房地产一体化税务所咨询台
编者按：今年两会期间，国务院总理李克强在政府工作报告中庄重宣告：从5月1日起全面实施营改增，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。营改增如何影响了普通市民的生活？本报今日起陆续推出聚焦营改增系列报道，和您一同关注。
5月3日是二手房交易营改增开票缴纳工作正式开始的天。记者采访发现，前来办理二手房交易缴税人员，并没有出现高峰拥挤的情况。市民实际缴纳的税负也有下降，营改增后我市二手房交易税“减负”。
首日未出现 “扎堆儿”开票情况
5月3日16时，记者来到位于市房管局内的房地产一体化税务所，醒目位置都可以看到“营改增”政策宣传内容。服务窗口前摆放着《致营改增纳税人的一封信》、《致纳税人的一封信》、《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》等宣传材料。地税工作人员不时解答市民的有关“营改增”的问题。
包头市地方税务局直属征收管理一分局房地产一体化税务所平时二手房交易办税业务量非常大。“5月1日前，我们每天接待量在120到130户，但5月3日截至16时，共有65户办理二手房交易，业务量没有出现激增，反而有所下降。”地税局直属征收管理一分局总会计师王江说，“为了保障市民方便、快捷、准确地办理营改增的相关涉税业务，顺利、平稳实现税制转换，所里的所有工作人员从四月中旬开始加班，完善系统。”
按照规定，自2016年5月1日起在范围内全面推开营业税改增值税，现行建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳税人由原来缴纳营业税改为缴纳增值税，由国家税务局负责征收。如果市民出售已取得的不动产和自然人出租不动产，2016年5月1日起，仍向不动产所在地主管地税机关缴纳增值税。
营改增税费降多少？
记者给你算笔账
记者随机采访了几位前来办理二手房交易的市民。“我准备将青山区振华一区的60多平方米的房子出售，因为在5月1日前我看到一些二手房中介发布的消息说，营改增后买房税费要提高。于是我就赶快到房地产一体化税务所咨询营改增的政策。经工作人员介绍，网上的一些言论是谣言，营改增后，缴纳的税不会增加，反而会有所下降，所以选择今天来办理业务。”一位准备二手房交易的王先生对记者说。
对“营改增后买房税费提高”一说，王江表示，一些二手房中介发布不实消息，给准备购买二手房的市民带来了误导，请广大纳税人不要轻信传言。2016年4月21日包头市国税局货劳科科长丁忠在接受媒体采访时表示，个人交易二手房采用简易征收方式：征收率为5%，与原营业税税率5%一致，契税、个人所得税、印花税、土地增值税等税种政策保持不变。
业内人士告诉记者，经过测算发现，增值税相比原来有所减少，基本是在原营业税的基础上减少了近5%。
据了解，增值税属于价外税，而营业税属于价内税，营改增后二手房交易涉及的增值税、契税、个人所得税等税种的计税依据均为不含增值税价格。如以一套成交价格100万元的不含税房子为例，在计算相应税款前，需要先将其所含的增值税税款减除再计算应纳税额，不含税价格=含税合同价格÷（1+5%），其中5%为二手房交易增值税征收率。由此，营改增前应缴纳的营业税=100万×5%=5万元，营改增后应缴纳的增值税=100万÷（1+5%）×5%=4.76万元，缴纳的税款减少了约2400元；个人所得税，如按1%核定征收方式下，营改增前应缴纳税款100万元×1%=1万元，营改增后应缴纳税款100万元/（1+5%）×1%=9524元，缴纳的个人所得税减少了476元；如不属家庭，第二套住房营改增前应缴纳的契税=100万×3%=3万元，营改增后应缴纳的契税=100万÷（1+5%）×3%=2.86万元，缴纳的契税减少了约1400元，其他还包括城建税及附加等也相应降低。工作人员也提醒，由于二手房交易情形较为复杂，不同的交易情况，税负变化情况或有差异。
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营改增涉及两种情况
情况一：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。例如小王购买不足2年的住房对外销售，取得出售住房收入420万元。按原营业税计税方法计算为420×5%=21万元，而改征增值税计税方法计算为420÷（1+5%）×5%=20万元。
