[摘要] 从十八届三中全会到新型城镇化会议，再到两会，这份包含八大篇、三十一章、近3万字的《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》（以下简称《规划》）终于出台。多位业内专家告诉地产中国网，两会结束后迅速发布《规划》，这表明城镇化相关工作已经进入实质性层面，与之前仅停留在讨论层面有着明显的差别。
从十八届三中全会到新型城镇化会议，再到两会，这份包含八大篇、三十一章、近3万字的《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》（以下简称《规划》）终于出台。
多位业内专家告诉地产中国网，两会结束后迅速发布《规划》，这表明城镇化相关工作已经进入实质性层面，与之前仅停留在讨论层面有着明显的差别。此外，城市群的提出是目前破解大中小城市布局不合理的抓手，要用龙头城市群带动城镇化建设。而中小城市的城镇化则是最科学的城镇化，要大力发展50万以下人口的小城市，但要避免再次大规模的造城运动，防止睡城和死城的出现。房企则应该立足低收入人群，将有更多发展。
《规划》出台 城镇化进入实质性层面
《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》的出台，对全面建成小康社会、加快推进社会主义现代化具有重大现实意义和深远历史意义。
对此，盘古智库城镇化首席研究员、国际金融论坛城镇化研究中心主任易鹏表示，这标志着新型城镇化的启航。与三中全会、城镇化会议、两会报告一脉相承。从规划内容来看，新型城镇化有很多的思考、改变和新的路径。从以物为本到以人为本，更多的引入市场力量，与打造中国经济升级版有莫大关系。
中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强认为，十八届三中全会后，新一届政府高度重视城镇化建设，推动比较快，进展比较明显。两会结束后迅速发布《规划》，这表明城镇化相关工作已经进入实质性层面，与之前仅停留在讨论层面有明显的差别。对地方政府的下一步工作具有指导意义。
北京理工大学房地产研究所所长周毕文表示，经过多部门和研究机构深入研究和考察后出台的报告，不再是空谈口号，是可以落地的。
城市群是合理布局大中小城市抓手
《规划》提出，以城市群为主体形态，推动大中小城市和小城镇协调发展；根据资源环境承载能力构建科学合理的城镇化宏观布局，以综合交通网络和信息网络为依托，科学规划建设城市群。
陈国强表示，过去虽然也有城市群的存在，但国家和政府对城市群的重视度和关注度不够，形成了单一城市模式，现在则要打造相关区域协同发展的城市群。以京津冀为例，强调区域之间的协调发展，相互融合，这对于提升城镇化的质量和资源配置效率意义重大，是推进城镇化的重要途径。
易鹏认为，城市群的提出是目前破解大中小城市布局不合理的抓手。城市群既有大城市做龙头，也有小城市作补充，大中小城市形成一个互补。未来，中国人口的50%将会集中在城市群中。
《规划》同时也强调，基本形成“两横三纵”为主体的城镇化战略格局，城市群集聚经济、人口能力明显增强，东部地区城市群一体化水平和国际竞争力明显提高，中西部地区城市群成为推动区域协调发展的新的重要增长极。
对此，周毕文表示，这就要避免遍地开花，从东部到西部，梯次发展，均衡发展，集约化发展，要在更多区域建设城市群。
【延伸阅读】
城镇化是中小城市的城镇化
《规划》提出，优化城镇规模结构，增强中心城市辐射带动功能，加快发展中小城市，有重点地发展小城镇，促进大中小城市和小城镇协调发展。
周毕文表示，过去十几年的城镇化进程，大量人口流向东部沿海城市，导致中部中小城市和西部大中小城市人口不断减少，东中西城市发展极不平衡。例如，西气东输、西电东送、南水北调等大量工程就为了保障一个核心群的健康发展，资源都集中到这个地方，本身就不合理，这就造成大城市患上了肥胖病，而西部地区环境变得非常脆弱。
周毕文还表示，理论上，城镇化是中小城市的城镇化，这是最科学的。农村人口转移到三四线城市，要就地安置。比如，廊坊郊区人口应该流向廊坊市而不是北京，秦皇岛郊区人口应该流向秦皇岛市而不是上海。大量人口流向大城市，这本身就是有问题的。不要简单理解城镇化就是人口向大城市的移动。
《规划》提出，有序放开城区人口50万－100万的城市落户限制，合理放开城区人口100万－300万的大城市落户限制，合理确定城区人口300万－500万的大城市落户条件，严格控制城区人口500万以上的特大城市人口规模。
“要多发展50万以下的人口城市，一个50万人口的城市完全可以做到工农业教育医疗的良性循环，但不要搞成睡城和死城。一个城市如果没有产业和人口，就是一群建筑垃圾。”周毕文说。
周毕文还表示，目前在财力物力不够的情况下，需要龙头城市群去带动城镇化建设，这是中央有放有收的安排。
对于限制500万以上特大城市的发展，中国城乡建设经济研究所所长陈淮指出，特大城市人口进一步扩张不是动力而是阻力。周毕文认为，中国的大城市不能再进行盲目扩张，这会有产生更多新的问题，控制规模并不影响质量的置换和提升。
立足低收入人群 房企将有更多发展
“不可以把城镇化简单地概括为房地产化。然而，《规划》明确说，2013末，城镇人口和户籍人口差1.7亿，2020年城镇人口比重要到70%，再增2.4亿。城镇化还是要盖房子的，这就为房地产提供了大的发展空间。”陈淮说。
但这对于开发商提出了更多的要求。易鹏表示，开发商首先要考虑到低收入人群的住房供应问题；其次，对于大面积粗放型的住宅产品将有所压制；第三，规划中提出了绿色地产理念，到2020年新建绿色建筑应超过50%，这也对绿色地产的建设提出了一定的要求；最后，城镇化提出四化同步、以产业支撑。未来不单单是住宅地产，其它产业地产业将会发展起来。
“有实力、有技术、有专业、有成本控制的房企和立足低收入人群提供住房需求的房企将得到更多的发展。”易鹏说。
此外，易鹏指出，城镇化规划的出台将使调控思路发生转变，政府在用新型城镇化的思路进行房地产调控，分类指导、因地制宜、有放有严。
对于长效机制的探讨，易鹏表示，长效机制已经提出了很长时间，目前还要往里面装东西，仍在摸索探索中，提出与建立是两个不同的逻辑。
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