11月房价走势点评:房价走势出现背离 环比跌幅继续收窄
中国房地产信息网 2014-12-22 06:00
[摘要] 从全国整体水平来看，同比价格走势与环比价格趋势出现背离。从同比价格来看，11月份住宅价格指数继续回落，下跌幅度再创新低，这是房价同比指数连续11个月保持回落，且连续3个月处于下跌状态。从环比价格来看，11月价格指数整体仍保持下跌，但跌幅继续保持回升，这是房价环比涨幅连续3个月出现回升。
一、整体形势：同比下跌 环比回升 房价走势出现背离
从整体水平来看，同比价格走势与环比价格趋势出现背离。从同比价格来看，11月份住宅价格指数继续回落，下跌幅度再创新低，这是
房价同比指数连续11个月保持回落，且连续3个月处于下跌状态。从环比价格来看，11月价格指数整体仍保持下跌，但跌幅继续保持回升，这是房价环比涨幅连续3个月出现回升。
从具体数值来看，11月份70个大中城市商品住宅价格指数的加权平均值同比指数加权平均值为96.2，比上月回落1.1个百分点。新建商品住宅环比价格指数加权平均值为99.4.，较上月小幅回升0.2个百分点。
二、同比价格走势：跌幅继续加大
从同比价格指数走势情况来看，11月份继续下滑，新建住宅和新建商品住宅分别下跌3.6和3.8个百分点，二手住宅下跌3.0个百分点，分别比上月低1.0、0.9和0.8个百分点。
表1 2013年-2014年11月住宅价格同比指数走势情况
| 日期 | 价格同比指数(加权平均) | 上涨城市个数 |
| 新建住宅 | 新建商
品住宅 | 二手住宅 | 新建住宅 | 新建商
品住宅 | 二手住宅 |
| | | |
| 2013年11月 | 110 | 110.7 | 105.8 | 69 | 69 | 68 |
| 12月 | 110.1 | 110.7 | 106 | 69 | 69 | 69 |
| 2014年1月 | 109.7 | 110.4 | 106 | 69 | 69 | 69 |
| 2月 | 108.9 | 109.4 | 105.5 | 69 | 69 | 69 |
| 3月 | 107.9 | 108.3 | 104.9 | 69 | 69 | 68 |
| 4月 | 106.8 | 107.2 | 104.4 | 69 | 69 | 67 |
| 5月 | 105.7 | 106.1 | 103.8 | 69 | 69 | 64 |
| 6月 | 104.3 | 104.6 | 103 | 69 | 69 | 62 |
| 7月 | 102.6 | 102.7 | 101.7 | 66 | 65 | 51 |
| 8月 | 100.6 | 100.6 | 100.5 | 48 | 48 | 37 |
| 9月 | 98.8 | 98.8 | 99.1 | 10 | 10 | 17 |
| 10月 | 97.4 | 97.3 | 97.8 | 3 | 3 | 4 |
| 11月 | 96.4 | 96.2 | 97 | 2 | 2 | 3 |
| 数据来源：国家信息中心中国房地产信息网（www.crei.cn），下同。 |
从上涨和下跌的城市个数来看，11月份70个大中城市中仅剩余2个城市商品住宅价格同比保持上涨，比上月减少1个。下跌城市个数为68个，比上月增加1个。新建住宅与二手住宅也基本呈类似情况。
从指数分布上来看，本月新建商品住宅同比指数的值是103.0，比上个月下降0.8个百分点，值为90.1，比上月下降0.8个百分点。第1四分位数为97.1，比上个月下降1.1个百分点，中位数为96.3，比上个月下降1.1个百分点，第3四分位数为95.3，比上个月下降1.3个百分点。从加权平均值来看，11月份70个大中城市的加权平均值为96.2，比上月下降1.1个百分点，创
房价指数发布以来新低。
三、环比价格走势：继续下跌，但跌幅回升
从环比价格指数的走势情况来看，11月份新建商品住宅价格中仍是所有城市均停止上涨，但环比与上月持平的城市个数较上月增加2个，分别是南京、合肥和深圳。从整体跌幅来看，继续保持回升，11月份新建商品住宅环比价格指数的加权平均值为99.4.，较上月回升0.2个百分点，这是连续3个月保持回升。
表2 2013年-2014年11月住宅价格同比指数走势情况
| 日期 | 价格环比指数(加权平均) | 上涨城市个数 |
| 新建住宅 | 新建商品住宅 | 二手住宅 | 新建住宅 | 新建商品住宅 | 二手住宅 |
| 2013年11月 | 100.6 | 100.6 | 100.5 | 66 | 66 | 63 |
| 12月 | 100.4 | 100.4 | 100.4 | 65 | 65 | 64 |
| 2014年1月 | 100.4 | 100.4 | 100.2 | 62 | 62 | 48 |
| 2月 | 100.3 | 100.3 | 100.2 | 57 | 57 | 46 |
| 3月 | 100.3 | 100.3 | 100.2 | 56 | 56 | 42 |
| 4月 | 100.1 | 100.1 | 100.1 | 44 | 44 | 35 |
| 5月 | 99.9 | 99.8 | 99.9 | 15 | 15 | 19 |
| 6月 | 99.5 | 99.5 | 99.7 | 8 | 8 | 7 |
| 7月 | 99.1 | 99 | 99.2 | 2 | 2 | 1 |
| 8月 | 98.8 | 98.8 | 99.2 | 1 | 1 | 1 |
| 9月 | 98.9 | 98.9 | 99 | 0 | 0 | 0 |
| 10月 | 99.2 | 99.2 | 99.3 | 0 | 0 | 2 |
| 11月 | 99.4 | 99.4 | 99.7 | 0 | 0 | 6 |
从指数分布上看，本月环比价格指数的值是100，与上月持平。值为98.6，比上月提高0.2个百分点，连续4个月上升。第1四分位数为99.6，比上个月提高0.2个百分点，中位数为99.5，环比提高0.2个百分点，与上月持平，第3四分位数为99.2，比上个月提高0.3个百分点。从加权平均值来看，11月份70个大中城市商品住宅环比价格的加权平均值为99.4，跌幅为0.6%，与上月相比跌幅收窄0.3个点。
表3 近期各月新建商品住宅环比价格指数走势情况
从重点城市
房价走势情况来看，环比降幅明显收窄，特别是二手住宅价格出现明显企稳回升迹象，有半数城市二手住宅价格环比止跌。
表4 11月份重点城市环比价格指数及变化情况
从同比价格指数来看，除深圳市二手住宅价格同比出现上涨外，其余城市所有房屋类型
房价均出现下跌，其中杭州新建住宅和西安的二手住宅相对跌幅较大。从各城市房价同比指数与上月对比情况来看，全部出现下降。
表4 11月份重点城市同比价格指数及变化情况
从当前的
房价走势来看，同比价格指数走势与环比价格指数出现背离，同比价格跌幅扩大，而环比价格跌幅却在收窄。其主要原因是在计算同比价格指数中“翘尾”因素的影响。
从未来
房价走势看，随着央行放松信贷与及降息等政策的出台，入市交易信心有所增强，市场成交量出现企稳回升，房价环比指数出现企稳回升迹象。另一方面，当前的房屋库存压力依然较大，据有关数据推算，2014年商品住房的销售率预计在74%左右，远低于前三年81%的平均水平，未来市场“去库存”的压力依然较大。因此，我们预计未来房价环比会出现企稳和小幅波动的特征，同比仍将延续5个月以上的下跌态势。
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