期也将相应提高，而这对已面临资金压力的房企而言，无异于雪上加霜。
上月，一位不愿透露姓名的证券公司投行人士提供的一份融资材料显示，西部二线城市某小型开发商正在为其住宅项目融资，要求融资金额5000万元，融资期限为1 年，对融资利率的接受度高达16%。
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