[摘要] 2014年伊始，淡季不淡的楼市表现，令各界对不动产统一登记的讨论甚嚣尘上。国内数年前就呼吁健立不动产统一登记制度，但至今才现曙光，其阻力存在于涉及部门繁杂等诸多方面。
2014年伊始，淡季不淡的楼市表现，令各界对不动产统一登记的讨论甚嚣尘上。
27日，不动产登记局在国土部地籍管理司挂牌，并将推出信息公开查询系统。不过，28日，国土部否认了上述消息，并表示目前重点仍是做好不动产统一登记顶层设计，“首先要尽快协调有关部门，建立部际联席会议制度。”
“这两种相互矛盾的说法，一方面反映出民众对国家进一步调控房价的期盼，另一方面也表明了调控配套政策出台面临的困难较大。”北京师范大学经济学院房地产研究中心教授张文清表示，国内数年前就呼吁健立不动产统一登记制度，但至今才现曙光，其阻力存在于涉及部门繁杂等诸多方面。
即便不动产统一登记制度出台，对房价的直接影响也难乐观。“我们更关心的是后续措施，如房产信息联网、房产税等会何时推出。”济南一家房地产集团项目部总经理高杰说，“这才是关键。”
预计6月前政策落地
“感觉有点快。”27日晚，刚刚看到不动产登记局挂牌报道的高杰说。虽然事后证明这是一个不甚准确的报道，不过网上的一系列相关信息，还是令这名在房地产市场摸爬滚打了近10年的负责人有了一些紧迫感。
“比如，今年6月份以前不动产登记管理条例肯定要出台。”高杰说。
不动产登记是近年来颇受关注的一项制度建设。2013年2月28日，国务院办公厅发布关于实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工的通知，其中就要求出台并实施不动产统一登记制度，并首次提出在2014年6月底前出台不动产登记管理条例。在今年1月份召开的国土资源工作会上，国土部副部长徐德明再次强调了这一点。
“不动产登记管理条例的出台意味着我国目前不同种类不动产相对分离的管理状态将结束，也将打破各省市彼此隔离的孤立状态。今后每个公民、家庭的房屋和土地信息都将由专一的部门进行登记统计，将改善以往信息不透明、管理不科学的问题。”张文清表示，以房产登记为例，目前房屋买卖要求购房人分别去国土部门和房产部门办理土地使用权证和房产证，流程繁琐不说，付出的成本也巨大，更重要的是，由于房屋信息数据不健全，市场公布的数据五花八门，导致决策者无法出台准确有效的调控政策，购房者也经常受数据误导，从而作出错误的买房决定。
不过，这一制度的推出对房地产企业来说，恐怕并不是什么好消息。
“在房地产的黄金十年，房产投资热的一大原因，就是其隐匿性。”高杰说，这使得房地产获得了大量的投资资金，呈现出膨胀式增长的态势，“房产信息联网后，对房地产投资的热情肯定会有一个打击，特别是灰色收入比较高的人群，可能就不会再选择投资房地产。”
同时，统一登记也意味着房产税的到来越发临近。某专家表示，不动产登记有助于推动房地产信息联网，为房产税的全面征收提供基础条件，房产税的推进将会明显加速。
近期，北京、郑州等多地均传出今年启动房产税征收的消息，其时间点与不动产登记管理条例的推出时间颇为吻合。
“我们现在销售的房子属于，对至少三成以上的购房者来说都是二套房，如果开征房产税，购房者肯定会有所减少。”济南一家房地产开发公司的负责人孙飞说。
多因素掣肘
不动产统一登记被人们寄予厚望，甚至除了调控房价外，还被认为是反腐利器。不过，在业内人士看来，无论是制度的推出时间，还是对房地产市场的影响，恐将都不会如想象中迅速。
“住建部曾连续两年表态将数百城市住房信息进行联网，但由于历史因素、技术因素等问题，这项工作的进展情况并不顺利。”复旦大学房地产研究中心教授蔡德培表示，以房屋登记为例，土地部门登记的是房屋的占地面积，而房管部门则登记建筑面积，两部门的登记数据可能出现不一致情况，“如何统一就是个问题。”
“实际上，不仅是房产信息的联网，其他不动产登记也存在类似问题。登记的内容上可能存在偏差，可能存在数据不全以及数据报备的准确和差异性等问题，都需要考虑。”张文清表示，不动产登记制度的推进，在解决上述技术问题的基础上才能顺利完成。
当然除了上述因素外，推出不动产统一登记需要迈过的“门槛”还包括健全法规、协调各部门利益等问题。蔡德培表示，这项制度改革牵涉我国《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《海岛法》、《草原法》、《森林法》等一系列法律，如果不彻底修改现行法律规范，这项制度很难有效实施。
这或许是在回应相关报道中，国土部一再强调“顶层设计”，而不愿给出后续工作具体时间的原因。“在不动产登记管理条例出台前，不动产登记如何发证、如何管理都缺乏法律基础，因此实质性的推进需要等待。”张文清说。
在部分房产开发商看来，即便相关法规、后续政策陆续出台，带来的压力也在承受范围之内。“可能短期内会带来一些抛售，但长期来看，国内市场特别是二、三线城市的刚性需求依然巨大，总趋势还是倾向供不应求。这种波动不会影响开发商的拿地速度、土地储备、企业战略、推盘计划。”高杰说。
“我认为不动产统一登记，可以减少部门之间的协调沟通成本，以及企业的成本。这可能是最主要的功能，至于其他的设想，更多则是人们的预期，还需要更多的条件和铺垫才能实现。”孙飞说。
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