[摘要] 今年将进入中国房地产的发展期，如果真的能启动内需红利、城镇化红利、制度红利这三大红利，中国经济就会获得持续增长的力量，然而，目前的中国房地产还存在着两大短板。
《小康》：你的博文《十年调控祭》流传很广，通过此文，你意在说明什么？
孟晓苏：这些年不是说我们不要调控，我们怕的是乱调控。现在有人提出要建立调控的长效机制，调控从来都是短期行为，怎么会是长期的？我记得《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》曾明确提出，要“把短期调控政策和长期发展政策有机结合起来”。有人把土地制度和税收制度改革都说成是调控，这明明是改革，为什么说成是调控呢？难道今后只有调控而没有改革了？
还有人说中国不调控，房地产不就乱了吗？市场不就乱了吗？我想问的是，我们的经济难道真的离不开千手观音、政府吗？我可以告诉这些人，当年我们搞农村改革的时候，也有人说如果政府不去催收催种，农民就不会种地了，后来政府不去催收催种，农民的地反而种得更好了。
“市场力量是行政力量难以替代的”。所以新一届政府明确提出要给千手观音断腕，要“把错装在政府身上的手换成市场的手”，1700多项审批要首先下决心削减1/3。最近李克强总理又提出，要“创新宏观调控方式，激发市场活力”。
《小康》：这是否意味着在房地产领域，就不需要“政府的手”了？
孟晓苏：当然不是。市场经济并不是的，就像一个孩子，如果自己不能调整体温，大人就会在天热时给他脱点衣服，天冷时给他增加点衣服，政府也要用这种方式呵护经济。
举个例子，我18年前开始和杨慎、谢伏瞻一起研究国民经济指数的房地产部分，我们发现中国的房地产波动是五年增长、两年低落，七年为一个周期。发现了这个规律以后，我多次提出，认识周期的目的在于保持平稳发展，特别是政府的行为，企业要善于观察周期和利用周期，政府则要用它的有形之手来尽可能采取反周期和逆周期的行为。政府的作用是尽量延长发展期、尽量减少周期性波动对经济造成的损害，但是这些年的宏观调控却因为方向不准和力度不大造成了忽冷忽热、忽起忽落现象。不调控还好，调控反而加剧了波动，调控一次上涨一次，越调控越上涨。
今年将是中国房地产业的发展期
《小康》：按照中国房地产的周期发展规律，今年的趋势是怎样的？
孟晓苏：按照周期规律，今年就应该进入发展期，而我们也看到，中国经济现在也已经进入到一个明显的发展期，中国经济从低谷到高涨，我们要有个清醒的认识，哪个产业先启动，可千万不要搞错了，就像经济发展一步一步地走、一步一步地上台阶一样。
步是政府加大投资，缓解经济萎缩；第二步是楼市率先启动，带动经济发展；第三步是需求拉动生产，企业再现生机；第四步是股市结束低迷，逐渐进入牛市。
现在我们国家的领导人已经明确指出来，中国“目前的内需就是发展相对滞后的城镇化”，而我们下一步的发展，城镇化将是有效的推动力，老百姓的住房需求来自于什么？首先一个就来自于城镇化进程，我们中国的城镇化进程现在说是52.57%，实际上很多人都知道，只有35%，因为还有其中2.6亿人进了城，生活基础却不在城市，首先解决这些人的问题，让他们自愿进入城市，要给他们解决住房问题。第二个住房需求是来自于棚户区改造，要知道现在还有1000万户住棚户区的，每年需要改造300万套。第三个住房需求来自于现有居民，他们有的是首套，有的是改善，也有的是投资，这些都是现实的需求，没有必要去妨碍他们，所以我认为应该取消限购，现在应该已经到时候了。第四个需求来自于新增人口。第五个需求来源于旅游度假需求。
如果我们真的能启动内需红利、城镇化红利、制度红利这三大红利，中国经济就会获得持续增长的力量。
《小康》：“2013中国居住小康指数”调查显示，过半受访者认为城镇化对改善住房条件有帮助，李克强总理则指出，“棚户区改造是城镇化绕不过去的一道坎”。你认为棚户区改造对于改善居民的住房条件有怎样的意义？
孟晓苏：棚户区改造的任务是城镇化建设、是扶贫济困绕不过去的一道坎，既是民生工程，也是发展工程，李克强总理提出的棚户区改造包括了拉动投资、拉动消费、带动相关产业发展等一系列思想。因为棚户区就是房地产。
李克强总理要求，要扎扎实实办好这件事情。在房地产界，有一个专家提出，要从忧居变成优居，而总理讲的更实在，从忧居变成宜居。因为我们不可能让所有的老百姓都住上豪华的房子，我们要让老百姓住上适宜的房子。
保障房是短板，商品房也是短板
《小康》：15年前，我国就开始了住房分配货币化的探索，你认为以建立住房保障制度为标志的第三阶段住房制度改革，在让老百姓“从忧居到宜居”的过程中，能够发挥怎样的作用？
孟晓苏：住房制度改革是推动老百姓从忧居变宜居的重要步骤。
在房改过程中，为了让老百姓能够买房而不是租房，采取了很多措施。是刺激消费，提薪降息，让老百姓有钱买。第二是改革住房制度，提租、售公房。第三是完善供应体系，当时就提出了商品房、经济适用房和廉租房。第四是发展住房金融，住房贷款原来没有，后来就开始推进了，还有住房公积金。第五是放开二级市场，鼓励老百姓的住房流通。第六是减免过高税费。最后一项是推行住宅产业化。
正是因为这些正确的政策，使得住房改革在中国掀起了一场波澜，把市场化带到了住房建设领域，改变了过去全民蜗居的局面，在这之前人均是3.7平方米，现在公认的是人均33平米。根据住建部的统计，现在89%的百姓有了房产，住房制度改革解决了住房商品化问题，使老百姓居住得更加舒适宽敞。
《小康》：中高收入者的住房问题可以交由市场，低收入者的住房问题是否依然是块短板？
孟晓苏：房改其实并没有忘记低收入者，房改方案中专门有一章是“建立住房社会保障”，要由政府负责建立廉租住宅供应体制。1998年的时候，就已经提出了由市场建商品房、由政府提供保障房的思路。时隔12年后，中央再次明确我们的住房制度是符合国情的保障性住房体系和商品房体系。但保障房仍然成为了木桶原理中的短板，主要是在这12年当中，政府并没有建保障房，这就造成了巨大的社会问题，民怨从这个短板中流了出来。现在正确的做法是要把短板接长，而不是把另外一块短板砸烂。另外一块短板就是商品房。
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