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开创新局面:包头物业管理行业发展三年规划出台

包头日报   2014-08-05 10:53

[摘要] 2013年,我市物业管理与社区管理“一体化”建设实现了良性发展,物业服务理念和服务意识不断增强,业主满意率由2011年的47.6%跃升至2013年的69.54%,物业管理“一年打基础,两年见成效,三年上台阶”的工作目标基本实现。在各有关方面的共同努力下,我市物业管理工作取得了一些成绩……

2013年,我市物业管理与社区管理“一体化”建设实现了良性发展,物业服务理念和服务意识不断增强,业主满意率由2011年的47.6%跃升至2013年的69.54%,物业管理“一年打基础,两年见成效,三年上台阶”的工作目标基本实现。在各有关方面的共同努力下,我市物业管理工作取得了一些成绩,但离广大居民的期望及要求还有许多差距和不足,例如:《包头市物业管理条例》宣传力度不够,物业管理各方主体参与物业管理的积极性和主动性不高,对《条例》的把握和执行力较弱;物业管理法规政策体系尚需完善;物业管理工作开展不平衡,四级物业管理体系构建不健全,高效的物业管理运行机制尚未完全建立;物业服务企业资质水平较低,综合竞争力不强,业主与物业服务企业矛盾纠纷较多;物业行业从业人员业务水平较低;物业服务质量标准低,既有住宅小区物业管理规范化水平有待提高,特别是物业服务企业准入、交接、退出等行为需要更加规范,收费标准低、收费难问题也亟待解决。针对这些问题,市委、市政府高度重视,出台了我市物业管理行业发展三年规划,即《包头市物业管理行业发展规划(2014-2016)》,市住房保障局将进一步加大工作力度,全面实施“规范专业物业管理、推动社区物业服务、倡导文明物业服务、构建和谐物业管理”四大工程,全力实现全市物业管理工作的规范完善、提质升级。

行业发展三年规划出台

近日,市政府根据开展党的群众路线教育实践活动要求,以自治区“8337”发展思路和市委十一届五次、六次全委会精神为指导,出台了我市物业管理行业发展三年规划,即《包头市物业管理行业发展规划(2014-2016)》(以下简称《规划》),为推动全市物业管理行业健康规范有序发展奠定了坚实基础。

发展战略。《规划》提出了2014-2016年我市物业管理行业将实行“12345”发展战略,即推进物业管理与社区管理一体化建设,建立业主自治与专业服务、社区管理两结合模式,实施新增住宅项目、既有物业管理项目、旧住宅小区物业项目三个层次管理,构建市、区、街道、社区四级管理体系,实现五个发展目标,从而实现居住环境优美、设施设备完善、内部管理规范、秩序状况良好、提供服务满意、文体生活丰富、社区文明和谐的良好人居环境。

发展目标。《规划》明确了2014-2016年我市物业管理行业的发展目标:一是物业服务覆盖面持续扩大。2014-2016年全市物业管理综合覆盖率分别达到62%、65%、68%。二是住宅物业项目分层次管理取得明显成效。2014-2016年,新增自治区级以上物业管理示范项目不少于15个,新增包头市级物业管理示范项目不少于30个。三是物业服务群众满意度明显提高。2014-2016年底,业主满意率分别达到72%、76%、80%。四是物业服务行业智能化水平显著提高。实现小区门禁系统、电子监控系统、电梯入户管理系统等新技术在新建小区全面推广,在既有物业管理项目中逐步推广。五是物业服务行业综合实力和竞争力明显增强。培育一级资质物业服务企业,2014-2016年,二级以上资质物业服务企业分别达到6%、8%、12%,年产值3000万元以上的物业服务企业分别达到3、5、7家。到规划期末,全市物业管理行业整体水平明显提高,各项指标在确保位居自治区前列的同时,努力进入国家西部地区先进行列。

任务措施。《规划》提出了实现发展目标的主要任务及具体措施:一是加强法规建设,严格依法行政。进一步完善和更新物业管理法规与基本制度体系。研究制定和出台《包头市旧住宅小区推行多元化准物业管理工作指导意见》、《物业服务企业信用管理办法》、《包头市物业服务项目分等级管理办法》等7项相关配套性规章制度,为物业的法治化、规范化发展提供制度保障。同时要求各级房产行政管理部门要全面贯彻落实新修订的《包头市物业管理条例》,坚持依法行政,不断提高运用法律手段解决物业管理中存在突出问题的能力和水平。二是完善四级体系,发挥职能作用。全市各旗县区、稀土高新区要建立完善物业“四级管理体系”,做到物业管理机构、人员、职能、职责四到位,要落实辖区物业管理行政主体责任,切实加强对辖区物业活动的监督管理。要建立市、区、街道办事处三级物业管理监督考核体系,细化考核内容和标准,做到逐级考核。三是实施分层管理,实现全面规范。对于全市新增住宅项目,实行物业管理前期介入,严格执行项目承接查验制度,确保各类公共设施设备的完善完备。对于既有物业管理项目,全面推行自治区《住宅物业管理服务规范》,依据服务标准推进分等级管理。对于旧住宅小区项目,要全面推行社区物业服务。四是加强主体建设,扶持企业发展。巩固物业服务企业在市场中的主体地位,规范物业服务企业发展。发挥政府搭台牵头作用,组织开展经验交流会、座谈会等活动,建立形式多样的交流学习平台。选树在管理项目具有品牌特色和竞争力的物业服务公司作为我市标杆企业,引领物业市场发展。实施物业管理行业人才兴业战略,建立健全多层次物业管理人才培训平台和体系,不断提升物业管理从业人员综合素质。五是强化市场监管,规范行业发展。不断强化物业服务市场全程监管,加快推进物业管理信息化建设,全面规范物业服务企业服务和收费行为,建立健全物业管理行业诚信考核评价体系,加快建立物业服务纠纷快速处理机制,充分发挥政府的参谋助手和桥梁纽带作用,为促进全市物业服务业健康发展作出贡献。

明确今年重点工作安排

为做好今年的物业管理工作,市住房保障局确定了如下重点工作安排:

健全完善配套政策法规,优化行业发展环境。2014年底前制定出台《包头市住宅小区物业备用金管理暂行办法》、《包头市物业管理服务等级及指导价格》、《包头市物业管理诚信档案管理办法》、《包头市物业经理人管理办法》、《包头市旧小区推行多元化准物业管理工作指导意见》、《物业管理工作考核办法》等相关配套性规章制度,制定或修订《非住宅物业服务合同》、《前期物业服务合同》、《业主临时管理公约》等示范文本,为物业管理行业发展提供更加科学规范的制度环境。

完成体制机制构建,完善目标考核体系。全面完成市、区(旗县)、街道、社区物业管理四级体系构建工作,确保机构、人员、职责到位,努力形成物业管理与社区管理一体化的新格局。年底前建立市、区(旗县)、街道三级物业管理监督考核机制,完善目标责任考核体系,并开展逐级考核。

介入前期物业管理,严格新增物业项目准入门槛。对于新建住宅项目,严格执行前期物业招投标制度,通过公共资源交易平台,建立专家评审库,采用公开招标和协议方式选择有相应资质的物业服务企业。对于新建非住宅项目,鼓励开发企业通过前期物业招投标选聘物业服务企业,开展物业管理。

推动物业小区提档升级,强化既有物业项目管理。根据自治区《住宅物业管理服务规范》内容,研究制定《包头市物业服务项目分等级管理办法》,并对全市既有物业项目依据服务标准实行分等级管理。推行物业服务公开制度,所有项目都要在物业管理区域的显著位置公开物业服务合同重点内容,如服务项目、收费标准、报修电话、投诉电话、项目经理电话等。市、区两级房产行政管理部门要做好物业管理项目指导服务工作,加强日常管理,监督物业服务企业提供质价相符的服务,不断提高物业服务水平和居民群众满意率。着力打造一批、自治区级物业管理示范小区,到2014年底全市示范、物业管理项目比例要达到10%。

发挥政府引导作用,实施准物业管理拓面工作。按照《包头市旧住宅小区推行准物业管理实施方案》规定,充分调动物业服务企业在社区管理和物业服务工作中的积极作用,继续推行“政府扶持、市场运作”的准物业管理模式。在2013年对19个小区实行准物业管理试点的基础上,今年再增加27个准物业管理小区(昆区4个、青山区8个、东河区5个、九原区5个、稀土高新区5个)。

推行社区物业服务,实施多元化准物业管理。按照《关于印发<包头市物业服务其他管理人备案登记管理办法>的通知》精神,2014年要组建社区物业服务中心,推行以“社区物业服务”为主体的多元化准物业管理。对昆区、青山区、东河区、九原区、稀土高新区综合整治完毕的老旧小区,分门别类实施“有秩序维护、有卫生保洁”的多元化准物业管理。年内昆区、青山区率先实现专业物业管理和以“社区物业服务”为主体的多元化准物业管理全覆盖。

规范物业服务企业发展,推动物业管理水平提升。按照《内蒙古自治区物业服务企业资质管理办法》规定,做好企业资质规范管理工作,2014年对四级资质(暂定资质)的物业服务企业进行全面清理整顿,通过推动物业管理企业兼并重组,优化资源配置,使我市物业服务企业资质等级全部达到三级以上,二级资质物业服务企业达到10家,年产值3000万元以上的物业服务企业达到3家以上。全年组织6家以上物业服务企业开展“一对一”帮带活动,推动重点物业服务企业拓宽思路、更新理念,从而带动全市物业服务水平整体提升。

加强物业市场日常监管,规范物业企业经营行为。努力提高合同履约意识,维护业主和使用人的合法权益。认真执行《包头市物业管理服务等级及指导价格》,全面规范物业服务收费行为。对物业服务企业提供服务质价不相符或投诉率较高的,限期整改;对整改不及时或不到位的,在媒体上予以公开曝光、亮“黑名单”;对拒不整改的,降低其资质等级或注销其资质证书。

健全社会管理组织,指导业主组织积极参与。街道办事处、居民委员会(社区服务站)要加强业主大会、业主委员会的组织建设,充分发挥业主组织在物业管理中的积极作用。因客观原因未能组织成立业主大会、业主委员会的小区,由居民委员会(社区服务站)代为履行业主委员会的职责。对没有物业服务的,居民委员会(社区服务站)必须对辖区住宅项目提供卫生保洁、秩序维护等基本物业服务。

实施老旧小区综合整治,为实现全覆盖创造条件。按照“政府主导、政策支持,整体改造、分步实施,统筹兼顾、完善功能”的整治原则,从2014年起,要利用2年时间对昆区、青山区、东河区、九原区、稀土高新区范围内的333个老旧小区实施环境综合整治。年内要将194个老旧小区(包括完成市政府为民办的好事实事任务的21个旧小区改造任务)整治完毕。在改造过程中将采取综合改造和分项改造相结合的方式,按照“先地下、后地上”的原则,重点完善基础配套设施,着重解决居民生活排水管网、屋面漏水、环境治理等影响居民生活的突出问题,改善提高居民生活环境质量。改造后的老旧小区要做到改造一个,接管一个,管好一个,全面实施多种模式的物业管理。《包头市老旧小区综合整治工作实施意见》已经市政府专题研究,修改完善后印发全市执行。

开展住宅小区私搭乱建集中清理整治行动。依据《包头市物业管理条例》、《包头市城乡规划条例》,在全市范围内开展住宅小区私搭乱建建(构)筑物集中清理整治行动,依法拆除各类私搭乱建,建立私搭乱建巡防管控和强制拆除长效机制。各地区政府(管委会)要按照《包头市城市规划区内住宅小区私搭乱建集中清理整治实施方案》,制定本地区专项整治方案,于7月20日前上报至市住宅小区私搭乱建整治工作指挥部办公室。选择群众反映强烈的私搭乱建、公共场地种养殖行为严重的5-10个住宅区,在7月30日前实施集中清理整治和强制拆除,坚决遏制住宅区私搭乱建、侵占公共绿地种菜等行为蔓延的势头,在全市形成打击和治理住宅区私搭乱建的高压态势。

加强信息化建设,提升物业智能化管理水平。加快企业、项目信息和诚信档案系统建设,7月底前实现物业服务企业建档率100%,利用电子地图能够快速查询物业服务企业和物业管理项目的基本信息。年底前,出台《包头市物业管理诚信档案管理办法》,启动物业服务企业信用考核评价体系,推动企业依法诚信经营。推动三级以上资质物业服务企业对所管辖的物业项目全面实行信息化管理。新建住宅项目推行物业管理“一卡通”系统,运用智能化手段提高物业服务收费率,为实现智慧物业奠定基础。

提高物业资金保障和管理水平,维护业主切身利益。市、区两级相关部门要认真执行《包头市住宅小区物业备用金管理暂行办法》,严格落实匹配专项资金,并将其列入财政预算,予以重点保障。同时,加强对房屋专项维修资金和应急解危专项资金的管理,保障房屋共用部位、共用设施设备的正常使用和应急维修,维护业主的切身利益。

建立物业服务纠纷快速处理机制,维护社区和谐稳定。高度重视调解在和谐社区建设中的作用,成立由司法、住房保障、街道办事处等单位共同组成的物业纠纷人民调解委员会,健全社区调解、行政调解、司法调解“三调联动”的物业纠纷快速调处机制,努力形成协调配合、通力合作、齐抓共管的物业纠纷调处工作新格局,高效调处物业管理和服务过程中的各类矛盾纠纷。

启动文明物业倡议活动,全力开展“创城”工作。各区(旗县)政府、稀土高新区管委会要向辖区内物业服务机构、从业人员发出《物业服务行业文明建设倡议书》,从规范服务行为、弘扬文明风尚、强化安全防范、积极创先争优、营造和谐环境等方面提出倡议;各街道办事处、居民委员会要向全体业主(物业使用人)发出《住宅物业管理小区业主文明自律倡议书》,从邻里和谐互助、爱护共用设施设备、珍惜小区绿地、不占用公共区域堆放杂物、不乱停放车辆、不违章搭建、文明装修等方面提出倡议,努力形成文明和谐的物业行业发展氛围。文明物业建设倡议活动结束后,将评选出“包头市十佳文明物业服务企业”,并予以表彰。

按照《城市文明程度指数测评体系》要求,本着“属地管理、以条促块”原则,已实施物业管理的小区,由各区(旗县)政府、稀土高新区管委会组织物业服务企业实施环境综合整治;未实施物业管理的小区,由各区(旗县)政府、稀土高新区管委会组织街道办事处、社区居委会(社区服务站)实施环境综合整治。要以社区为载体,依托物业公司和业主委员会成立学雷锋志愿服务队,建立社区志愿服务工作站,利用社区服务中心、文化活动中心等公益设施,积极开展志愿服务活动,在全面提升物业服务水平的同时,确保我市在第四轮文明城市测评中取得优异成绩。

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