[摘要] 美国房地产市场的持续复苏，引发中国投资者的浓厚兴趣，这其中除了个人投资者，还有来自中国的房地产私募基金。最近，一个包含9个项目近2600套出租式公寓的收购大单，在休斯敦被中国私募基金盛世神州美元基金与美国合作企业联手收入囊中，12月10日交割完毕。
“淘金”美国房地产
2008年后，和美国的一些城市一样，亚特兰大房价出现下跌，当地一些人的银行贷款毁约，个人信用破产，在无法贷款买房的情况下，不少人选择租房。2011年，盛世神州开始在亚特兰大“探路”。之所以选择这座城市，张民耕认为，一是因为亚特兰大这一名字在中国耳熟能详，举办过奥运会，二是有CNN和可口可乐等中国人很熟悉的公司，三是1996年奥运会后这里的房价出现过狂飙，并在2008年次贷危机后又大幅下跌，他看好这里的房价上涨空间。
在对独栋别墅、出租式公寓、商铺、写字楼、仓储等十余个项目进行比较后，张民耕选择了维护成本相对较低的出租式公寓进行投资，买下176套公寓，用于出租给危机后更倾向于租房的美国人。
据张民耕介绍，这176套公寓来自一个性的知名出租式公寓开发及运营公司，接手之前的出租率在90%左右，其接手后，希望通过加强营销改善物业后，提高出租率。
现在，张民耕公司在美国的基金管理规模接近5000万美元。他预计，2014年其管理规模能够超过1.2亿美元。而他关注的地区很明确，是美国东西海岸门户城市，如纽约、亚特兰大、奥兰多、迈阿密、阿兰斯、休斯敦、凤凰城、圣地亚哥、洛杉矶、旧金山、波特兰、西雅图等。
“在美国如果不找非常老到的投资人合作，将会寸步难行。”通过在亚特兰大的“试水”，张民耕总结了一些投资美国项目的技巧，一是购买被低估的美元资产，二要同美国合伙人合作，解决商务、法务、税务、融资等问题，三是利用美国高杠杆、低利率的资本市场，一方面维护现有股东资源，一方面挖掘中国移民投资者资源。
在张民耕看来，中国人自己在美国买房，作为自住是不错的选择，但作为投资是不可取的，如果私人单打独斗，经营成本、维护成本、税务成本都将非常高。
最近在休斯敦收购的2600套公寓，盛世神州美元基金选择与本土开发商、经营商进行紧密合作，采取双GP结构，前者出资80%左右，后者出资20%左右。双方资金一般占项目总投资额的30%左右，另外70%则从美国本土银行贷款。
盛世神州美元基金控制项目成本和投资决策权，公寓的一切法务、税务、银行贷款、出租、物管都由本土开发商主导，按盛世神州美元基金的要求量身定制，方面则采取股权加激励分红。
据张民耕介绍，在美国并购的地产项目一般来自两种情况，一种是原来的持有人在高点买入，借了银行高利率贷款，经营无利可图，于是转手。另一种是基金合作到期，需要通过转手项目获得现金。
他同时透露，盛世神州美元基金大部分的投资人为中小型地产商，此外，还有来自贸易、加工、矿业等行业、手中持有外币的民营企业。基金存续期为5年，除去贷款利息、经营等成本后，亚特兰大项目年租金保持在8%左右，另外还有物业本身的，拿投资的个项目亚特兰大项目来说，投资8个月已增值30%。
“全球主要经济体纷纷采取无限量化宽松的货币政策，在这一形势下，房地产特别是美国主要城市的房地产反而成为硬通货、‘资产锚’。”张民耕说，“房地产无国界已经不是一个概念或一句口号，而是国际房地产市场运行的现实，房地产无国界，其实说的是房地产基金投资无国界，我们去美国看项目，发现全世界的资金都在做美国的房地产。”
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