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房贷收紧 房价将迎来长周期拐点吗?

央广网  李亚沛   2017-02-14 11:02

[摘要] 据经济之声《央广财经评论》报道,“房子是用来住的,不是用来炒的”,2017年的楼市依旧引人关注。在央行要求控制一季度新增住房贷款总量和增速的背景下,很多银行在执行层面收紧个人购房按揭贷款和房地产企业的开发贷。

据经济之声《央广财经评论》报道,“房子是用来住的,不是用来炒的”,2017年的楼市依旧引人关注。在央行要求控制一季度新增住房贷款总量和增速的背景下,很多银行在执行层面收紧个人购房按揭贷款和房地产企业的开发贷。北京、天津等多地近期相应减少了个人首套住房按揭贷款利率的折扣力度。在北京,多家银行把首套房贷款利率优惠调到九折,另外,北京市银行业自律协会制定的相关公约中,新增了从2月8号起执行二套房贷款期限长不得超过25年的内容。此外,天津、广州、青岛等地相继出台了房贷收紧措施,包括深圳、南京、苏州、杭州等在内的重点调控的20个热点城市随后也可能会跟进。

有分析指出,房贷首付利率优惠收窄的主要原因是今年一月份信贷投放较多,其中房地产所占份额也较大,因此会从货币政策方面针对房地产市场做一些调整。这项政策肯定会对房地产市场产生影响,但是其实一二线城市的限购政策在此之前就已经大幅收紧,因此影响不会特别大。

另外,从数据来看,限购政策的不断收紧,在热点城市已经有所反映。比如,北京楼市开年销售明显大幅下降。数据显示,1月份北京市新建商品住宅网签2999套,环比2016年12月下降36.8%,同比下降32.8%;成交均价环比去年12月下降6.6%。

交通银行日前发布的《交银中国财富景气指数报告》显示,在当前房地产市场“抑泡沫”和“去库存”背景下,小康家庭对未来不动产投资持谨慎态度。按拥有的房产数量看,现在各类人群对不动产投资意愿均有下滑,现在多套房家庭的不动产投资意愿下滑态势显著。

有分析指出,2016年一二线热点城市新增贷款比重较高,部分热点城市调控政策的收紧有可能降低2017年的信贷需求,而三四线城市将通过补位一二线城市来平衡房地产市场的平稳发展。总的来说,信贷收紧会使市场成交量有所下滑,从而抑制房价上涨态势。随着今年经济逐渐趋稳,信贷资源的结构性调整,有望助推房地产市场均衡发展。再加上一线城市开始严格限制人口流入,这意味着一线城市房地产需求未来将不会再大幅增加,房价(包括一线城市)将可能迎来长周期拐点。

房贷收紧,房价即将迎来长周期拐点吗?资深房地产专家韩世同就此话题做出分析解读。

韩世同:“其实在房贷收紧之前,一些热点城市的限购政策逐渐推进,一些热点的一、二线城市的楼市成交,尤其去年房价涨得比较厉害的城市,今年成交量的确是已经下降。目前来看,这一轮房贷收紧的力度并不是太大,只是减少了一定的优惠。如果不是持续不断地进入信贷收紧的过程或者进入信贷收紧的政策周期,我认为对市场的影响还是有限。但对于之前成交比较低迷的这些城市会有一定雪上加霜的效应,如果再进一步收紧,恐怕影响会比较大。尤其像北京、上海、广州、深圳这些一线城市,天津、南京、苏州、杭州等以及重点调控的城市,其实已经在限购政策方面有所动作,现在出现了比较明显的房价滞涨,甚至有些城市房价已经开始出现小幅回落。

在这样的情况下,其他二三线城市,房价不出现大幅度上涨的这些城市没有必要采取同样的措施,因为房贷的政策其实是普遍性的,没有必要同时在调控政策上跟进,但是信贷收紧的政策肯定也会影响到这些城市,如果其房价上涨太厉害;但如果它的成交比较好,价格比较平稳,其实没有必要。

如果房地产大规模的成交收缩,其实会对我们国家整体的经济平稳发展会带来一定的影响。但现在的大城市又纷纷提出收紧人口控制线,还有另外一种主张说,中国的特大城市还不够,应该再多造几个。我们现在到底应该抑制需求还是应该增加供给?这方面其实还需要研究、探讨。现在大城市普遍抑制人口的进入,土地供应尤其在住宅方面的土地供应控制得非常紧。可能单单从需求方去抑制,供给方没有增加,这样恐怕抑制房价的效果不是太理想。其实房地产的周期性变化是一个客观规律,其实要是平稳地回落,对经济不会带来非常大的冲击和影响,但是如果我们老是将它拱高,后其实是会构成比较大的风险。

另外,热点城市调控政策的收紧,其本身就会降低今年的信贷需求;三四线城市通过补位可以平衡这种发展,这有一定的效果,但现在的购房,尤其是投资性的购房不能进入一二线城市,它会否到三四线城市,这是一个问题。如果没有人口回流到三四线城市,可能这种平衡不一定能够发挥很大的效果。

眼下房地产是下行的,如果我们控制不住,引发系统性风险,那么导致的周期可能会非常之长,但如果是平缓下行,也可能是一个长周期,但它不会是一个造成社会经济剧烈波动的长周期,而是下一个平缓的长坡。下行也是有好处的,房地产价格过高实际引发很多无效需求,很多是靠投资、投机来支撑,这样的支撑缺乏真正的市场基础,其实并不健康。

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