[摘要] 春节刚过，关于2014年房地产市场走势的讨论又热了起来。一些行业大佬们的预测言论和房企老总们的投资新动向都让整个市场显得比较迷惑。你说涨，我说跌，他们有的是房地产业界公认的意见领袖，有的是曾在相关部委任职，还有的在知名高校任教。“
2014年一线城市的房价上涨预期并不低，施建刚认为，即便出台了调控政策，房价涨势依然止不住。
楼市火爆依然主要依赖于信贷的支持，胡景晖认为，信贷宽松是这两年房地产市场成交量大涨的最关原因，2014年将成为中国房地产的“后开发时代元年”。
春节刚过，关于2014年房地产市场走势的讨论又热了起来。一些行业大佬们的预测言论和房企老总们的投资新动向都让整个市场显得比较迷惑。你说涨，我说跌，他们有的是房地产业界公认的意见领袖，有的是曾在相关部委任职，还有的在知名高校任教。“房事”关系国计民生，大佬们各说各的理，似乎都很有说服力。《国际金融报》记者通过对多位专家的采访了解到，在他们看来，2014年房价还会继续上涨，即便经济大环境不乐观，或者中央会出调控政策，都止不住其持续的涨势。
李稻葵被“山寨”
春节前，网络上悄然疯传着一篇署名央行货币政策委员会原委员、清华大学教授李稻葵的文章，标题是《房地产将有巨变》，分析得“有理有据”。但当《国际金融报》记者联系李稻葵本人核实该观点是否还继续坚持时，他却意外回复本报：“该文不是我的，已经打假。请帮我打假。”这着实让记者慌了一把，如果贸然宣传此文，又要迷惑多少读者。
不管文章是不是李稻葵本人所写，文章观点似乎迎合了网民需求。这篇去年11月刊载于《中国证券网》的署名文章称：“房价这种疯狂，已经在为自己挖掘坟墓。现在的房价如同6000点的股市，虽然看起来很疯狂，但距离万丈深渊已经不远了。股市6000点的时候，市场疯狂地叫嚷要去10000点，结果万点却成为了梦想，1600点却实现了。从在建房屋速度、社会资金供求、国际资本撤离速度、房价上涨幅度看，中国的房价能再坚持一年左右，就会开始土崩瓦解，一场浩劫无法避免。”
当本报就山寨版李稻葵雄文向他求证时，他止不住愤怒地委托本报：该文不是我的，已经打假。请帮我打假。
该文“唱衰“的论据也无外乎以下几点：中央调控政策、央行银根收紧、外资撤出、房地产大佬转投海外市场和供需矛盾等。文章一再强调“产能过剩”和供需矛盾可能导致房市崩溃。“房地产市场中影响的因素，还是大量囤积房源的投资者和投机者们，一旦他们对房屋上涨预期发生改变，只要他们预期房价会下跌，大量囤积瞬间就会变成铺天盖地的抛售，瞬间改变房地产市场的供求关系。”为了增加预测可信度，文章甚至不惜以下夸张字眼，如“中国房屋过剩已经非常严重了。中国房地产泡沫已经到骇人听闻的地步了。”
此外，“盛极必衰”也是该文的主要观点。“世界上根本没有永远上涨的东西，如果有，那么大家都可以通过持有该物品，让财富永远不停地增长。这些人的子子孙孙再也不用工作了。”文章还对央行政策的局限性进行了分析，“一旦房价出现下跌，央行不可能再次宽松，因为在这种情况下如果再大规模发行货币推高房价，人民币必将面临大幅贬值。而人民币贬值以前，资本会大量集中外逃，中国财富就会损失殆尽，其后果比房价下跌还严重。”
然而，像这样主张“盛极必衰”，泡沫即将破灭的专家学者并不在少数。独立经济学家谢国忠预测：2014年房价将会暴跌50%，因为美联储结束QE，海外热钱投资中国热情降低，这也意味着中国长达10年的房地产泡沫走到尽头。谢国忠表示，中国楼市泡沫的彻底破裂，将是高利贷引起的。除了海外热钱的退潮，中国高利贷也出现了问题，房地产自然也受到了影响。谢国忠认为房价将于今年下半年开始下跌，先期先下跌20%-30%，之后可能会有反复，但是2014年一定会暴跌50%。此外，中国人口下降与人口老龄化的问题，也将是中国楼市泡沫破裂的一大原因。
附和其观点的还有耶鲁大学金融经济学院、清华大学人文社会科学院和经管学院访问教授、北京长策智库学术委员会主席陈志武。他认为，“中国楼市泡沫接近破灭， 对中产阶层破坏性大”。其原因在于：，不管是自由房比例，还是人均商品房面积，都已很高；第二，独生子女一代对房屋需求下降；第三，美联储退出量化宽松政策影响投资；第四，人民币汇率政策影响。陈志武认为，短期内，一线城市房价或许还会小幅上涨，但风险越来越大。
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今年房价还将涨
2013年中国房价涨了26.6%，涨幅高于2012年的10.9%，很多人认为，如果今年政府落实调控政策的话，房市可能迎来转折点。然而，更多的专家还是认为，2014年房价会继续上涨，即便经济大环境不乐观，或者中央会出调控政策，都止不住其持续的涨势。
同济大学房地产研究所所长施建刚便在接受《国际金融报》记者采访时表示，“今年房价肯定会继续上涨。我认为现在房价还太低，还有上涨的空间。有人担心房市泡沫严重，但是仔细观察会发现，那些一直高喊泡沫的人一直都未预测准，即便出台了调控政策，房价涨势依然不停，这就意味着今年房价上涨的空间还很大。”
施建刚的观点猛看上去可能显得有些“先锋派”，但是从一线城市2013年的房价走势来看，却又不无道理。统计显示，2013年一线城市如北京、上海、广州、深圳的土地出让金均创历史纪录，四个城市合计土地出让金突破5000亿元大关，在2012年2005亿元的水平上暴涨了150%。这预示着，2014年一线城市的房价上涨预期也不低，因为地价暴涨对房价的影响是肯定的。国家统计局公布的房价数据显示，在土地市场火爆的背景下，2013年9月至11月一线城市房价连续3个月涨幅超过20%，土地价格上涨明显影响了开发商乃至购房者的预期。此外，由于三四线城市楼市遇冷，房地产开发商重新将目标锁定到一线城市，这将成为一线城市房价2014年保持上涨的又一个推动因素。再者，从以往地产调控政策的效果看，8年前政府就出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，里面明确规定“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉价住房的土地供应，其年度供应量不低于居住用地供应总量的70%”，但执行情况并不乐观。所以即便有调控政策，也不能完全保证房价会应声下跌。
施建刚认为，撇开行政干预，房价是一定会上涨的，因为很多层面都希望它涨而不是跌。首先，地方政府希望房价涨。对地方财政收入贡献的是国有土地使用权出让收入，来自土地、房地产业、建筑业的租、税、费收入几乎为地方财政贡献了五成以上的收入，所以地方官员都不希望房价下跌，这是他们政绩考核的一部分。第二，开发商肯定希望房价上涨；第三，由于房地产业有一个较长的建设周期和预售制度，合理的供求平衡是1.5∶1，而当前大城市房产仍处于供不应求局面。第四，银行也希望房价涨，因为银行主要是靠存贷利差赚钱，而以建设期为基准日计算，包括开发商、百姓贷款在内的100%以上的贷款是从银行来的，而房地产企业和个人抵押贷款是它的优质资产。
“二十多年了，我对房市所做的预测从来没落空过，虽然现在担心房市泡沫的人不在少数，可我依旧坚持我的观点，房价会继续涨，不管是一线城市还是其他城市，都有上涨的空间。”施建刚自信地表示，“政府不会出台过多的政策来遏制房价上涨。”施建刚批评指出，现在政府部门出台政策有一个时间差，还未出台便有很多坊间传闻，给了不少反应的时间，这样效果并不好。
同样持“上涨论”的预测专家还有国务院发展研究中心研究员吴敬琏，他在春节后举行的中国经济50人论坛2014年年会上表示，“即便中国经济今年非常困难，如果央行大量印发钞票，房价还会继续上涨。”同时，华远地产董事长任志强也抛出了 “房价必涨论”。他表示，“2014年总的趋势是看涨的，但是增幅放缓，如果说具体区间，则有可能从两位数降到一位数。”中国社科院城乡建设经济系主任陈淮也支持房价继续上涨的观点，他表示， “价格还是要上涨，但涨幅一定比2013年有明显的降低。”
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“稳”字当头迎转折
伟业我爱我家集团在马年伊始发布的《2014年中国房地产趋势报告》指出：对中国房地产市场来说，2014年将是被行业所牢记的一年。自上世纪80年代末起步发展，25年之后的今天，中国的房地产市场将逐步从“开发为王”的行业格局进入房地产的“后开发时代”。2014年，将成为中国房地产“后开发时代元年”。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，多方面原因促使2014年将成为行业发展的转折之年。首先，世界上房地产市场成熟的国家，普遍遵循从开发为主向以存量房交易、物业持有运营等业务为主转变的一般规律，中国也不例外。2013年，“北上广深”四大一线城市存量房交易量远超新房交易量，部分二线城市如南京、天津、杭州、成都等紧随其后，其中，2013年上海的二手房交易总量更是达到前所未有的32万套，创下中国有史以来单一城市二手房交易量的新高，中国房地产行业进入“存量房时代”已是业内普遍共识。
其次，2013年十八届三中全会之后，政府关于行业发展的思路更加明晰，除了既有的楼市调控政策在2014年持续发力外，一系列关乎中国房地产市场未来长期健康可持续发展的长效机制也将在2014年逐步落地并深入。土地制度改革、房产税改革、新型城镇化战略、保障房战略、房地产调控去行政化等一系列关系到市场未来发展的思路及政策，将使2014年成为具有奠基意义的一年。
另外，在经历了2013年的“涨”声不断之后，进入2014年，业内人士对年度市场变化的预期看稳。在部分二线城市供应量过剩、市场土地供应量保持增加、银行流动性受到控制等因素面前，2014年将更有可能呈现“稳中有变”的特征，对于“后开发时代”元年来说，“稳中有变”正是行业转折新起点的标志。
包括吴敬琏在内的不少国内外专家认为，当前各国房价持续走高与全球央行的宽松货币有直接关系，中国房价快速上涨的元凶之一也是央行的宽松货币政策。以2013年为例，近三成贷款投向房地产领域，房地产贷款占全年房地产总投资近三成。同时，加上信托等影子银行资金大举进入房地产领域，负债性的货币信贷资金占到房地产总投资的50%。由此折射出，楼市火爆依然主要依赖于信贷的支持，信贷宽松是这两年房地产市场成交量大涨的最关键原因。
货币超发、信贷膨胀、银行贷款、影子银行资金大规模无节制流向房地产领域，带来的隐患是多方面的：其一，无节制推高房价。其二，酿造经济金融巨大泡沫风险。再次，伤害实体经济。大批资金涌入房地产行业淘金，就会造成实体经济越来越缺血、越来越不景气。所以，决策者必须把握好货币宽松尺度。
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对房企来说，拿地永远是件令人纠结的选择。谁都不愿当地王，但是当土地价格越来越高，拿地成本越来越贵，争抢高价地的风险也越来越大，拿与不拿总是很纠结，但不拿地又意味着没未来。在风险面前，很多房企仍然选择冒险，2013年他们赌赢了，土地市场又迎来了一个火热的“丰收年”，300个城市土地出让金总额为31304.5亿元，同比增加50%。前50强房企通过招拍挂新增地块建筑面积达1.87亿平方米，同比增长17%，投入金额总计5875亿元，同比增长57%。
忙着转型的房企在2014年的动作也不小。股势力向电商靠拢。商业地产巨头万达企业的王健林在2013年霸气地开始向电商发展，他认为，房地产市场繁荣不会超过10年，为谋求生存发展，万达开始在整个电商圈百万年薪高调挖人。据传，除了马云、刘强东等几位大佬外，万达的挖人电话几乎覆盖了整个电商圈。
第二股势力包括万科、碧桂园和富力，这些企业忙着向海外房产市场投资。在国内房地产调控加大的情况下，房企们开始着眼全球市场。英国伦敦、美国旧金山，韩国济州岛，马来西亚吉隆坡都成了中国地产商的新领地。动辄数百亿美元的投资规模，预计2014年这种趋势呈现加速态势。中国海外投资联合会预测，未来中国个人投资者海外置业的规模将超过1.1万亿元人民币，房企海外投资之路在2014年还将继续。
第三股势力包括保利和远洋，他们正在布局养老市场。2013年底，中国60岁以上的老年人口将突破2亿人，到2050年每3个人里就有一个60岁以上的老人，养老市场需求有望突破17万亿元。在传统住宅产业不被看好之际，养老地产成为不少房企看好的转型方向。2013年上半年，远洋地产借成立20周年之际，宣布成立远洋养老运营管理公司，并正式创建养老品牌“椿萱茂”宣布与哥伦比亚太平洋公司共同组建中外合资企业用于开发和经营期个合作项目：“椿萱茂·凯健”，在位于北京亦庄的远洋天著小区内建设近6000平方米的高级养老护理设施。全产业链构想，包括打造由机构养老、社区养老和居家养老组成的“三位一体”中国式养老模式。万科、绿地等其他房企也先后公布了自己的养老地产规划。
第四股势力是万达、复星和雅居乐，他们热衷于打造旅游地产发展。各大景区都活跃着房企们开发的踪迹，万达300亿元建青岛东方影都，复星100亿元建迪拜亚特兰蒂斯酒店中国三亚版本，雅居乐200亿元打造西双版纳雅居乐旅游度假项目。尝到了海南岛开发甜头的房企又将目标锁定在了大连、云南、新疆等旅游胜地，据悉，百强房企中，至少有1/3加入了旅游地产领域。
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