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6月百城房价71城环比下降 三季度将迎"降价潮"

凤凰房产   2014-07-03 09:02

[摘要] 中指数据显示,2014年6月份全国100个城市(新建)住宅平均价格为10923元/平方米,环比5月份下跌0.5%,连续第2个月下跌,跌幅扩大0.18个百分点。从涨跌城市个数看,71个城市环比下跌,29个城市环比上涨。6月份价格环比下跌的城市数量较上月增加9个,其中跌幅在1%(含1%)以上的有35个,较上月增加5个。

中指数据显示,2014年6月份100个城市(新建)住宅平均价格为10923元/平方米,环比5月份下跌0.5%,连续第2个月下跌,跌幅扩大0.18个百分点。从涨跌城市个数看,71个城市环比下跌,29个城市环比上涨。6月份价格环比下跌的城市数量较上月增加9个,其中跌幅在1%(含1%)以上的有35个,较上月增加5个。

此外,6月份北京、上海等十大城市住宅均价为19517元/平方米,环比下跌0.45%,同样是连续第2个月下跌,下跌城市个数则增加至9个。具体来看,仅上海环比上涨,涨幅为0.25%;杭州环比下跌2.06%,跌幅。

从6月份百城新建商品住宅房价环比变化城市特征来看,同策咨询研究部总监张宏伟认为,总体来看,受银行信贷紧缩及市场存销比指标提高等因素影响,市场去化压力倍增,此时,部分开发企业由于资金面压力、半年报业绩指标等因素开始采取“以价换量”策略,甚至部分项目采取大幅降价策略以尽快回笼资金,导致大中城市房价涨幅放缓甚至下跌。这也就不难理解,继5月份百城住宅均价出现2年来的首次环比下滑后,6月份再次环比下滑,且跌幅扩大。而在房价最为坚挺的一线城市,也仅有上海的新房均价环比上涨,北京、广州、深圳的新房均价则全部下跌。

但是,从短期内来看,尽管今年4月份以后限购等调控政策出现定向宽松,部分城市也开始出台相关“救市”措施,比如天津、南宁等城市放松限购,无锡、海口户籍新政刺激楼市需求,沈阳、昆明、福州传言限购取消等措施,甚至呼和浩特直接发文取消限购等等,这反而助长了开发企业博弈市场的决心,一定程度上也不利于市场成交量拉开节奏。从成交价格的角度来看,尽管第二季度开发企业定价更贴近市场,6月份品牌开发企业也开始“抢收”半年报业绩,但整体市场仍然处于博弈状态,难以有大幅上涨或下跌的动力。

而市场并不会止于此。事实证明,尽管有上述限购等调控政策的定向宽松措施,但是,其对于市场成交量反弹的作用有限,甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大的效果。从整个市场成交量表现来看,6月份市场成交量尽管因为开发企业“抢收”半年报业绩出现回升,但是并没有出现明显回升,开发企业半年报业绩“抢收”基本失利。从未来市场成交量预期来看,如果还没有大幅降价的现象出现,第三季度市场销售量能否持续回升也值得担心。

同时,从房企预期的半年销售业绩来看,上半年大多数房企销售金额仍然会同比下滑甚至能够完成全年销售业绩指标的企业仅为少数。根据中指研究院重点监测的23家公布销售目标的房企中,平均完成率为40.3%,其中4家房企完成不足三分之一。相比之下,恒大地产[简介实时动态]、万科[简介 实时动态]、中海地产[简介 实时动态]三家标杆品牌房企完成目标的50%;另外,目前完成目标40%以上的企业有12家。

由此可知,影响市场成交量或企业销售业绩的因素并不是限购等调控政策,而是其他因素。那么,是什么因素影响了今年上半年整体市场行情?笔者认为,主要是因为目前银行信贷紧缩的状况并没有实质性改观。

从目前个人住房贷款情况来看,继央行5月12日“喊话”要求支持个人住房贷款后,银监会也提出继续实行差别化的房贷政策,支持首套房贷需求,尽管当前首套房贷的贷款审批速度比此前有明显提高,但是,大多数商业银行并没有立即下调首套房贷利率,甚至广州、石家庄、海口等城市首套房贷利率还出现比此前上浮的现象。因此,一定意义上来看,“央五条”支持首套自住房贷的政策落空,央行二次“定向降准”和楼市也没有直接关系。尽管6月中旬招商、兴业、民生等4家股份制银行也获得“定向降准”的利好,但也难以扭转短期内“去库存”的市场大势。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,若大多数城市商业银行信贷仍然偏紧,并没有立即下调首套房贷利率,甚至还继续上浮首套房贷利率,房地产市场交易量仍然会维持当前比较低迷的状态,企业“去库存”的压力仍然会比较大,同时,企业的资金面的问题会更加突显。

因此,笔者预计在2014第三季度,开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则,坚持以现金为王。尤其是对于上市房企来讲,由于6月份半年报“抢收”不利,在第三季度里,在银行信贷紧缩的市场背景下,大型房企开始“以价换量”的市场行为让当前的市场态势更加明朗化,预计在三季度里楼市“降价潮”会真正来临。同时,对于企业来讲,能否真正降价到位是激活当前的楼市成交量的关键,也是缓解各个房企及当前市场库存相对较大的关键。此时,适度的价格策略调整甚至大幅降价势必成为大多数房企的选择。

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