[摘要] 从 初的基础厂房到如今的动漫产业基地、高档写字楼、科研 乃至科技园区，数十年的发展，使得产业地产的发展道路越走越宽。随着产业转移浪潮从沿海向内陆推进，越来越多有远见的开发商开始进军产业地产这一“钱景”无限的市场。
核心提示|从 初的基础厂房到如今的动漫产业基地、高档写字楼、科研 乃至科技园区，数十年的发展，使得产业地产的发展道路越走越宽。随着产业转移浪潮从沿海向内陆推进，越来越多有远见的开发商开始进军产业地产这一“钱景”无限的市场。
尽管前景向好，但道路仍旧是曲折的。郑州产业园虽然数量众多，但大多数仍面临着模式老旧、产业需要升级的难题。业内人士指出，产业地产去“地产化”将是发展的关键。
产业地产走过数十年发展历程
中国产业地产发展经历了四个大阶段：1978年是产业地产孕育、探索阶段；1982年~1992年国内开发区开始快速发展；1992年~2002年产业地产进入矛盾与探索期；2002年进入国内产业地产密集开发阶段。
20世纪70年代末，中国 个对外开放的工业园区——蛇口工业园创立，工业地产随之兴起，但当时大多局限为以厂房出租和卖地为主的经营方式。2003年，业内首次提出产业地产概念，并将之作为工业地产的升级与换代。
目前，国内产业地产的发展已经开始从 主导模式向企业自主开发模式转型，但该转型尚未完成。随着产业地产的多年发展和开发理念的更新，产业地产的专业度较之前有较大的提高，产品也出现了多元化发展的趋势。
尽管 大力支持，但目前在整个行业中，从事产业地产建设的企业仍然较少，不少企业还处在探索期和起步期。但这些仅仅是中国产业地产蓬勃发展的开始，随着沿海产业向中西部转移，产业地产面临着更多的机遇和发展契机。
“地产化”普遍存在行业发展困顿
“当企业、经济社会发展到一定程度以后，产业的集聚发展成为一种必然的选择。从 初的标准化厂房——工业地产而延伸、扩展、细化成为各种各样的产业园、产业集聚区，产业地产也应运而生。”郑州市政协文史资料委员会主任李洪太表示，从宏观政策的角度来看，产业地产将成为地产业一个新的发展趋势。它可以使得人才、信息、技术、资金等各种生产要素集聚，在土地、资源、能源消耗相对集约的情况下，释放更大的能量和价值。
作为地产领域的一个分支，产业地产虽不如商住地产那样暴利，但与普通行业相比，仍具有相当可观的利润空间。尤其以前我国产业发展不成熟，很多产业地产从业人员单纯地将产业地产看作地产，忽视了其原本蕴含的产业要义，虽在短时间内获得暴利，但却为日后产业地产遭遇瓶颈埋下了伏笔。
“产业地产企业用低价竞得土地，并在没有经过专业产业发展规划的基础上开发建设，尽管 后一售而光获取暴利，但严重匮乏产业服务能力的园区阻碍了入园企业的发展步伐，更对今后产业地产发展造成极大的困扰。”一名业内人士如此表示。
以经济较为发达的长三角地区为例，专业度低的园区空置率为60%-70%。招商困难已成为国内大部分产业园所面临的共同难题，发展僵局亟待打破。产业地产领域资深从业人员指出，产业地产要长期发展就必须加快“去地产化”的进程。
“去地产化”已成业界共识
事实上，早已有产业地产企业率先投身到去“地产化”的大潮中去，进行了极为有益的探索。比如北科建集团近年来提出了科技地产事业理论体系，利用自身的资源 、品牌 和团队 、经验 ，从商业体系、产品体系、产业服务体系等众多体系构建了产业地产发展的模式。
对此，相关人士介绍：“目前很多园区建造过分偏重地产，而忽视了产业发展诉求，因此我们在建造科技地产项目时，从服务企业发展和资产运营的角度出发，注重软环境与硬环境同步建设，使园区成为真正意义上的产业服务平台。”
某专业人士表示，随着产业专业分工，未来产业园开发的专业度会增加明显， 典型的是以下几类，物流仓储产业园、健康医疗、新兴金融、文化等产业。此类产业的专业分开，能够实现产业群聚效应，进而形成专业市场和供应链。
和正百盈地产机构总经理王沥锋曾表示，产业地产的前途在于差异化、市场化、专业化。产业地产的发展需要 的大力推动和政策支持，但走市场化、专业化的产业地产终将成为市场的主流。
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