[摘要] 近段时间以来，有关小产权房可能转正的猜想，让不少城市中的小产权房彻底火了一把。刚刚闭幕的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，建立城乡统一的建设用地市场。
■本期嘉宾：
张文德 正略咨询合伙人
郑宇洁 中投顾问研究员
王丹青 睿信致成管理咨询合伙人
近段时间以来，有关小产权房可能转正的猜想，让不少城市中的小产权房彻底火了一把。刚刚闭幕的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，建立城乡统一的建设用地市场。
此前，一份由国务院发展研究中心公布的“383方案”中提到：对已经形成的“小产权房”按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，有条件转正。“小产权房转正”的风声也随之再起。
话题一
缘何备受青睐
受“小产权房转正”等利好消息的刺激，北京周边的多个小产权房价格出现上涨，其中通州区太玉园小产权房最近一月更是上涨千元以上。而之前深圳的媒体报道，深圳的小产权房市场也暗流涌动，不但价格有所上涨，“小产权房”有望转正甚至成为一些中介推销的理由。小产权房为何如此受青睐？另外，小产权房究竟能买吗？
张文德：小产权房备受青睐的主要原因有：，平民百姓的收入增长赶不上房价的快速增长幅度；第二，大家对于房价增长的预期，大部分人还是看涨，或者害怕一涨再涨。所以，即使没有足够的钱来买商品房，也要及早冒一定风险从其他渠道购买房子，如：小产权房。
“383方案”中提及的内容，更多地是解决历史遗留问题，也即是小产权房的存量问题，而不是鼓励建设与销售小产权房。房屋销售需要合法的程序保障。所以，房屋销售中介机构，以此政策为噱头，进行房屋的营销推广，对于购买者来讲，具有很大的风险。
购买风险主要体现在几个方面：房产管理部门基本不予小产权房登记，即不能合法化；对于小产权房，购买时，不能贷款，在购买后再次转让、户口迁移、孩子上学等多方面都不能办理相关手续。
郑宇洁：小产权房受到青睐的原因，最直接的有两个，一是价格低，可以满足一些经济能力上有困难的买家，因为他们的支付能力决定了他们的选择。二是之前的“383方案”中提到，小产权土地有可能转正，这样一来，让消费者们看到了较为乐观的前景。
但是，如今小产权房存在的问题，不是能不能买。而是它历史遗留下来的产权问题横在其中。买了小产权房后，必须承受相应的风险：小产权房能不能转正，什么时候转正？转正之后缴纳的土地转让金是怎么计算的？
所以购买小产权房或许能够获得短期的利益，但是长期来看，存在的风险值得警惕。
王丹青：小产权房所在的土地价格较为低廉。这是很多消费者对其感兴趣的原因之一。其二，十八届三中全会上，涉及到了土地产权出让的问题，让很多人看到了小产权房的调整空间和上升预期。
然而，不可否认的是，小产权房被用来买卖是违规的。它的存在处在国家政策的边缘，目前看来很难得到彻底解决。与此同时，还涉及到土地出让金的制定问题。这对于国家相关部门来说，也将是一个很大的难题。
话题二
方案“难产”为哪般
从2007年原建设部发布预警，提示城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋后，小产权房的问题开始为社会所关注。虽然被认定违规，但整体解决方案始终难出，至今已经过去6年。那么，为何解决小产权房的方案始终难以出台？背后存在哪些利益问题？
在土改方面最有可能的是，建立社保与土地挂钩制度（给农民城镇社保后，将农地转城市建设用地）、集体土地与国有建设用地流转制度（因建设需要占用农地，在其他地方用同面积城市建设地换）、集体土地异地流转制度（现代农业大规模开发中，有些农民不愿离开土地，拿更方便有利区域的土地跟农地换）。用这三个制度来解决目前土地市场遇到的矛盾和困难，提升土地使用效率。
张文德：解决小产权房的方案始终难以出台的原因及困境主要在于：一方面，对于已经出售的小产权房，数量不在少数，虽然是违法建筑，但进行大规模强制拆除造成的社会影响太大；如果补缴土地出让金让小产权房转正，那么，补缴的金额标准如何确定是个难题，补缴金额过低，助涨不正之风，若要求补缴过高，购买者不买账。
郑宇洁：我国小产权房涉及的数目太多、范围太广，所以短期内，国家无法对小产权房的产权问题进行切实有效的解决。与此同时，小产权房的“转正”必然会对当地的房地产产生一定的影响，大规模小产权房开闸，甚至会导致当地房价的下跌。这样的情况，是很多对土地财政过于依赖的地方政府不愿意看到的。
而且小产权房本身就不具有合法的产权，在现有的国家土地制度的规定中，它要被“转正”还需要经历漫长的过程。这其中涉及到当地政府的利益问题，国家土地制度改革的问题，还有土地转让金的问题。
王丹青：首先，小产权房的“转正”必然会影响国家土地政策的执行。曾经的土地管理制度中，小产权房是不合乎规范的。其次，它对于房地产市场将产生一定的影响，如果小产权房被大规模入市，那么那些农村土地将进入房地产市场，大大提高了国家土地的供给量，这将对房地产市场产生极为有力的冲击。
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