[摘要] 央视一个月前曾批地产商“欠缴3.8万亿土地增值税”，结果，这期节目引来地产商和税务部门的集体不满，更是被某地产大佬斥为“愚蠢无知”。就在普通民众还没弄清怎么回事时，国税总局的一纸声明终结了这场争论：巨额欠税存误读。
什么情况下应当缴税？
注意，这里说的是“应当”。而符合这一条件的只有三种情况：1、房产项目售罄。2、整体转让未竣工项目。3、直接转让土地。
读者可能会问，如果我故意留着一间房不卖，那就不算卖完，是不是就不用纳税了？没错，不过前提是当地地税局不来征收。根据规定，符合以下条件的，税务部门“可以”征收（当然也可以不征）：1、已转让面积占总可售面积的85%以上或虽未超85%，但剩余部分出租或自用。2、取得销售许可证满3年还没卖完。3、公司要注销。4、省税务机关规定的其他情况。
所以，很多时候地方税务部门掌握着征与不征的主动权，睁只眼闭只眼并不算违法。有的房企专门成立一家项目公司，等楼盘卖完了，公司也随即注销。征不征？现在不征将来找谁去？有的房企死守85%的红线，但3年以后，征不征？
为什么地方政府积极性不高？
客观上来说，土地增值税可以算是我国最复杂的一个税种。房地产开发建设周期长，抵扣项目的具体金额在完工前难以确定。比如，对房地产企业来说，新建项目按规定抵扣五项：地价款和相关费用（契税等）、房地产开发成本（土地征用及拆迁补偿、前期工程费、基础设施费等）、房地产开发费用（指销售、管理和财务三项期间费用，但这里扣除的不是这些，而是按另外的标准扣除）、有关的税金（两税一费：营业税、城建税和教育费附加）和其他扣除项目（前两项之和*20%）。这些都需要一项一项地核算，而且往往需要审核大量跨年度的收入、成本和费用情况。
但这不是主要原因。地方政府收税的积极性不高，其实并不难理解。如果收得太狠了，地产商赚不到钱，就不会来当地投资，地价就炒不上去，如此一来可谓因小失大。数据显示，2012年，土地出让金收入2.7万亿，但土地增值税收入仅2719亿元，相差近10倍。
事实上，为了扩大土地的出让面积，获得短期高额，地方政府往往突击加大基础设施建设力度，越权减免税收，以吸引投资。土地出让金可归本届政府自由支配，但这其实是寅吃卯粮，因为土地就那么多，本届政府卖完了，下届不仅没有相应收入，还可能要继续负担开发配套投入、补偿款等。这样的结果是，历届政府都热衷在任内批地卖地。
此外，地方政府缓征土地增值税，其实是预留了税收增长的空间。如果上级要求加大征管力度，要求完成全年的税收任务，地方税务机关就可以跟地产商打个招呼，让他们加快汇算清缴。
我国自1994年起实行的分税制改革大大加强了中央的财权，但其弊端也日益凸显：地方政府的事权与财力严重不匹配。在这种情况下，土地增值税是少数几个地方能“操纵”的税种之一。地方政府希望能在税收收入上留有回旋的余地。
看来，土地增值税不论征与不征，地产商都是地方政府的“金主”，得罪不起。也难怪广东荔湾地税局副局长赵志强要拿脑袋替万科担保了。
昨天是土地增值税开征10周年，但在这10年间，由于上述种种原因，这个税从来就没有好好征过。
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