[摘要] 2013年大数据成为众所关注的焦点。与传统研究相比，大数据研究具有全面性、即时性、关联性等特点，将给房地产业研究带来巨大变革。房天下全力整合亿万网友行为数据，在近二十年的行业数据积累之上开展房地产大数据研究。通过数据的波动直接反映市场、品牌、产品等变化，是除成交数据之外把握客户需求的重要依据。
没有“国五条”的2014年上半年楼市并没有如想象中那般平静，范围内降价潮突袭，三月两会召开双向调控谜底揭晓、银根收紧、房价涨幅回落引房产大佬激辩楼市、京津冀协同发展成为国家战略发展需要……冷热参半，风雨迭起的2014年上半年的房地产市场，可以称得上是历史上争议的一年。这背后是房地产行业高速发展的15 年之后，整体格局发生改变的新态势。
2013年大数据成为众所关注的焦点。与传统研究相比，大数据研究具有全面性、即时性、关联性等特点，将给房地产业研究带来巨大变革。房天下全力整合亿万网友行为数据，在近二十年的行业数据积累之上开展房地产大数据研究。通过数据的波动直接反映市场、品牌、产品等变化，是除成交数据之外把握客户需求的重要依据。
基于此，包头房天下发布2014年上半年度包头购房者关注指数报告，从购房者关注指数、区域、价格、户型等七方面，诠释2014年上半年包头购房者的关注度点究竟发生了哪些的变化？
一、包头2014上半年购房者关注指数与市场走势综述
1、无政策刺激整体表现平稳 关注指数走势正常
与2013年上半年包头购房者关注指数呈现出的多重变化趋势不同，2014年包头购房者关注指数走势平缓，并无大起大落。2013年2月底“国五条”横空出世一石激起千层浪，包头楼市也跟着火了一把，不少购房者担心因地方细则出台而受到限制，在政策“空窗期”对于市场一直保持着较高的关注，进入2013年二季度之后，购房者关注度下降明显，逐渐进入楼市淡季。
2014年初的包头市场关注度没有继续上年年末的冷淡，同时也未受到春节假期的影响而走低。从浏览指数来看，由于年初房贷的收紧，大部分银行取消首套房贷优惠利率，甚至有个别银行还上调利率，再度加大了刚需购房者的压力，使其不得不暂缓购房计划，使得一季度的浏览指数较去年同期相对平稳，均数略低，没有出现“金三月”的关注峰值；二季度购房者关注指数与2013年趋同略低，但市场“低温”并非市场所反映的那样明显，一部分购房者对于置业的需求止于网上了解。
2、房市持续走冷 多重压力致观望气氛浓厚
二季度五、六月的楼市对于房企上半年成交业绩至关重要。然而2014年楼市“红五月”却并不红火，六月更是迎来“开门冷”。楼市价格明显松动，调价之风甚至已向一二线城市蔓延。在信贷未见放松、央行喊话失效的双重压力下，购房者观望情绪更加浓厚，房企面对难以预判的局势也开始持谨慎态度。其购房者关注指数在经过前3个月的“野蛮生长”后，于4、5、6月份连续收窄。一些大城市增长过快，需求已被透支，大部分已进入平稳期，增长空间有限，而中小型城市成为新房销售面积增长的主要动力，包头作为内蒙古的经济、文化中心将迎来前所未有的机遇，如何避免过度炒作，尽早明确政策规划，引导市场回归理性稳步发展，是包头楼市发展的务实之举。
二、2014上半年包头购房者区域关注指数分析
1、青昆受利好影响关注度依然领先 老城区枯树新芽有发展
据房天下数据监控中心统计，上半年包头各区域关注指数占比中，昆区占比32%高居榜首；青山区则以24%的占比位居第二；此外，东河区以15%的占比位居第三；稀土高新区区域关注占比13%；九原区占比10%；滨河新区购房者关注指数为5%。
昆区是包头市市级领导机关所在地，多年来为全市的政治、经济、文化中心，基础配套完善度较高，因此是大部分购房者的首要选择。其中，滨江国际、颐和山庄、钢院学府0元/平方米[昆都仑区]钢院学府0套在售、东亚·香堤丽舍等实力房企开发的项目不断发力，诸多昆区热门项目大卖，因此关注度占比在上半年继续领跑亦是情理之中。
青山区与昆区相邻，这里不仅配套完善而且居住环境上佳，同时拥有成熟的娜玲-王府井商圈及万达商圈，该区目前由于地域限制可开发地块越来越少，其稀缺性导致青山区房价一向高于包头市整体房价。随着政府“北上”规划的逐步落实，位于青山区东南部，依附新都市区规划的翡丽湾7690元/平方米[青山]翡丽湾31套在售、万郡·大都城，和位于青山区北部、处于未来属市政道路110国道附近的松石国际城
松石国际城6500元/平方米3.65分兴达路2号一机厂北500米400-176-0760 转 687495均受到热捧，成为新的置业选择。
东河区受到市政“东移”规划及北梁棚改的影响，购房者关注度位居第三。作为老城区，其生活配套十分完善，但经济落后、生活拥挤的弊端也逐渐凸显。2013年，北梁棚户区的改造及多个新项目的落地开售，都将东河区的整体面貌拔到一个新的高度。未来，东河区的城区面貌不仅会提升档次，同时也会形成多个新的商圈拉动消费。从蓝泽大金城、维多利·新天地、维多利大商城等项目一经推出即受到热捧的现象不难看出东河区未来的发展前景。
2、 包头楼市有所降温 高新区发力正增长
上半年，包头购房者区域关注指数平均降幅为24%。其中东河区降幅达30%；青山区降幅达28%；滨河新区降幅达26%；昆区降幅达25%；稀土高新区是正增长区域为5%。
可以看出，虽然昆区、青山区、东河区的购房者关注指数领跑前三，但楼市的整体微降温不容忽视，因此，高新区的不降反涨显得尤为打眼。而稀土高新区关注指数的上升也不难理解：其地理位置靠近新都市区，未来这里更接近市中心，这一点已经逐渐优于昆区；新建住宅及新修马路的规划，使得这里更加适宜居住；价格适中低于青昆，更适合刚需族置业。加州郡府融邦、燕赵锦河湾7245元/平方米[稀土高新区]燕赵锦河湾2套在售、TOUCH悦城、凡尔赛官邸、滨海名都等项目均是该区域内较受关注的项目。
三、2014上半年包头购房者价格关注指数分析
从市场整体来看，目前包头青山区房价，均价围绕5700元/平水平线浮动，其次，市民的昆区房价也逐渐上涨，刚需所能购买的区域已经越来越城市边缘化。就包头市目前人均收入水平判断，价格对于购房者判断买房时机起到主要影响作用，与高房价相比，低价楼盘更能刺激大量刚需购房者关注。
1、4000-5000元价格区间关注
从购房者搜索指数统计得，2014上半年包头购房者最关注的房价区间为4000-5000元，其次为3000-4000元区间。从整体来看，包头购房者关注的价格主要集中在3000-5000元价位段，说明包头的置业人群仍以刚需为主。由于市场观望情绪非常浓厚，包头购房者在以房价为检索条件查找房源时，仍以“不可能存在”的低价开始查起，不少低价盘皆虽获得关注却也因地理位置的原因无法将购房者留住。
2、高价位市场关注度激降 购房者心理价位降低
从市场来看，包头房价相比同级城市虽不算高，但相对于包头的人均工资水平来说，也并不算低，刚需一族所能购买的区位已经越来越城市边缘化，因此购房者对于价格更为敏感，因此包头购房者价格关注指数的变化也格外明显。
2014年包头购房者价格关注指数整体下降35%。5000-6000元价位楼盘的关注度同比降幅达45%；3000-4000元价位次之，降幅达44%；4000-5000元的关注人群占比且降幅。从该变化中可以得出不少关注高价位盘的购房者心理价位降低；不少关注低价位盘的购房者则暂缓购房。刚需盘需求相对旺盛，改善型置业较2013年同期大显疲软。
由于投资渠道单一，包头人手中的钱一般用于放贷或置业，本地刚需多是为儿女购买婚房，并且置业时间一般较早。因此，对比本地购房者，来包头发展的外地刚需购买力更高。
四、2014上半年包头购房者户型关注指数分析
1、上半年包头购房者对两居需求旺盛 占比达四成
上半年包头关注的户型为两居室，占比42%；其次为三居室和一居室，分别占比34%、12%；而四居室、五居室等大户型的关注度较小。
从产品属性上来看，目前包头大部分两居室、三居室均为刚需型产品，一居室则大部分为投资性产品，而四居室、五居室为改需型产品，以上户型关注指数占比正好与包头刚需购房者的占比成正相关。从购房者的角度来看，总价较低的两居室和功能全面的三居室成为置业者；而从房企的角度来看，主打两居室、三居小户型以及投资性一居室显然更有利于提高销量，快速回笼资金。
2、两居户型购房者关注度分析
据统计，上半年包头两居户型购房者关注指数在进入三月之后明显增涨。并在5~6月趋于平稳。由于目前大部分刚需置业者更加趋于年轻化，受购买能力的限制，这种既能满足日常需求、又可将总价控制在可承受范围的两居即成为置业的。由此可见，当前购房者对价格的关注也愈加提升。
五、2014上半年包头购房者物业关注指数分析
上半年包头关注的物业类型为住宅，占比73%；其次为别墅和商铺，分别占比12%、11%；写字楼关注度较小。
从市场角度来看，包头购房者置业的首要原因依然是居住，商铺和写字楼的投资仍然是少数人的选择；另一方面该占比也能说明包头房地产市场还处于一个积极的初级阶段，第三产业在包头的经济结构中仍占很小一部分。
相比2013年同期，2014上半年包头购房者物业关注指数整体下滑20%，其中住宅关注指数降幅达21%；别墅关注指数降幅为19%；商铺关注指数降幅为7%；写字楼关注指数降幅为2%。可以看出，市场上的观望情绪主要影响的是置业目的为居住的购房者，对于包头的投资客来说，房产未来的因素更为重要。
六、2014上半年包头购房者特色楼盘关注指数分析
据房天下数据监控中心统计，在包头特色楼盘关注指数占比中，打折优惠楼盘占比以的优势位居，占比72%；小户型的关注度位居第二，占比8%；经济住宅和景观居所紧随其后，关注度占比分别为4%和3%。更加说明包头购房者对于房价的敏感度依然很高。
七、2014上半年包头购房者楼盘关注指数排行榜
1、2014上半年包头关注住宅
由排行榜可知，排名前三的住宅项目分别为青山区的翡丽湾7690元/平方米[青山]翡丽湾31套在售、高新区的加州郡府以及昆区的颐和山庄。在楼盘10排名中，昆区楼盘上榜4个；青山区楼盘上榜3个；高新区楼盘上榜2个；九原区上榜楼盘1个，正呼应了前文中的区域指数。
位于榜首的翡丽湾7690元/平方米[青山]翡丽湾31套在售，一方面依托于政府规划紧邻新都市区，另一方面基于青山区优越的生态环境吸引了不少购房者，今年奥林匹克公园开工建设，更为该项目加了一分。与此同时，翡丽湾不仅从开盘起就推出面积的购房优惠，随着市场情况的变化，今年3月份还打出“青山区购房，请领补贴 ”的营销大牌，获得了不少关注。
作为市区热门楼盘，加州郡府的关注度一直较高，一方面该盘价格能为刚需接受，另一方面其园林景观及户型设计，与同类项目相比优势明显，为该项目在购房者心中的形象加了不少分。
颐和山庄作为品牌房企开发的项目，不仅注重品质，在产品设计上更偏向于享受型刚需的置业特点，结合大青山地势依山傍水，入市后也受到了不少关注；另一方面该项目与房天下合作让利购房者，推出168清盘行动——3900元/㎡买现房的优惠，使颐和山庄的关注度在6月份更是突飞猛进。
2、2014上半年包头关注别墅
由排行榜可知，关注度排名前三的别墅项目分别为滨河新区的生态大盘黄河龙城、位于青山区的青宾5号院以及昆区的大青山国际住区。
位于榜首的黄河龙城，其开发商利嘉集团实力雄厚，项目小白河湿地景区，除世界稀土论坛会址、奥特莱斯商业中心等规划外，花园洋房、高层住宅以及别墅是其主要物业。
包头房天下将继续关注楼市，分析网友行为数据，为业内人士发现市场、把握市场提供房地产行业的大数据参考。
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