[摘要] 营改增后，建筑业和房地产业分别由原来3%、5%的营业税率，改为11%的增值税率。税率变化这么大，对企业的税负带来什么影响，颇受社会关注。
税务部门为营改增做了大量准备工作
营改增后，建筑业和房地产业分别由原来3%、5%的营业税率，改为11%的增值税率。税率变化这么大，对企业的税负带来什么影响，颇受社会关注。据了解，大部分建筑业企业6月才是营改增后个申报月，房地产业则是按季申报，所以营改增对我市这两大行业的税负具体影响一时还难以准确测算。不过可以确定的是，营改增后，上下游供应商正规健全、内部管理完善的企业实际税负相对营业税确有降低，生存空间就会加大，而一些规模小、生产经营不正规的企业则将面临严峻考验。
老项目：计税基数略有变化
营改增后，建筑业和房地产业分别由原来3%、5%的营业税率，改为11%的增值税率。对于房地产业，新老项目的征税方式有所不同。房地产老项目（即2016年4月30日以前开工的项目）可以按简易办法征收，即维持原来税率不变。
“但同时，计税基数不一样了。这是因为营业税是价内税，增值税是价外税。”青山区国税局税政股股长岳国斌说，过去是全额纳税，挣100块，按5%的营业税，交了5块。现在营改增，要把销售额换算成不含税价格，就是100/1.05×5%=4.7元。计税基数降低了。即使按老办法算，企业交的税也比原来低了一点。
新项目：不动产纳入抵扣范围
而对于2016年5月1日以后开工的房地产项目，按11%征收增值税，继而与以往大的一个不同，便是将不动产纳入抵扣范围。新增不动产所含增值税，所有行业都可抵扣，这也是减税力度大的部分。建筑、房地产业实行11%的税率，对所有企业来说，厂房、办公楼、经营店面无论是买是租，都能得到抵扣。
“房地产业一般纳税人，即营业额500万以上的，税负是销项税减去进项税。一个企业税负的多少，一是取决于企业的经营能力，二是企业能取得的进项有多少。”岳国斌说。
有业内人士算了一笔账，某企业购入价值1000万元的房屋用来出租，则进项税额为99万元（1000/（1+11%）×11%=99），而年租金100万元，其销项税额为9.9万元。这也就意味着，如无其他进销业务发生，该企业10年内都不需要缴纳增值税。
不动产抵扣带来了双重利好，一方面不动产纳入抵扣范围，使得企业有了新一轮投资热情和不动产采购的需求。另一方面，土地成本也可以抵扣税款，自身税负降低了。
“对于房地产业一般纳税人来讲，有新开工项目的，税负应该会低得多，它大一块抵扣项目是土地出让金，所以企业一开始的进项税是相当大的。”青山区国税局税源一股股长贾煜文说。
据了解，在房地产开发成本中，土地出让金占到了整个成本的30%到40%，是开发成本中大的一块，对房地产企业来说，税负的降低是显而易见的。
不动产抵扣中，存在一些需要把握的关键点。根据政策规定，2016年5月1日后，增值税一般纳税人取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其取得的进项税额分2年从销项税额中抵扣，年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
“规范企业经营是营改增的目的之一”
一般而言，企业能够取得多少进项税发票，与企业自身的管理水平、运营的规范程度相关。但从现实情况看，由于上游企业小、散、乱，沙石料、土石方等材料往往很难取得增值税发票。没有足够的发票抵扣，建筑业、房地产业两大行业就很难适应税制转换。这个问题如何解决？
岳国斌认为，作为房地产业一般纳税人，“该取得进项时就应取得进项”，如果不取得，后面造成税负增加的后果就要自己承担。
“规范企业经营，是国家营改增的目的。原来营业税是价内税，不动产不允许抵扣，现在营改增以后，全行业抵扣链条打通，没有断的了。”他说，营业税的大弊端就是重复征税。“营改增以后，你这个环节交了税，下个环节就不用再交，对规模很大、上下游链条很长的企业有好处。体现的优势多。”
还有业内人士提醒，以前建筑商在选择材料供应商时通常会选择价低者，容易造成“劣材驱逐良材”的现象。营改增后，由于增值税发票可以抵扣，建筑商在选择材料供应商时，应充分考虑是否可以获得有效可抵扣的增值税发票，这样，大型材料供应商就不再处于价格劣势，建材供应市场也将面临重新洗牌和转型升级。通过增值税发票，可以打造一个完整的信用链条和抵扣链条，可以促进上下游企业一起发展。（包头晚报 记者 袁晓园 摄影 李强）
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