[摘要] 你留下房子，我为你养老。从明年开始，以房养老的试点工作即将启动，老人们可以将自己的产权房抵押给银行等金融机构，定期获得一定数额的养老金。以房养老真的能够解决中国人的养老问题么？未来我们在退休之后，依靠房产就能踏踏实实地养老吗？做这样的尝试，需要我们跨越哪些现实的难题？
刘戈：以房养老还是需要政府出面做中间人
(《央视财经评论》评论员)
其实金融就是解决现在和未来在不同时段里面的一个交易方式。像养老用金融这种方式，通过一种倒按揭的方式，它的确是提供了一种多样的选择。有一部分老人，如果他的观念比较前卫，或者他根本就没有孩子，那他就可以采取这样的方式。如果现在这样的一个政策，我们纳入到国家支持鼓励的政策里面，就可以提供一些基础性的条目，让这些金融机构有据可查，也按照这样的一种思路去设计他们的金融产品，让一部分老年人在老了以后，他可以不愿意把钱留给孩子，或者留给他的继承人，那么他过更体面，或者更好一点儿的退休生活，那么这就可以选择。
这里面需要政府出面，为什么叫政府出面？就是在这个过程当中有很大的风险，对银行也有很大的风险。如果房价一直在涨，那没有问题。如果房子不断地在跌价怎么办？比如说日本，如果他在九十年代中期在东京买一套房子，几千万日元，那么后来只能卖到它的六分之一、七分之一，甚至十分之一的价格，那么这个时候银行不是亏了吗？那么银行不敢做。另外，那么对于贷款人来说，他也存在着比如利息提升的风险。你利息提高了以后，那我最后要付很多的利息。其实倒按揭也好，以房养老也好，说到底它就是一个住房抵押贷款的问题。像美国采取的办法是有一个相关的住宅部门，建立一个机构，如果在这个过程当中，银行和贷款人的互相之间产生不信任的时候，那么这个机构会出面，作为一个担保人。如果你活了太长的时间，那么最后银行亏大了，那么最后这部分可能政府会给银行一些补贴。另外，如果老人死了以后，房产权在这个政府部门里面，那么他把这个房子变卖了以后，再还银行的那一部分，剩下的钱给他的继承人，那么有一个中间人在里面做保障，银行和其他的金融机构就愿意做这件事。
现在来说，对银行来说，风险太大。如果银行有很多的现实业务可做，他为什么要做这样的一个风险很大的生意？而且如果还有法律风险，比如说中国老人死了以后，孩子不履行这个约定怎么办？这个房子他不交给你，怎么办？所以在没有一系列的法律规定出台之前，银行是不会去办这个事情的。
马光远：国外的以房养老都建立在房价非常稳定的基础上
(《央视财经评论》评论员)
事实上，我们有了基本养老保险以后，你可以去探索过得更好的养老生活。那么以房养老是一个私人产品，私人产品事实上设计关键在细节，银行愿意做，那么老人也愿意做，谁也不要算计谁，但是有一个风险的问题。比如加拿大设计的时候，62岁以后的老人才可以，而且他规定了风险的分担问题。比如如果老人去世，那么去世以后这个房子肯定有余值，这个余值怎么办？那么他规定，如果有继承人的话，它可以继续继承。不像我们现在有些老人担心的，万一我两年以后就走了，那不把房子留给金融机构了？对金融机构来讲，如果这个老人活得太长了，活到一百岁，一百二十岁，那么对金融机构来讲，它可能不合算，那怎么办？有没有一个专门的机构、中间机构出来，为这个风险做一些分担。如果没有审批问题，那让机构自己去判断。
我觉得政府如果这里边涉得太深，这个东西可能会变样。因为银行没风险，老人也没风险了。比如说金融产品本身需要有关机构来审批，再比如说产权70年的问题，也是独立去考虑的问题。再加上如果这个房子涨价，那对金融机构来讲是一个好事，因为它越来越值钱。但一旦房子跌价怎么办？所以我们去考察国外的以房养老，一般都是建立在一个价格非常稳定的基础上，就是房价相对比较稳定，那么大家都没有涨价或者价格下跌的这种风险。
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