[摘要] 蛇年新春，关于万科的海外战略再次成为了市场关注的焦点。从买壳南联地产万科踏出第一步国际化战略的步伐起，成立海外事业部、香港买地、赴美投建项目、筹备上市转板不到一年时间，万科可谓急速潜行。
此前，王石在一次公开演讲时指出，“在2012年中国成为美国房地产物业的买家，投入大概是90亿美元，占了整个国际销售额的11%。这新一轮的投资热潮也跟一波中国人移民到美国的移民潮有关。此轮移民潮很多都是投资房地产，在美国纽约寻找投资机会，使得未来有更成熟的业务计划。”
由搜房国际近期发布的《2012中国购房者海外购房趋势报告》指出，尽管近期传统移民大国并没有过多放松投资移民的门槛，但国人对美国的移民热度丝毫不减，一项对中国购房者海外购房意向国家的调查显示，美国、澳大利亚和加拿大占据前三的位置，比例分别占到25%、17.22%、16.83%。由此可以看出美国对国人的吸引力依旧巨大。
而行业巨头万科“出海”的重要初衷之一也是希望能够锁定新的一波移民潮与海外置业需求。在郁亮看来，万科试水海外项目是看到了限购所带来的市场机会，限购措施使得一线城市的有钱人基本上失去了购房的资格，这部分投资需求流向海外。因此万科启动了国际化策略。郁亮还公开表示，“中国人想去哪里，哪里的中国人，我们就去哪里，我们会研究这件事情。”
“国际化”或是房企新增长点
除上述企业外，有消息称首创、万达、光耀集团等房企也踏上了海外拓展之路。国内房企掀起的海外投资热潮，将与国内移民潮同时存在，已成为业内共识。
沪上某知名上市房企营销总监表示，房企国际化是未来的大趋势，将会有越来越多的房企参与其中。他指出，国内房企迈入千亿时代，未来的增长需要更大、更广阔的市场环境，在国内严厉调控，以及未来大量保障房对于市场的冲击之下，房企需要寻找新的业绩增长点，这就是国际化的契机。
“内地房企相继赴港拓展业务，虽然潜在有一定风险，但目前有拓展计划的都是国内龙头房企，规模并不大，更多的只是测试市场反应，且都采取与当地的发展商合作发展模式，风险并不是太高。”标普信用分析师符蓓表示。
张宏伟指出，大部分大型房企的化布局基本完成，对于企业自身的发展提出了新的要求，从战略布局角度需要国际化。从目前投资项目来看，多为旅游地产项目，买点大体可以分为移民、留学和投资三大类，而锁定的客户多为国内客户。而且部分海外的土地和房产都拥有产权，且生活、教育环境相对国内具有一定的优势，对投资者和开发商都具有很大的吸引力。尤其是中国改革开放以来产生了一批相对富裕的家庭，他们有闲置资产，综合考虑孩子教育、养老和生活环境，他们将眼光投向了海外。部分富裕阶层也开始通过海外置业进行资产转移，规避国内政策风险和其他风险。
在当前国际资本市场融资环境相对宽松，部分国内房企通过在境外上市，建立境外业务发展融资平台，开展海外房产投资业务，借机布局国际房地产市场。张宏伟进一步指出，国内限购、限贷、房产税等房地产调控政策频繁出台，投资客投资海外可以规避国内投资风险，从而导致部分龙头开发企业也转投海外市场。
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