[摘要] 虽然大城市的需求仍然是存在的，库存可以消化完，但中国住房已经告别短缺，房地产债务和杠杆已经足够高，靠房地产维持漂亮数据的日子屈指可数。
虽然大城市的需求仍然是存在的，库存可以消化完，但中国住房已经告别短缺，房地产债务和杠杆已经足够高，靠房地产维持漂亮数据的日子屈指可数。
央行与银监会在“十一黄金周”之前出台的房贷新政，可谓吹响了“救市”政策的最强音。
房贷新政不仅让2008年救市时使用的七折利率优惠重出江湖，同时，还出台了超乎市场预期的首套房贷的认定标准。按照这个标准，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策;同时还规定，对已经取消限购或者没有限购的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，银行有确定首付比例和贷款利率水平的权利。
这意味着，除了北上广深四个一线城市，所有的城市购买二套或者二套以上的住房，都有可能享受首套房贷的三折首付和七折利率优惠。这种在信贷层面大尺度的宽松，不仅意味着之前三套禁止贷款政策寿终正寝，也意味着，一线城市之外的房贷不再分居住需求和投资需求。这完全是一种为去库存、挽救房地产的贷款政策，甚至比2008年的房贷政策都要宽松。这也意味着，在经历五年的金融危机周期之后，中国经济对房地产的依赖更为严重。
大尺度救市并非因为房地产要崩盘
对于出台救市政策的初衷，有人解读为如果不救市，中国的房地产市场会崩盘，从而有可能将中国经济带入无底深渊。这似乎是一个看上去很合理的逻辑，但并不符合中国房地产市场的实际。
的确，1到8月份的房地产投资、销售、新房开工量等数据都特别难看，特别是流入房地产行业的资金，前8个月的增速只有2.7%，创下房地产市场化以来的增速，似乎社会资本正在离开房地产。
但我们也应该看到，尽管整个房地产行业在调整，但房地产行业并没有差到要崩盘的程度。且不说很多城市价格的下降幅度很小，上半年，200多家房地产上市公司的毛利率仍然在30%以上，净利润率在14%以上，比制造业的日子不知道要好多少。对一个毛利率高达30%以上的行业谈“崩盘”实属无稽之谈。
所以，此次大尺度救市，绝非房地产市场要崩盘，而是整个房地产行业如果不能保持一个亢奋的状态，中国经济的日子就不好过。房贷新政不是只去救房地产，而是通过救房地产让中国经济的数字漂亮一点而已。
很显然，目前的房地产市场并没有到这个程度。但过惯了好日子的开发商，以及高度依赖房地产的地方政府并不愿意过苦日子。然而，从目前房地产市场的情况看，房地产市场要回到以前亢奋的状态概率几乎为零。
靠房地产维持漂亮数据的日子不多了
今天的房地产市场，面临三个和过去完全不同的变化：其一，过去买房炒房者，都变成了卖房者，这是房地产市场的变化，看不到这个变化的，都没意识到死亡的逼近。
其二，80%以上的城市住房供应已经严重过剩。除了几个一线城市、热点城市、一小部分的省会城市，住房库存的消化周期已经到了红色警报线，一些地方的库存甚至需要消化至少10年。
其三，社会资金正在撤离房地产市场。这三大变化是房地产当前的基本面，这个基本面和2008年完全不同，也意味着政策实施后的效果也不能和2008年相提并论。特别是，由于美国退出量化宽松政策，中国房地产市场的流动性总体会很紧张。在这种情况下，房地产市场不可能像过去一样。
笔者认为，未来房地产市场会出现“三个20%”的分化：只有20%的开发商会活下来;只有20%的城市住房具有投资价值;只有20%的楼盘才值得买。剩下的城市，房子几乎不存在任何投资价值，而会回归居住属性。
中国住房已经告别短缺，中国的房地产债务和杠杆已经足够高，靠房地产维持漂亮数据的日子屈指可数。在中国，随着住房投资没有价值，很多房子可能永远卖不出去，这是市场的基本规律，逃无可逃。但热点城市、大城市、人口未来流入的城市的需求仍然是存在的，库存是可以消化完的，一旦救市政策丧失理性，你就必须同样非理性地下决心买房。
近期再掀松绑限购潮，兰州、杭州、西安、贵阳、西宁等多个城市全面松绑限购。据统计，目前仅剩下北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚、南京等7个城市限购政策未做调整。从近期市场走势来看，受限购松绑、降价等多重因素的影响，二线城市成交有所反弹，三线城市则有所下滑。
多个城市彻底“松绑”
从今年6月，内蒙古自治区呼和浩特市首先取消房屋限购以来，国内不少城市陆续松绑房屋限购政策。而进入9月，松绑限购再升级，杭州、西安等多个城市彻底取消限购政策。
杭州在7月底放松限购，主城区140平方米以上户型不再限购，萧山、余杭两区全面放开（针对大户型和郊区）；一个月之后的8月29日，杭州迎来了限购全面解禁，解禁后的天杭州市（包括萧山、余杭在内）就迅速迎来成交上扬，签约量达到482套，其中主城区签约量为266套。
陕西西安7月27日公布限购松绑消息，明确表示将对当地60平米以下房源交易“开闸”；8月28日，西安市住房保障和房屋管理局发布通知，其中提及，自2014年9月1日起，凡在该市区域内购买商品住房和二手住房的，不再申报户籍和原有住房情况。这也意味着西安全面取消房产限购政策。
进入9月，兰州、西宁、青岛等多个城市宣布全面取消限购政策，限购逐渐退出历史舞台，仅有北上广深四个一线城市和珠海、三亚、南京限购政策未松绑。
对此，杭州双赢置业机构总经理章惠芳认为，实行限购政策的背景是房屋供不应求、房价过快上涨，而现在大多数城市则是房屋库存过大、价格微跌，实行限购政策的背景不存在，取消限购也在情理之中，也符合“分类调控”的思路。
多地呈现量涨价跌态势
刚刚过去的7、8月，整体市场呈现量涨价跌态势。
据8月百城房价显示，100个城市新建住宅平均价格为10771元/平方米，环比上月下跌0.59%。北京、深圳、天津、南京、杭州等重点城市均在下跌之列，其中杭州的跌幅为1.81%。
在成交量方面，30个典型城市8月份，新建商品住宅成交面积为1372万平方米，环比增长4.9%。其中有17个城市的成交量出现了环比增长。对此，恒银基金分析师何沐泽认为，8月市场成交有所反弹，与限购政策放宽也有一定关系，政府的救市、托底，有一定刺激效果。
数据显示，二线城市成交量总体上升，15个二线城市新建商品住宅成交面积为916万平方米，环比增长4.4%；三线城市的成交量则有所下滑，11个城市环比减少6.9%。
在限购取消城市中表现突出的为杭州，8月成交量环比上涨40.3%。杭州双赢置业机构总经理章惠芳表示，8月是今年杭州市场的一个月，这主要是限购取消激发了市场的活跃度。此前由于限购的影响，把不少来杭州工作的新杭州人和拥有多套房但需要改善的需求限在门外，限购取消后，这些潜在需求又被激发出来，也带动成交量的上扬。同时，开发商也加大推盘量，以走量为主，价格预期也有所下调。
展望
市场分化将愈加明显
限购取消，有些城市效果明显，而对于库存过大、需求有限的部一些二三线城市来说，救市效果却不明显。而随着传统楼市旺季到来，市场能否延续7、8月的热度，再现“金九银十”呢？
房地产研究院分析师严跃进认为，9月份作为传统的销售旺季，房企的推盘力度势必加大。随着地方救市力度的加大，购房者观望情绪将淡化，积极入市的情绪会强化。为了迎合此类购房需求以及加快去库存的速度，房企的降价促销力度仍会加大。考虑到供求双方的策略调整，预计9月份的成交将比8月出现明显反弹，即9月有望迎来一波小高峰。
有业内人士认为，人们都是“买涨不买跌”，限购取消，市场已经有一定的热度，有人出手，这种趋势会延续下去。另外，未来的市场可能会更加分化，现在不仅是一个购房时机，也是开发商推盘的一个窗口期，降价促销大力推盘的项目可能会更受关注。
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