[摘要] 11月15日晚间，十八届三中全会《中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》公布，决定当中对与房地产行业长效机制相关的土地、金融和财税等方面的改革都进行了较为详细的部署。我们认为，三中全会后，土地、财税等长效机制可能逐步替代限购、限贷的短期调控行为。
地产板块可攻可守
从基本面上看，在部分地区调控政策出台之后，楼市继续降温，上周楼市成交小幅回落。同时，尽管楼市成交下降、库存升高，但是季度平滑后，去化周期保持稳定，一线城市去化周期维持在29周，二线城市去化周期维持在46周。
上周股指运行节奏明显、主线清晰；地产板块依然处于波动调整中，受此前上海调控政策出台的影响，周一大跌1.6%，后三天小幅调整，周五以2.22%的涨幅收盘。其中，地产股阵营分化明显，商业地产领跌。全板块微跌0.15%，商业地产以3.16%的跌幅领跌，而地产+X却以2.48%的涨幅领涨。从板块整体来看，上周地产依然处于震荡调整之中。
实际上，自去年以来的新一轮房地产周期是由刚需主导的，这与此前的房地产周期具有本质的不同，也意味着政策和信贷对楼市的边际影响小于需求，而需求对成交的边际影响小于供给。因此，尽管信贷偏紧而政策风声不断，但是8月以后供给的改善依然推动了成交的回暖，而四季度成交量高位企稳的迹象已然显著。
由此，“长效机制尘埃落定之时，一定是市场悲观情绪的化解之日。”因为在投资率边际递减的背景下，经济对地产的依赖度明降暗升。我们测算，维持7%以上的GDP增长率需要不低于16%的房地产投资增速，这就意味着长效机制推进将是一个以时间换空间的过程，未来几年房地产市场的稳定增长才是政府的首要调控目标。
霜降时节以来，尽管地产板块依然小幅跑输大盘，但是招保万金等主流品种的估值修复行情已经启动，而自贸区等题材股则延续了下跌的颓势。无论是整个A股还是地产行业内部，风格切换的态势已经非常明显。当前地产股可谓进可攻退可守，建议及早布局并维持超配。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
