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公积金!是社会福利还是买房人的购房难题?

房产幼儿园大班生 2017-11-16 17:47:03

最近身边的朋友购房,想用公积金,才发现公积金贷款额度低、放款难、办理烦!这也引发了笔者的一些思考,也和身边的一个大学老师做了一些这方面的沟通。发现公积金不仅是私企、中小企业和个人缴费的缴费群体遇到问题,连老师这样的岗位也遇到各种各样的困扰。那我们简单剖析一下目前在包头使用公积金可能遇到的一些问题。

因为目前办理公积金程序已经简化,虽然涉及单位包含了公积金处、担保公司和银行但容易遇到问题的是在提交申请和担保过程,所以笔者只能简单说说在朋友贷款过程中遇到的一些问题。

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问题一:贷款额度

2017年6月22日包头市住房公积金管理中心下发了(包房公发[2017]37号)的关于调整我市住房公积金个人住房贷款有关政策的通知。政策如下:1.取消职工贷款中间费用;2.落实我市引进高层次人才有关政策;3.调整还贷能力系数。

值得注意的是第三条,调整还款能力系数,从原来的0.6调整为0.4(职工家庭缴存基数测算额度=职工家庭月缴存额/24%×0.4×12×贷款年限)。那么我们可以来算一笔账:调整后以一个月薪3000元的个人为单位,缴存比例为11%,那么他个人缴存额为1100元,那么最高贷款额度为39.6万元,而调整前最高贷款额度为59.4万元。按照首付20%计算,调整后可购买总房价49.5万元,以每平米6000元计算,可购买房屋面积82.5平米,而调整前可购买房屋面积123.75平米。

虽然笔者只是粗略的计算对比了政策调整前后的贷款额度变化,但是公积金贷款收紧的事态还是非常明显的。加上一些企业为了减少在员工福利补贴的支出,公积金缴存额度并没有按照员工实际收入的11%缴纳,其贷款额度之少可见一斑。可以说面对公积金这项福利各参与方也是“各显其能”。

问题二:担保

如果你的缴存额可以满足自身购房需求,且申请成功。那么你将面对的第二个问题来了——担保。目前担保公司提供给购房者的三种主要担保方式有:1.具有本地户口,本地工作的自然人进行担保;2.两个具有本市公积金的自然人进行担保;3.具有本事工作,本市户口的自然人以名下房产担保。仔细一看第一种是最为简单的担保方式,而第二第三种担保方式难度更大,且是在第一种的基础上增加了更多附带条件。

看到这里可能很多人会说:找个自然人而且有那么难么?那么笔者要展开说明一下其中的诸多限制。首先你找到的担保人愿意替你担保。其次担保人需要是本地户口本地工作,同时如果具有公积金可以以公积金作为担保;如果没有公积金则需要近半年的银行流水且加盖公司公章或财务章。然后你的贷款年限+担保人年龄≤退休年龄(男65岁,女60岁)所以如果购房人想贷款30年,你的担保人最高不能超过35岁。最后你的担保人收入的80%需要>你的月还款额也就是月供,如果担保人名下有贷款需要大于月供之和。当然担保的条条框框还是有不少的小要去和小限制笔者不得而知,需要各位购房者在实际操作中解决。

所以面对这样的担保条件很多家庭和个人是没办法去使用公积金的。至于解决办法还是赶紧找个人领证结婚,让夫妻成为担保人。

这是笔者从跟朋友交流的过程中总结出的一些公积金贷款中遇到的问题。面对实际的操作可能很多问题都没有讲到,同时公积金政策的变化频次也很高,加上开发商对于公积金使用的限制和态度把不少公积金贷款扼杀在了摇篮里。不少购房者虽然在缴纳公积金,但是因为困难重重被迫选择了利率更高的商业贷款。所以公积金,是社会福利还是买房人的购房难题?

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