[摘要] “以房养老”模式的推出，居住用地70年使用权的问题，又一次成为舆论关注的焦点。各种混乱信息，使得人们对土地使用权70年问题大加鞭挞，那么，土地使用权的历史由来与国际经验，以及未来中国土地制度改革的方向？住宅用地使用权期限是否延长？是有偿续期还是无偿续期？等等有必要重新认识一下。
纠结于70年产权是杞人忧天
国内70年土地使用权事实上是一次性缴纳土地出让金的批租制。按当初制定70年使用权的专家说法：确定70年使用权只是权宜之计而已。而且，我们的大规模开发， 一二线城市也只是1998年市场化房地产开发之后的事。三四线城市的开发只有不足十年时间。
国内土地出让年限也是比较混乱的。有的城市开发最初有的给20年、15年使用权。前年的黑龙江梅河口市，曾经出现过土地出让年限5年的案例。当然，物权法和城市房地产管理法有一定冲突，主要是自动续期的表式：物权法没提有偿与无偿自动，城市房地产管理法却说“经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”
目前执行的2004年版本的《中华人民共和国土地管理法（修正案）》正在从新修订阶段。去年底的国务院常务会议上，讨论通过了《中华人民共和国土地管理法修正案(草案)》。草案对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改,草案将提请人大常委会审议。 目前的三中全会有关土地制度与土地流转制度变革，也在议程中。
相信对于土地使用权年限问题，适应现状并尊重历史的表述一定会解决土地使用权年限70年的争议。我认为，最终无偿自动续期，结束土地出让金一次交付，代之以物业税或者不动产税，才是未来中国土地制度的改革方向。
而现实是，中国城市住宅新建的很多，有价值的老房产保留的并不多。抛开老房私产不说，绝大部分的现代化楼宇，并不可能维持70年使用。也许40或者50年，住房必然面临拆迁。我们的补偿现状是：原址回迁、异地安置或者货币补偿，选择回迁，是新的70年重新计算。而异地安置与货币安置，当然就更不存在70年产权问题了。
担忧70年到期，我们的法规还是混乱不堪，就有点杞人忧天了。
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