“10年租金180万”的房八成租出,租房的都是哪些人?

自北京企业全自持租赁项目万科“翡翠书院”启动预租以来，高昂的租金颇受争议。“10年180万元会有人租吗？租给谁？”

但出人意料的是万科交出了一份不错的成绩单。

12日，万科翡翠书院正式启动租赁运营试水。数据显示，首批推出的72套房源实现了超过80%的综合出租率，企业全自持租赁住房初步获得了市场的认可。

租户多为高净值、事业稳定人群

翡翠书院项目负责人表示，项目针对的客群比较有针对性，主要是面向一些金融领域、高学历、高新科技产业以及高管人群，高知、高净值、事业稳定是普遍特质。

据悉，翡翠书院的首批租户中，包括经纬中国的董事总经理兼投资人钱坤、幻腾智能创始人王昊、36氪CEO冯大刚等。

万科相关人士指出，当前翡翠书院主要有三种租期方案，分别为3年、5年、10年。大部分租户选择了10年的租期，首批租户中仅有5户选择3年及5年。首批租户先交纳20%的定金作为合同履行的前提，在入住时再支付剩余的80%租金。

困难的创新

企业自持租赁住房源于2016年北京“9·30”房地产调控新政策。当年10月，北京市规划国土委发布公告，4宗地块全部试点采用“限房价、竞地价”的交易方式挂牌出让。这4宗地块最终以开发商自持100%面积落幕，其中位于永丰地区的两个地块打造成如今的翡翠书院项目。

万科“高价租赁房”项目租金之所以较市场预期高，万科解释称依据成本核算，当年两宗地拿地成本高达109亿元，加上50亿元的资金和建安成本，总成本约160亿元，即使在现有高租金条件下，仍不足3%。有人测算，按照当时的地价水平核算的周期可能远远超过20年甚至30年。

企业自持租赁是践行租购并举的积极探索

作为北京企业全自持的家庭型租赁项目，翡翠书院的探索将成为北京20多个企业自持住宅项目的重要参考。业内人士认为，这是继北京市成功构建低端有保障、中端有供应的住房体系后，在高端租赁领域的又一次有益尝试，标志着北京多层次租赁住房体系的进一步丰富和完善，在营造完善的住房体系和积极的市场环境方面具有重要意义。

发展企业自持租赁住房亟需配套政策落地

多年来，我国住房租赁市场一直没有发展起来，投资低是重要原因之一，根本原因还在于地价过高。

近年来，国家提出“房住不炒”、“租购并举”，鼓励长期租赁，其中在北京、上海等13个城市开展集体建设用地建设租赁住房试点，能够有效降低住房租赁企业前期投入成本，缓解其资金压力，毕竟集体建设用地地价相对较低。

另外，在金融政策支持方面，鼓励住房租赁企业发行资产证券化产品，住房租赁类REITs更是加速获批，这些都有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率，引导社会资金参与住房租赁市场建设。

从长期来看，我国要发展住房租赁市场，公募REITs是大势所趋。不过，现在公募REITs落地的问题仍是率较低。国际上REITs率一般在6%~8%，而北京、上海的租赁住房率只有1%~2%。

另外，税收、法律法规等还有待进一步完善，目前相关部门正在推进政策制定，配套政策细则也有待进一步出台。未来，随着公募REITs的推出，我国住房租赁市场发展前景可期。