[摘要] 北上广深一线城市的房价节节攀高，二、三线城市的房价则喜忧参半。刚刚过去的春节假期中，返乡的《证券日报》记者探访家乡楼市过程中发现，有些地方的房价从年头涨到年尾，也有些城市的房价则出现了下滑。此外，通过调查发现，“鬼城”现象正逐渐成为小城市中的普遍现象。
潍坊空房率高达40%当地政府提高新项目审批门槛
有业内人士表示，潍坊市区由于流动人口较少，所以房价不高，但是辖区内县市区的房价存在泡沫
被称为“鬼城”的鄂尔多斯至今未走出“冰谷”，而伴随着新房开发率的不断提高，“鬼城”一词不断出现在三线城市里。而作为三线城市的潍坊市，其房价如何？新房入住率又有多少？
马年春节，记者利用假期走访了潍坊当地房地产市场，面对一栋栋新起的高楼大厦，新房入住率过半的楼盘少之又少，而40%的空房率被多数人认可。
新房入住率较低
建设一个小区，从开发到完工大约需要3年-5年的时间，然而，小区建成后入住率普遍不高，这是什么原因呢？
曾经因入住率不够而被供暖部门拒绝供暖的江南怡景小区，但是据记者了解，这个小区的房子几乎售完。对于入住率不够的原因，记者经过调查后发现，造成江南怡景入住率低的原因有多方面，其中包括开发商基本配套设施没有完善，业主不愿入住的原因；也有一房多卖和开发商因欠建设方资金而用房抵账，一个人拥有多套房子的情况。
小区居民找到相关单位协商，但最终也没有享受到冬天里集体供暖的福利。虽然江南怡景仅是个案，但也反映了潍坊房地产一个共性—空房率较高。
对于空房率问题，一位从事房地产开发的李先生接受《证券日报》记者采访时表示，新房入住率不高，很多新小区的入住率在20%-30%，多数小区在40%-60%之间。
在李先生看来，潍坊新房入住率不高的原因主要是潍坊的房地产项目开发过度，而潍坊城市流动人口较少，因此，总的需求就少。
入住率不高是否意味着房地产开发商建好的房子卖不出去呢？
对此，李先生表示，潍坊市区的房子，只要小区位置好、营销策略高，一般的房子都好卖，一个新开发的小区楼房售出率超过50%，有的小区会卖到80%。
在采访中，多数房地产界人士对记者表示，潍坊的房子比较好卖，因为价位不高。但入住率不高的原因是因为一家人拥有多套住房。
潍坊某房地产开发商代凯对《证券日报》记者表示，潍坊已经建成的小区卖出率较高，但入住率不高，原因有一人拥有多套住房的因素。
代凯表示，潍坊的房子虽然入住率不是很高，新小区有40%的是业主自己住，有20%是业主租给别人住。也就是说，小区入住率在60%，有40%的房子空闲。
在采访时中，有很多业主也表明自己小区的入住率不够(潍坊一般按照70%的入住率为供暖标准)，以至于供热公司在冬天不给供暖。
虽然各个小区的入住率不同，但受访的人群中对于40%空房率表示认可。
事实上，潍坊作为一个三线城市，由于流动人口不多，所以潍坊的刚性需求较少。一家人有多套住房的现象普遍，这与一些单位集资买房以及潍坊市城中村改造给当地老百姓分多套住房有关。
市中心房价不如周边县区
近年来，潍坊大面积的开发房地产，不断的有新楼拔地而起，这对潍坊的基础配套设施、及供暖系统等带来了考验。
房地产开发速度过快，基础设施配套没有跟上，近年来发生的一些小区事件已经为潍坊的房地产市场敲响了警钟。当地政府从去年开始加大控制房地产开发速度，对一些新开发项目的审批来说难度加大了。
“近两年来，房地产市场不是很景气，加上现在开发的一些小区的出售率不高等问题，我们已经提高新开发项目审批的门槛，控制新盘开发的数量。”潍坊市国土局一位不愿透露姓名的工作人员对记者如此表示。
在其看来，潍坊市区的奎文区和潍城区新房售出率较高，但开发区的房子这两年卖的不是很好。现在政府已经在控制房地产开发的规模，不会开发大面积的楼盘。“现在一年的开工面积在30万平方米-40万平方米”。
由于没有太多的流动人口，潍坊市的房价一直不高是不争的事实。根据统计显示，潍坊市区内的房价在4000元/平方米-5000元/平方米，个别楼盘的价格在7000元/平方米。
在房地产开发商李先生看来，阳光100[实时消息 价格 户型 点评]在潍坊开发的公寓卖到8000元/平方米，在三线城市的潍坊卖的有点高。但对于恒大地产[简介 实时动态]开发的楼盘，其表示该楼盘相对有卖点，配套完善，打造新的理念来引领潍坊的城市消费，因此该楼盘卖的还比较不错。
采访中，多数人都表示，潍坊辖区内的县市区房价其实没有泡沫，未来走势可能是稳中有升，但是涨幅不会太大。县市区的房价有一定的泡沫，未来存在一定的风险。
据了解，潍坊辖区内的县市区，临朐、寿光、昌邑等地的房价有的高于潍坊市区的房价。
“临朐好地段的房价每平方米有的在10000元左右，有的在7000元/平方米-8000元/平方米。”一位回老家过年的朋友如此感慨。
同样，春节前本来想在老家买方的辛先生也对记者表示，老家房价涨的太高了，不敢买了。
经过走访了解，潍坊市区新房入住率虽然不高，但不会出现鄂尔多斯的“鬼城”，不过，潍坊县市区的房价高涨存在一定的泡沫，在整个房地产市场不是很明朗的情况下，县市区的高房价未来能走多远，等待时间的考验。
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